RG-1991-1329

Instans:	Eidsivating lagmannsrett - Overskjønn
Dato:	1991-05-21
Publisert:	RG-1991-1329
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	Overskjønn 21. mai 1991 i sak LE-1990-00005 O.
Parter:	Nord-Aurdal kommune v/ordføreren (advokat Arne Juel Fosse) mot 1. Øystein Håvelsrud m.fl. (4 parter)(advokat Sigmund Øien).
Forfatter:	Lagmann Nils Erik Lie med 4 skjønnsmenn
Lovhenvisninger:	Ekspropriasjonserstatningsloven (1984) §4, §7, Skjønnsprosessloven (1917) §4, §54, Lov om hermetiseringsanlegg for fiskevarer (1963)3-§29, §5

Oddvar, Øystein, Ivar og Kjell Ola Håvelsrud (heretter kalt Håvelsrud) er eiere av gnr. 66, bnr. 8, 35 og 42 i Nord-Aurdal. Eiendommen, som er på 2.444 m2, ligger i Fagernes mellom E-68 og Neselva, på elvas vestside. Den har tidligere vært benyttet til forretningsformål. Det vesentlige av bebyggelsen ble totalskadet ved en brann i 1982, og er senere revet.

Fra 1986 har det vesentlige av eiendommen vært regulert til trafikkområde - i forbindelse med planlagt fremføring av E-68 mellom nåværende trase og Neselva - og friområde.

Nord-Aurdal kommune, som ønsket å overta eiendommen, og Håvelsrud avtalte i 1989 at erstatning for avståelsen skulle fastsettes ved skjønn i medhold av skjønnslovens §4. Kommunen har akseptert innløsning av de deler av eiendommen som ikke er gjort ubebyggelige som følge av reguleringsplanen.

I tillegg til erstatning for grunnen krevet Håvelsrud for skjønnet erstatning for forsikringstap, som følge av at forsikringsoppgjøret etter brannen ble redusert fordi de ikke kunne foreta gjenoppbygging på egen tomt.

Valdres herredsrett avhjemlet 18. oktober 1989 skjønn med slik slutning:

«1. Grunnerstatning for tap av forretningstomt fastsettes til kr. 300,- - trehundre - kroner pr. m2 .

2. Erstatning for forsikringstap fastsettes til kr. 370.000,- - trehundreogsyttitusen - kroner.

3. Nord-Aurdal kommune betaler saksomkostninger til brødrene Håvelsrud v/advokat Sigmund Øien, Lillestrøm, med kr. 33.660,- - trettitretusensekshundreogseksti - kroner.

Oppfyllelsesfristen for punkt 2 og 3 er 2 - to - uker fra forkynnelsen av skjønnet.»

På vegne av Nord-Aurdal kommune har advokat Arne Juel Fosse

Side:1330

i rett tid begjært overskjønn. Overskjønnsforhandlinger er holdt på Fagernes 16. og 17. april 1991. Rettsboken viser partsrepresentasjonen og hva som har vært dokumentert. Lagmannsretten har mottatt forklaring fra 2 vitner, samt foretatt befaring av skjønnsobjektet og enkelte sammenligningseiendommer i Fagernes sentrum.

Etter underskjønnet er eiendommen oppmålt til 2.444 m2 . Herav skal 222 m2 erverves av Statens Vegvesen i forbindelse med en utvidelse av nåværende E-68. Inngrepet omfatter således 2.222 m2 .

Kommunen har fremsatt følgende forslag til skjønnsforutsetninger:

«1. Nord-Aurdal kommune erverver gnr. 66 bnr. 8, 35 og 42 i Nord-Aurdal til eiendom.

2. Overskjønnsretten bes fastsette erstatningen slik:

a) Grunnerstatning.

Denne fastsettes som en m2 -pris for det areal som erverves - ialt 2.222 m2 .

b) Øvrige erstatningsposter.

I den utstrekning overskjønnsretten finner grunnlag for å ta til følge andre erstatningsposter, fastsettes disse separat.

3. Grunnerstatningen og andre erstatninger som måtte bli tilkjent de saksøkte, utbetales mot heftelsesfritt skjøte på gnr. 66 bnr. 78, 35 og 42 straks skjønnet er rettskraftig.»

Håvelsrud har ikke hatt bemerkninger til forslaget til skjønnsforutsetninger, som lagmannsretten legger til grunn for overskjønnet.

Lagmannsretten viser forøvrig til saksfremstillingen og redegjørelsen for partenes anførsler i herredsrettens skjønn. Saken står i det alt vesentlige i samme stilling som for herredsretten.

Kommunens anførsler for lagmannsretten kan sammenfattes slik:

Herredsretten har tatt et riktig rettslig utgangspunkt når den har bygget på at det er dagens tomteverdi av den brannherjede eiendommen som skal erstattes, og at subjektive tap ut over tomteverdien, som følge av at eierne ikke kan bygge på eiendommen, ikke er gjenstand for erstatning, jfr. Sarheimdommen i Rt-1970-1028.

Gjenværende bebyggelse er uten verdi. Kommunen aksepterer at det skal sees bort fra gjeldende regulering ved skjønnet. Eiendommen skal således verdsettes som ubebygget forretningstomt. Den erstatning på kr. 300,- pr. m2 som herredsretten har fastsatt, er imidlertid for høy. Herredsretten har her begått en feil når den har sammenlignet med salgssummene for bebygde eiendommer på Fagernes. Den har heller ikke lagt riktig vekt på at tomteprisene er betydelig lavere vest for Neselva enn i Fagernes sentrum på elvens østside. På grunn av byggelinjene mot E-68 kunne bare en liten del av eiendommen ha vært bebygget, og det ville ha vært behov for omfattende planerings- og grunnarbeider. Begge disse forhold bidrar ytterligere til å redusere tomteverdien.

Vedrørende forsikringskravet har kommunen prinsipalt anført at et eventuelt forsikringstap som følge av at adgangen til gjenoppføring av bebyggelse på tomten er avskåret, ikke er forårsaket av grunnavståelsen, men av reguleringen. Kravet innebærer i realiteten et krav om dekning av gjenanskaffelsesverdien for bebyggelsen. Det er imidlertid ikke grunnlag for dette, ut over omfanget av kapitalisert

Side:1331

bruksverdi. Vilkårene i ekspropriasjonserstatningslovens §7 er ikke oppfylt. Eiendommen har vært bortleid og ikke benyttet til egen virksomhet. Ved brannen utgjorde årlig leie kr. 47.200,-. Den kapitaliserte verdi av dette beløp er langt lavere enn forsikringsselskapets tilbud om erstatning av dagsverdi av bebyggelsen med kr. 1.000.000,-. Høyesterettsdommen i Rt-1966-11 er ikke avgjørende for dette spørsmålet. Senere praksis viser således at det ikke er grunnlag for å tilkjenne erstatning for gjenanskaffelsesverdi i tilfeller som det foreliggende. Det er vist til Rt-1971-155 (minkfarmdommen) og Rt-1978-190 (Tessem), samt til Vinger og Odal herredsretts dom av 5. mai 1980.

Subsidiært har kommunen anført at kravet ikke i noe fall kan tas til følge, idet Håvelsrud har forsømt sin tilpasningsplikt. De har således avslått kommunens tilbud om å beholde en mindre del av eiendommen og samtidig overta naboeiendommen, slik at man ville få en tilstrekkelig stor tomt til å oppføre et nytt utleiebygg.

Ytterligere subsidiært har kommunen gjort gjeldende at erstatningen for forsikringstap i ethvert fall skal beregnes etter selskapets alternativ 2, og at erstatningen i så fall skal være kr. 295.000,- og ikke kr. 370.000,- som herredsretten har tilkjent.

Renter av denne posten kan ikke i noe fall tilkjennes før 30. mars 1989, som er dato for avtalen om å avholde skjønn.

Kommunen har påstått overskjønnet fremmet.

Håvelsruds anførsler for lagmannsretten kan sammenfattes slik:

En sammenligning med kjente overdragelser i Fagernes sentrum i den senere tid viser at grunnerstatningen bør settes adskillig høyere enn kr. 300,- pr. m2 . De har særlig trukket frem Kvitvellavegen 5, en ubebygget tomt på 533 m2 som i 1989 ble solgt til Gjensidige og Valdres Brannkasse for kr. 750,- pr. m2, og Elvely Hotell, som ble solgt til Gjensidige i 1978 for kr. 2.225.000,-. Dette tilsvarer kr. 1.252,- pr. m2 for grunnen, idet bebyggelsen var uten verdi. Dessuten har kommunen selv på et tidligere tidspunkt akseptert en pris på kr. 300,- pr. m2 . Det finnes i dag ikke ledige tomter i Fagernes sentrum. Det bestrides at prisnivået er et annet på Neselvas vestside. Håvelsrud er enig i at erstatningen skal fastsettes på grunnlag av salgsverdien. Dette utelukker ikke at gjenanskaffelsessynspunkter kan være av betydning for vurderingen av salgsprisen for vedkommende eiendom. Etter Håvelsruds syn bør grunnerstatningen tilsvare salgssummen for Kvitvellavegen 5, kr. 750,- pr. m2 .

Når det gjelder kravet om erstatning for redusert forsikringsoppgjør, har Håvelsrud gjort gjeldende at man står overfor et konkret, påviselig tap, som står i årsakssammenheng med avståelsen til kommunen. På samme måte som i avgjørelsen i Rt-1966-11 har de da krav på å få dekket differansen i forsikringsoppgjøret i forbindelse med avståelsen. Når reguleringen utløser ekspropriasjon, må det kunne kreves erstatning ut fra gjenanskaffelsessynspunkter, selv om selve reguleringen kunne skje erstatningsfritt. Avgjørelsene i Rt-1971-155 og Rt-1978-190 er uten betydning. Ved ansettelsen av bruksverdien må det tas utgangspunkt i en rimelig og riktig pris for de utleide lokaler, og ikke de lave leier som ble benyttet

Side:1332

da bebyggelsen brant. At det skal skje en objektivisert vurdering, følger av avgjørelsen i Rt-1986-1354. Forholdet adskiller seg fra den sak som ble avgjort ved Vinger og Odal herredsretts dom av 5. mai 1980, som følge av at det nå dreier seg om innløsning i tillegg til ekspropriasjon.

Håvelsrud bestrider at de ikke har oppfylt sin tilpasningsplikt. Det er på det rene at gjenoppbygging på stedet ikke kan skje, og de har ikke fått noe tilbud som muliggjør gjenoppføring noe annet sted. Det tilbud som ble fremsatt fra kommunens side om overtagelse av naboeiendommen, var ikke akseptabelt. Noen praktisk tilpasningsmulighet foreligger ikke.

Under denne post kreves prinsipalt dekket kr. 665.000,-, som utgjør differansen mellom forsikringsvilkårenes alternativ 1 - gjenoppføring på forsikringsstedet - og alternativ 3 - ingen gjenoppføring. Håvelsrud er enig i at erstatningen under det alternativ herredsretten la til grunn, skulle ha utgjort kr. 295.000,- og ikke kr. 370.000,-.

Renter av forsikringsdifferansen er krevet fra tidspunktet for brannen. Etter Håvelsruds syn bør det fastsettes vanlig morarente.

Håvelsrud har nedlagt slik påstand:

«1. De saksøkte tilkjennes full erstatning for avståelse av eiendommene gnr. 66 bnr. 8, 35 og 42 i Nord-Aurdal, ialt 2.222 m2 .

2. De saksøkte tilkjennes erstatning for forsikringstap med

a) prinsipalt kr. 665.000

b) subsidiært kr. 295.000

for begge beløp med tillegg av renter,

a) prinsipalt:

15 % fra 22.10.82 til 30.1.86, og 18 % fra 1.2.86 til betaling skjer,

b) subsidiært:

13 % fra 30.3.89 til betaling skjer.

3. De saksøkte tilkjennes saksomkostninger i henhold til arbeidsoppgave fra advokat Ingjald Økland for forberedende arbeid for underskjønnet og arbeidsoppgave for advokat Sigmund Øien for lagmannsrett.»

Lagmannsretten bemerker:

Etter partenes avtale av 30. mars 1989 skal skjønnet baseres på ekspropriasjonserstatningslovens bestemmelser. De er enige om at det skal ses bort fra den nå gjeldende regulering ved verdsettelsen av grunnen, og at tiden forlengst har løpt fra den tidligere regulering fra 1950-årene, slik at det ikke i noe fall er aktuelt å vurdere denne. Eiendommen blir etter dette å verdsette etter omsetningsverdien som forretningstomt ut fra tilstanden i dag, jfr. Rt-1970-1028. Håvelsrud har ikke drevet egen virksomhet på eiendommen og kan ikke kreve gjenanskaffelsesverdien erstattet, jfr. ekspropriasjonserstatningslovens §7.

Lagmannsretten har funnet liten veiledning i de fremlagte priseksempler fra Fagernes sentrum. En er i utgangspunktet enig med kommunen i at bebygde eiendommer er lite egnet som sammenligningsgrunnlag, selv om kjøperen senere har revet bebyggelsen og bygget nytt. Den eneste omsetning av ubebygget tomt i Fagernes sentrum i den senere tid som det er gitt opplysninger om, er

Side:1333

Kvitvellavegen 5, som som nevnt ble solgt i 1989 for kr. 750,- pr. m2 . Lagmannsretten legger imidlertid til grunn at denne prisen er påvirket av at Gjensidige har hatt et sterkt behov for å skaffe parkeringsarealer i direkte tilknytning til sin øvrige bebyggelse i Fagernes sentrum, og således ikke kan sees som noen vanlig kjøper i denne forbindelse. De salgssummer og ekspropriasjonserstatninger som er trukket frem av kommunen - jfr. underskjønnets 12 - gjelder delvis stripeavståelser og delvis perifere områder i forhold til Fagernes sentrum, og gir heller ingen veiledning av betydning. Det lar seg således ikke gjøre å konstatere noen strøkspris for ubebygde forretningstomter i det aktuelle område. En er derfor henvist til å foreta en vurdering på et mer fritt grunnlag med utgangspunkt i foreliggende opplysninger om de omsetninger som har funnet sted i Fagernes sentrum, og i de individuelle egenskaper ved den aktuelle tomt.

Tomten er relativt langstrakt og heller østover fra E-68 mot elven. Den tidligere bebyggelse lå nær opp til E-68. Lagmannsretten legger til grunn at påregnelig regulering ville ha tillatt fortsatt bebyggelse av en vesentlig del av eiendommen uhindret av byggegrensene etter veglovens §29. På grunn av tomtens beskaffenhet ville imidlertid omkostningene ved å klargjøre den for en hensiktsmessig utnyttelse ha blitt betydelige, samtidig som utnyttelsesgraden ville ha blitt relativt lav. Anordning av avkjøring og parkering på eiendommen ville også ha krevet relativt store arealer.

På den annen side har ikke lagmannsretten holdepunkter for å konstatere noen prisforskjell av betydning mellom områdene øst og vest for Neselva, i ethvert fall ikke når områdene på vestsiden ligger så nær broen som i den foreliggende sak.

Lagmannsretten er etter dette kommet til at grunnen passende kan verdsettes til kr. 320,- pr. m2 .

Når det gjelder kravet om dekning av forsikringsdifferansen på kr. 665.000,-, subsidiært kr. 295.000,-, er lagmannsretten kommet til at dette ikke for noen del kan tas til følge. Håvelsrud har i utgangspunktet krav på å få erstattet alle tap som er en følge av avståelsen, men heller ikke mer. Ved vurderingen av forsikringskravet kan det ikke sees bort fra gjeldende regulering, slik som ved fastsettelsen av grunnerstatningen. Når forsikringsselskapet med støtte i forsikringsvilkårene ikke har villet foreta oppgjør etter det alternativ som hadde vært gunstigst for Håvelsrud, skyldes dette at gjenoppføring ikke har kunnet skje på forsikringsstedet. Gjenoppføring på forsikringsstedet er imidlertid i strid med gjeldende regulering, og hadde således vært utelukket selv om Håvelsrud ikke hadde avstått eiendommen til kommunen. Tapet som følge av den tapte adgang til gjenoppføring er da etter lagmannsrettens syn en konsekvens av reguleringen, og ikke av avståelsen. Det nødvendige årsaksforhold mellom avståelsen og tapet er da ikke til stede.

Lagmannsretten bemerker ytterligere at Håvelsrud, dersom bebyggelsen hadde vært intakt ved avståelsen, hadde hatt krav på å få erstattet denne etter omsetningsverdi eller bruksverdi, jfr. ekspropriasjonserstatningslovens §4, som en del av den samlede erstatning. Erstatning på grunnlag av gjenanskaffelsesverdi etter samme lovs §7

Side:1334

hadde vært utelukket, som følge av at eierne ikke har brukt eiendommen til egen virksomhet. Aktuell bruk har vært utleie. Lagmannsretten er enig med Håvelsrud i at en ved bruksverdivurderingen etter §5 skal ta utgangspunkt i påregnelig utnyttelse. Den inneholder således også et objektivt element, jfr. Rt-1986-1354. Avtalene med de enkelte leietagere er ikke lagt frem. Det er imidlertid opplyst at årlig leie ved brannen utgjorde kr. 47.200,-. Lagmannsretten kan ikke anta at det har vært påregnelig eller realistisk at leiene kunne økes så meget at den kapitaliserte leieverdi ville utgjøre mer enn kr. 1.000.000,-, som utgjør forsikringsutbetalingen etter alternativ 3. Ved denne vurdering må det legges til grunn en kapitaliseringsfaktor på 10 % eller mer. Det blir således spørsmål om minst en fordobling av leiene, hvilket det åpenbart ikke kan ha vært grunnlag for. Beregningen av Håvelsruds tap må således foretas på grunnlag av omsetningsverdien, ikke bare av tomten, men også av bebyggelsen.

Ved forsikringsoppgjør under alternativ 3, som selskapet har erkjent ansvar etter, får Håvelsrud utbetalt reduksjonen i eiendommens omsetningsverdi med kr. 1.000.000,-. Dette tilsvarer den fulle omsetningsverdi av bebyggelsen som ble totalskadet ved brannen, i uskadd stand. Annet og mer enn den aktuelle omsetningsverdi av bebyggelse med tomt hadde de ikke kunnet kreve erstattet, dersom eiendommen ikke hadde vært brannskadet ved avståelsen. På denne bakgrunn er det etter lagmannsrettens syn nødvendig at erstatningsfastsettelsen sees i sammenheng med forsikringsoppgjøret, ettersom ingen har krav på å få erstattet mer enn sitt fulle tap som følge av avståelsen. Dersom kommunen blir pålagt å dekke forsikringsdifferansen, vil den økonomiske realitet bli at Håvelsrud samlet får en erstatning som tilsvarer gjenanskaffelsesverdien - for alternativ 1's vedkommende endog uten fradrag overensstemmende med ekspropriasjonserstatningslovens §7 tredje ledd - til tross for at slik erstatning ville ha vært avskåret dersom eiendommen ikke hadde vært brannskadet. Ytterligere vil differansen i tilfelle bli utbetalt uten betingelser av noen art, til tross for at den ved oppgjør fra forsikringsselskapet etter alternativ 1 eller 2 ville ha vært bundet til gjenoppføring av ny bebyggelse på det samme eller annet sted, med de konsekvenser dette ville ha medført for avkastningsmulighetene.

Lagmannsretten er etter dette kommet til at GBPHåvelsrud i ethvert fall får full erstatning for avståelsen ved nå å motta omsetningsverdien for grunnen, idet bebyggelsen er fullt erstattet ved forsikringsoppgjøret på kr. 1.000.000,- slik at det for så vidt ikke er oppstått noe tap som kan kreves erstattet. I denne forbindelse er det i det foreliggende tilfelle uten betydning om tomt og bebyggelse vurderes samlet eller hver for seg. Kravet om hel eller delvis dekning av forsikringsdifferansen kan da ikke tas til følge. Det er ikke nødvendig å gå inn på kommunens subsidiære anførsel i tilknytning til tilpasningsplikten.

Det bemerkes at avgjørelsen i Rt-1966-11 er avsagt før lovfestingen av de någjeldende regler om erstatning etter gjenanskaffelsesverdi, og ikke kan være avgjørende for resultatet.

Eiendommen er ikke tiltrådt. Det er således ikke aktuelt å fastsette avsavnsrente.

Side:1335

Overskjønnet er begjært av kommunen. Spørsmålet om saksomkostninger skal således avgjøres etter skjønnslovens §54. Omkostningsoppgave er inngitt. Advokat Øien har angitt sitt salær til kr. 38.500,-. Saken tok 2 dager for lagmannsretten, og advokat Øien representerte partene også for herredsretten. Lagmannsretten fastsetter salæret til kr. 27.000,-. I tillegg kommer utlegg med kr. 3.560,-, tilsammen kr. 30.560,-. For lagmannsretten har kommunen ytterligere akseptert å dekke salær til advokat Ingjald Økland med kr. 17.000,- for utenrettslig arbeid i forbindelse med ekspropriasjonssaken. Dette kravet ble opprinnelig bestridt, og avslått av herredsretten. Beløpet tas nå med som en endring i herredsrettens omkostningsavgjørelse.

Overskjønnet er enstemmig.

Slutning:

1. Nord-Aurdal kommune betaler erstatning til Øystein, Oddvar, Ivar og Kjell Ola Håvelsrud for avståelse av gnr. 66 bnr. 8, 35 og 42 i Nord-Aurdal med 320 - trehundreogtyve - kroner pr. m2 .

2. Nord-Aurdal kommune frifinnes for kravet om erstatning for forsikringstap.

3. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler Nord-Aurdal kommune 30.560 - trettitusenfemhundreogseksti - kroner til Øystein, Oddvar, Ivar og Kjell Ola Håvelsrud.

4. I herredsrettens omkostningsavgjørelse gjøres den endring at Nord-Aurdal kommune betaler ytterligere 17.000 - syttentusen - kroner i saksomkostninger til Øystein, Oddvar, Ivar og Kjell Ola Håvelsrud.

5. Oppfyllelsesfristen for pkt. 3 og 4 er 2 - to - uker fra forkynnelsen av overskjønnet.