RG-1979-1042

Instans:	Agder lagmannsrett
Dato:	1979-05-22
Publisert:	RG-1979-1042
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	Dom 22. mai 1979 i sak nr. 152/1978
Parter:	Elsa Sundseth (høyesterettsadvokat Finn Leonthin) mot Rolf Sollie (advokat J.H. Christiansen v/advokat Arne Lie).
Forfatter:	Lagdommerne Rolf E. Schreiner, Kåre Berg, sorenskriver Kristian Fredrik Myrdahl
Lovhenvisninger:	Domstolloven (1915) §38, Tvistemålsloven (1915) §146, §172, §180, Friluftsloven (1957), Strand- og fjellplanleggingsloven (1971)

Ved stevning av 22. september 1977 til Asker og Bærum herredsrett anla Elsa Helene Sundseth sak mot Rolf Sollie med krav om at han skulle fjerne en fast fortøyningsbøye han hadde plassert rett utenfor stranden på hennes landsted på Tjøme, gnr. 4 bnr. 44 og 45. Saken ble i medhold av domstollovens §38 overført til behandling ved Tønsberg herredsrett. Herredsretten - dommerfullmektig Sverre Grette som enedommer - avsa 1. juni 1978 dom i saken med denne slutning:

«1. Rolf Sollie frifinnes.

2. Elsa Helene Sundseth tilpliktes å betale til Rolf Sollie innen 14 - fjorten - dager fra forkynnelse av dommen kr. 3.000,- tretusenkroner 00/100.»

Saksforholdet og hva partene har anført og påstått for herredsretten fremgår av herredsrettens dom.

Elsa Helene Sundseth har anket denne dom til Agder lagmannsrett. Anken gjelder rettsanvendelsen. Hun gjør gjeldende:

Det må være uriktig når herredsretten har lagt til grunn at den strandrett som tilligger hennes eiendom, ikke hindrer Rolf Sollie i å

Side:1043

legge en fastgjort fortøyningsbøye like utenfor den sjøgrunn som er undergitt eiendomsrett. Strandretten innebærer at det er eieren av sjøgrunnen - grunneieren - som disponerer det sjøområde som ligger utenfor sjøgrunnen og innenfor forlengelsen av eiendomsgrensene slik de må trekkes fra strandlinjen og utover sjøgrunnen. Det er her tale om en eksklusiv råderett som går så langt ut i sjøen som hensynet til den alminnelige ferdsel gir adgang til. Dette sjøområde er det den innenforliggende grunneier som kan disponere for bading, for oppsetting av faste redskaper for fiske, for oppankring av egne båter og båter tilhørende besøkende, for usjenert adkomst til og fra stranden og for anlegg av brygge m.m. Denne råderett har samme beskyttelse som om den var en eiendomsrett. Det er uten betydning om grunneieren i det enkelte tilfelle utnytter rettighetene over sjøområdet eller om han foreløpig ikke har disponert over området. Sollies plassering av fortøyningsbøyen like utenfor eiendommens sjøgrunn, er en klar krenkelse av grunneierens eksklusive råderett over det utenforliggende sjøområde, og bøyen med bunnfeste må derfor kunne kreves fjernet.

Subsidiært gjør fru Sundseth gjeldende at hvis vurderingen av hvor langt hennes strandrett går og hvilket innhold den har skal avgjøres på grunnlag av en interesseavveining, må denne avveining klarligvis gi som resultat at bøyen ligger alt for nær hennes eiendom. Den hindrer hennes adgang - hennes første rett - til å bruke området like utenfor sjøgrunnen til slike formål som strandretten skal tilgodese. Plasseringen av bøyen er dessuten til stor sjenanse for bruken av hennes eiendom og hindrer en usjenert sjøverts adkomst til og fra eiendommen. De store båter Sollie har hatt fortøyd ved bøyen, stenger utsikten fra hennes hytte, og fra en fortøyd båt er det direkte innsyn til hytte, sole- og badeplass. Sollie kan legge sin båt utenfor den fellesstrand han har adgang til, slik enkelte andre båteiere har gjort. Under enhver omstendighet må derfor bøyen flyttes lengre ut i sjøen og lenger mot nord og inn på sjøområdet utenfor fellesstranden.

Elsa Helene Sundseth har nedlagt denne påstand:

«Rolf Sollie dømmes til innen en kort frist, fastsatt av retten, å fjerne den bøye og fortøyning som han har anbragt i sjøen utenfor gnr. 4 bnr. 44 og 45 i Tjøme, og til å betale sakens omkostninger for herredsrett og lagmannsrett.»

Rolf Sollie har imøtegått anken. Han mener at herredsrettens dom er riktig, holder seg til den og har særlig trukket frem:

Strandretten er en hale på eiendomsretten, men ingen eiendomsrett. Dens hovedinnhold er at en grunneier skal kunne komme fra og til sin eiendom sjøveien. Den skal sikre ham mot å bli stengt inne. Strandretten gir ikke en grunneier noen fortrinnsrett til å ha fortøyningsbøye utenfor sjøgrunnen. Hvis en grunneier skulle ha de samme beføyelser utenfor som innenfor grensen ved 2 meters dyp, får begrepet strandrett ikke noen selvstendig betydning.

Det er ingen reelle hensyn som taler for at en grunneier skal ha en eksklusiv rådighet over sjøområdet utenfor egen sjøgrunn. Samfunnsutviklingen har medført at eierens interesser må vike til fordel for interessene til almenheten og en som kommer utenfra. Strandloven er et

Side:1044

klart eksempel på at samfunnshensynene går foran. Tilsvarende synspunkter er også kommet til uttrykk i friluftsloven.

Den utlagte fortøyningsbøye hindrer ikke fru Sundseth i å utnytte sin strandrett på en rimelig måte. Bruken av bøyen har vært skånsom. Bademulighetene fra stranden er ikke blitt forringet, heller ikke utsikten. Atkomsten til og fra eiendommen blir ikke sperret. Det er plass til ytterligere fortøyningsbøyer utenfor sjøgrunnen. Strandretten er derfor ikke krenket og verken teori eller rettspraksis gir grunnlag for å kreve bøyen fjernet. Plassering av fortøyningsbøyer utenfor annenmanns eiendom er dessuten blitt en helt vanlig og akseptert foreteelse i indre Oslofjord.

Rolf Sollie har nedlagt slik påstand:

«Tønsberg herredsretts dom av 1. juni 1978 stadfestes. Rolf Sollie tilkjennes saksomkostninger for lagmannsretten.»

Lagmannsretten har mottatt partsforklaring fra Elsa Sundseth og Rolf Sollie. Åstedsbefaring er foretatt. Begge parter har påberopt seg teori og rettspraksis. Det har vært vist til: Gjelsvik, Norsk tingsrett (1936), 41 flg., Brækhus og Hærem, Norsk tingsrett 69 og 70 og dommer i Rt-1915-704, Rt-1961-1114, Rt-1962-712, Rt-1969-613, Rt-1979-37 og R.G. 1952 47. I faktisk henseende står saken i samme stilling som for herredsretten.

Lagmannsretten er kommet til et annet resultat enn herredsretten.

Det er enighet mellom partene om at hvis grenselinjene for fru Sundseths eiendom fra strandlinjen over sjøgrunnen forlenges videre utover i sjøen, blir fortøyningsbøyen med moring (bunnfeste) liggende innenfor disse linjer og rett utenfor den sjøgrunn som er undergitt vanlig eiendomsrett. Rolf Sollie har uimotsagt opplyst at fra strandlinjen og utover i sjøen er sjøbunnen jevnt skrånende. I retning mot bøyen blir dybden 2 meter ca. 14,5 meter fra strandlinjen målt ved normal vannstand. Moringen og bøyen skal ligge ca. 30 meter fra strandlinjen og moringen på ca. 5 meters dyp. Etter at Sollie i 1973 la ut bøyen og moringen, har han hatt to båter, først en på 24 fot og så en på 27 fot. Med lengden av selve fortøyningstampen og den skråstilling fortøyningsbøyen gjerne vil få i forhold til bunnfestet, vil svingradius for den største av Sollies båter ha utgjort 10-11 meter regnet fra en loddrett linje ned til bunnfestet. Dette innebar at akterenden på denne båt kunne komme så nær opp til grensen for fru Sundseths eiendom som 45 meter.

Videre er det enighet mellom partene om at en grunneier har visse rettigheter over sjøområdet rett utenfor den sjøgrunn som er undergitt privat eiendomsrett. Dette er ifølge partene den såkalte strandrett. Innholdet og omfanget av strandretten er det imidlertid sterk uenighet om. Partene har forutsatt at grensen for Elsa Sundseths eiendomsrett til sjøgrunnen utenfor hennes eiendom går ved 2 meters dyp.

Lagmannsretten må - i likhet med herredsretten - konstatere at en strandtomt gir grunneieren visse rettigheter over det sjøområde som ligger utenfor den sjøgrunn som støter opp til tomten og er undergitt vanlig eiendomsrett. Det kan kanskje - som et samlebegrep - være naturlig å snakke om strandretter selv om det også er tale om rettigheter som systematisk gjerne holdes atskilt fra den egentlige

Side:1045

strandrett, jfr. Mons Nygard, Ting og Rettar 132-137. Verken foreliggende teori eller rettspraksis trekker imidlertid opp de nærmere grenser for omfanget og innholdet av disse rettigheter, men det må iallfall være på det rene at det ikke dreier seg om eksklusiv råderett på linje med eiendomsrett. Det må formentlig også være riktig å si at det er en viss forskjell i rettsbeskyttelsen avhengig av om det dreier seg om interessekollisjoner mellom private eller mellom en privat grunneier og det offentlige.

Rett nord for og opp til Elsa Sundseths eiendom ligger en fellesstrand med en strandlinje som er oppgitt å være 100-120 meter. Denne fellesstrand er tillagt ca. 40 hytteeiendommer. Disse eiendommer er visstnok alle - i likhet med fru Sundseths eiendom - utskilt fra gnr. 4. Rolf Sollies eiendom, som er en av dem, ligger ca. 300 meter innenfor fellesstranden. Hytteeierne er tilsagt bade- og båtfesterettigheter ved fellesstranden. Her er det satt opp ialt 4 brygger. Den største, som ligger nærmest fru Sundseths eiendom og stikker vel 20 meter ut fra strandlinjen, er satt opp av hytteeierne i fellesskap. Rolf Sollie har forklart at han fikk sin hytte i 1959 og at han fra samme år eller fra 1960 har hatt båt. Til å begynne med dreiet det seg om mindre båter som han fortøyet ved fellesbryggen. I 1973 kjøpte han seg imidlertid en motorsnekke på 24 fot, og den lot seg ikke fortøye ved bryggen. Han kunne heller ikke plassere den ved bøye utenfor fellesstranden fordi været der sto for hardt på. For å få le fra en mindre båe i syd, la han bøyen utenfor Elsa Sundseths eiendom. En båtslipp i Vrengen som leverte og monterte fortøyningsutstyret, anbefalte ham å legge bøyen enda lengre mot syd og mere inn mot fru Sundseths eiendom enn han gjorde. Det er på det rene at bøyen ble plassert der den nå ligger uten at fru Sundseth var forsøkt kontaktet eller varslet på forhånd.

Det er riktig at bøyen med båt fortøyd ikke fysisk stenger atkomsten til og fra Elsa Sundseths eiendom, som har en strandlinje på ca. 45 meter. Den hindrer naturligvis heller ikke adgangen til å bade. Men den begrenser sterkt de muligheter Elsa Sundseth eller en senere eier av eiendommen har til å sette opp en tilfredsstillende fortøyningsbøye for større lystbåter. Med den retning grenselinjene over sjøgrunnen har - de dreier svakt mot hverandre - er det f.eks. et spørsmål om det innenfor de forlengede grenselinjer blir plass til nok en fortøyningsbøye med svingradius på 10-11 meter ved siden av (sønnenfor) Sollies bøye og i noenlunde samme avstand fra strandlinjen. Videre må det være klart at hvis fru Sundseth eller en senere eier måtte ønske å legge en brygge fra strandlinjen og ut på dypt vann, vil beliggenheten av Sollies bøye innebære en sterk begrensning med hensyn til bryggens plassering og utstrekning. Dette representerer i seg selv en beskjæring av de rettigheter en grunneier i et tilfelle som det foreliggende må ha over sjøområdet like utenfor sin eiendom. I tillegg kommer at bøyen ligger «rett i synet» i forhold til fru Sundseths hytte og den bade- og soleplass som etter bunnforholdene og strandformasjonen synes å være den beste. Lagmannsretten har dessuten under åstedsbefaringen kunnet konstatere at enten man ser bøyen fra hytten eller fra strandkanten, virker det som den ligger meget nær og nærere enn man kan få inntrykk av ved bare å feste seg ved avstanden målt i meter.

Side:1046

Dette forhold vil trolig forsterkes når en større lystbåt ligger fortøyd ved bøyen. Fru Sundseths følelse av at «hun har fått ubudne gjester» er derfor forståelig. Lagmannsretten kan ikke se det anderledes enn at Rolf Sollies plassering og bruk av bøyen må innebære en ulempe for fru Sundseths eiendom som sett i forhold til de formål et slikt typisk sommerferiested skal tjene, virker til å redusere eiendommens omsetningsverdi og de verdier av ikke-økonomisk art som bruken kan gi.

Det er i dette tilfelle ikke spørsmål om å vurdere hvilket innhold og hvilken beskyttelse strandretten og tilsvarende rettigheter for fru Sundseths eiendom skal ha sett i forhold til det offentliges interesser og hensynet til almenheten. Rolf Sollie har som nevnt egen hytteeiendom uten strandlinje, men med tilknyttet rett til bruk av fellesstrand for bl.a. båtfeste. Han kjøper seg etter noen tid en båt som er så stor og stiller slike krav til fortøyning at de rettigheter han har ved fellesstranden, etter hans vurdering, ikke lenger kan anses tilfredsstillende verken når det gjelder den plass som kreves eller med hensyn til beskyttelse mot vær og vind. Han har også pekt på at å fortøye en så stor båt som den han hadde ved fellesbryggen, ville være til sjenanse for de andre rettighetshaverne. Lagmannsretten finner ikke grunn til å gå inn på om ikke de rettigheter Sollie har til fellesstranden ville gjøre det mulig å etablere en forsvarlig fortøyningsanordning ved brygge eller i sjøområdet like utenfor felles stranden. Det som i denne forbindelse må være nokså avgjørende i en eventuell interesseavveining, er at de hensyn som har vært bestemmende for Sollies plassering av fortøyningsbøyen like utenfor fru Sundseths eiendom, ikke kan tillegges særlig vekt holdt mot de hensyn som taler for at denne og lignende permanent bruk av det aktuelle sjøområde bør være reservert eieren av den innenforliggende sjøgrunn og strandtomt.

Rolf Sollie har riktignok anført at hans bruk av fortøyningsbøyen har vært meget skånsom overfor fru Sundseth. Når hans båter har vært fortøyd, har de ikke vært nyttet som oppholdssted. De to siste somrene har han ikke selv hatt båt. Bøyen har delvis og med hans samtykke vært nyttet av andre. I et par tilfelle har det, hva Sollie har beklaget, dreiet seg om svært dominerende båter. Lagmannsretten ser det imidlertid slik at omfanget av den bruk som hittil har vært gjort av bøyen, ikke kan tillegges noen betydning ved vurderingen av om plasseringen av bøyen krenker rettigheter som tilligger Elsa Sundseths eiendom.

Lagmannsretten finner det etter forholdene på stedet og hensett til hvilke interessekollisjoner det her er tale om, lite tvilsomt at Elsa Sundseth har en rettsbeskyttet adgang til bruk eller ikke-bruk av sjøområdet like utenfor sin eiendom som må være krenket slik Rolf Sollie har plassert sin fortøyningsbøye med bunnfeste. Hvor langt ut i sjøen utenfor eiendommen og utenfor 2 meters dyp denne rettsbeskyttelse strekker seg, og om bøyen uten å krenke de rettigheter som tilligger eiendommen kunne vært plassert lengre ut i sjøen mot leden for den alminnelige ferdsel, har lagmannsretten - slik saken er lagt opp av partene - ikke noen oppfordring til å gå nærmere inn på. Det er i den foreliggende sak tilstrekkelig å konstatere at bøyen er plassert for nær Elsa Sundseths eiendom, og at hun derfor, slik hun har nedlagt påstand

Side:1047

om, må kunne kreve at bøyen med bunnfeste blir fjernet. Dette er en såvidt enkel arbeidsoperasjon at ankefristen gir tilstrekkelig tid til å oppfylle et slikt pålegg, jfr. tvistemålslovens §146 første ledd.

Det resultat lagmannsretten er kommet til innebærer at Rolf Sollie har tapt saken fullstendig. I samsvar med hovedregelen i tvistemålslovens §172 første ledd jfr. §180 annet ledd og idet det legges vekt på Sollies noe egenrådige opptreden ved plasseringen av bøyen, bør han erstatte Elsa Sundseth de saksomkostninger hun er blitt påført for herredsrett og lagmannsrett. Hennes prosessfullmektig har levert oppgave som nevnt i tvistemålslovens §176. Den viser for herredsretten kr. 6.030 fordelt med kr. 5.400 på salær og kr. 630 på utlegg, og for lagmannsretten kr. 6.010 fordelt med kr. 5.000 på salær og kr. 1.010 på omkostninger. Med utgangspunkt i denne oppgave settes de samlede omkostninger for begge instanser til kr. 12.000.

Dommen er enstemmig.

Domsslutning:

1. Rolf Sollie dømmes til å fjerne den fortøyningsbøye med bunnfeste som han har anbragt i sjøen utenfor Elsa Helene Sundseths eiendom, gnr. 4 bnr. 44 og 45 i Tjøme.

2. I saksomkostninger for herredsrett og lagmannsrett betaler Rolf Sollie til Elsa Helene Sundseth 12.000 - tolvtusen - kroner innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av denne dom.

Av herredsrettens dom: (dommerfullmektig Sverre Grette).

Den aktuelle tvist mellom partene i saken dreier seg om hvorvidt saksøkte Rolf Solli har anlagt sin bøye i strid med saksøker Elsa Helene Sundseths strandrett til eiendommen gnr. 4, bnr. 44 og 45 i Tjøme. Bøyen ligger ca. 30 meter ut fra strandlinjen til saksøkerens eiendom hvilket ble kontrollmålt under åstedsbefaringen, og etter det opplyste på 45 meters dyp. Det er således enighet om at bøyen ikke er anlagt i strid med saksøkerens eiendomsrett til sjøgrunnen utenfor eiendommen gnr. 4, bnr. 44 og 45 i Tjøme.

Selv om det synes å herske en viss uenighet mellom partene om grensene for saksøkers eiendom til sjøen, er det ingen tvist om at Sollis bøye uansett ligger innfor forlengelsene av eiendommens grenselinjer slik disse etter praksis skal trekkes for en strandeiendoms tilstøtende sjøområde. I nærværende sak er det således ikke de faktiske forhold, men det nærmere innhold av grunneierens strandrett som utgjør det omtvistede tema.

Retten vil bemerke at strandretten etter gjeldende rett må gi grunneieren visse rettigheter over strandtomtens tilstøtende sjøområde som går utover den arealbegrensede rett grunneieren har i egenskap av eier. En nærmere konkretisering av de rettigheter strandretten gir en grunneier med tomt til sjøen, må bl.a. skje i lys av eiendommens beliggenhet og de forhold som ellers råder på stedet. I den sak det her gjelder er det tale om en hytteeiendom i et typisk ferie- og fritidsområde. Foruten det selvsagte, at saksøkeren ikke fullstendig må hindres i adkomst til og fra strandeiendommen fra sjøen, må vedkommende som grunneier i noen utstrekning ha enerett til å anlegge brygge, legge ut

Side:1048

båtfester m.v. i sjøområdet også utenfor eiendomsgrensene i sjøen. Hvor langt ut i sjøen en strandtomteier kan råde over sjøområdet er ikke avgjort av rettspraksis og må til en viss grad avhenge av forholdene på stedet.

Imidlertid kan det uansett løsningen på dette siste spørsmål ikke ubetinget være slik at en strandtomteier eksklusivt råder over det sjøområde som støter opp til eiendommens grenser i sjøen, heller ikke med hensyn til plassering av faste innretninger. Retten mener å finne holdepunkter for en slik oppfatning i den rettspraksis som foreligger angående denne problemstilling. I dommen inntatt i Rt-1961-1014, uttaler førstvoterende at det i en viss utstrekning må antas å eksistere en rettsbeskyttet adgang til å råde over sjøgrunnen utenfor sjøtomten ved utbygginger eller andre foranstaltninger. De samme synspunkter synes å gjøre seg gjeldende i dommen inntatt i RG-1952-47. Det slås i sistnevnte dom også fast at det er uten betydning for bedømmelsen av strandrettens innhold hvorvidt grunneierens rettigheter rent faktisk er utnyttet av denne. Strandretten er en verdi tilknyttet eiendommens som eventuelt vil kunne gi seg utslag ved salg.

Retten slutter seg til de betraktninger som fremkommer i nevnte dommer. Med bakgrunn i disse synspunkter må det være riktig å vurdere, strandretten ikke bare under hensyntagen til eiendommens beliggenhet og de fordeler som naturlig følger med å ha en sjøtomt på det aktuelle sted. Inn i vurderingen må bl.a. også trekkes størrelse og utforming av eiendommen, herunder strandlinjens lengde. Det forekommer retten som utvilsomt at bedømmelsen av hvorvidt strandretten i det konkrete tilfelle er krenket kan falle forskjellig ut alt etter som det er tale om en km lang strandlinje på den ene side eller en strandlinje på noen få meter på den annen.

Retten baserer sin avgjørelse på dette grunnlag og vurdert etter det inntrykk den fikk av stedet og forholdene ellers under befaringen.

Saksøkerens eiendom gnr. 4, bnr. 44 og 45 i Tjøme har en strandlinje på ca. 45 meter. Saksøktes bøye ligger ca. 30 meter ut fra strandlinjen. Retten legger til grunn at saken er reist på bakgrunn av at det ved bøyen har vært fortøyet en 24 fots lystbåt med en fortøyningstamp på ca. 1 1/2 meter. Når svikt i fortøyningen tas i betraktning gir dette totalt en svingradius rundt bøyen på ca. 10 meter.

Saksøkerens adkomst til sin eiendom fra sjøen er ikke hindret ved saksøktes bøye. Etter rettens vurdering finnes saksøktes bøye heller ikke å hindre saksøkeren i dennes rett til ellers å utøve de beføyelser over sjøområdet utenfor tomtens grenser i sjøen som strandretten gir grunneieren adgang til. Saksøkeren kan uten hinder av den anbrakte bøye anlegge brygge og kan likeledes legge ut bøyer for egne båter syd for saksøktes bøye eller nærmere land. En slik plassering vil etter rettens oppfatning gi saksøkeren bedre ly for strøm og vind på stranden enn det saksøkte har oppnådd ved sitt valg av bøyeplass. Bedømmelsen ville ha blitt en annen og kunne ha ledet til et annet resultat om flere bøyer var blitt utlagt på stedet av saksøkeren eller andre.

Retten er etter dette kommet til at saksøkte må frifinnes. Saksøkte har vunnet saken fullstendig og må tilkjennes saksomkostninger etter tvml. §172.

Selv om det nærmere innhold i strandretten må sies å være usikkert i gjeldende rett, har retten ved sin avgjørelse av den aktuelle sak ikke vært i en sådan tvil at unntaket i §172 annet ledd, finnes å komme til anvendelse. Advokat Arne Lie har på vegne av saksøkte fremlagt omkostningsoppgave på tilsammen kr. 3.000,-, hvilket retten finner å kunne godta.

Side:1049

Domsslutning:

1. Rolf Solli frifinnes.

2. Elsa Helene Sundseth tilpliktes å betale til Rolf Solli innen 14 - fjorten - dager fra forkynnelse av dommen kr. 3.000,- - tretusenkroner 00/100.