RG-1994-385
| Instans: | Agder lagmannsrett - Overskjønn |
|---|---|
| Dato: | 1993-06-02 |
| Publisert: | RG-1994-385 (54-94) |
| Stikkord: | Ekspropriasjon |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Tønsberg byrett Nr.: 91-01225 - Agder lagmannsrett LA-1992-00730 B. Rettskraftig. |
| Parter: | Saksøker: Tønsberg kommune v/ordføreren. (Prosesfullmektig: Advokat Einar Nordby, Tønsberg). Saksøkt: Staten v/Samferdselsdepartementet. (Prosesfullmektig: Advokat Frode Innjord, Regjeringsadvokaten). |
| Forfatter: | 1. Lagdommer Trude Sæbø, skjønnsstyrer. Skjønnsmenn: 1. Arkitekt Kjell Harald Gaupås, Horten. 2. Byggmester Lars Endresen, Tønsberg. 3. Eiendomsmegler Roar Ellefmo, Sandefjord. 4. Plan-, miljøvernsjef Bjarke Anderson, Nøtterøy |
| Lovhenvisninger: | Ekspropriasjonserstatningsloven (1984) §4, §5, §6, Skjønnsprosessloven (1917) §43, §54, Lov om hermetiseringsanlegg for fiskevarer (1963)3-§40, Lov om hermetiseringsanlegg for fiskevarer (1963)3-§41, Plan- og bygningsloven (1985) §31 |
År 1993 den 2. juni ble lagmannsrett holdt i rettslokalet i Tønsbergs Arbeiderforening til behandling av overskjønn for Vestfold lagsogn.
År 1993 den 3. juni fortsatte forhandlingene.
År 1993 den 2. juli ble rett satt på ny i Tønsberg Arbeiderforening med den samme skjønnsstyrer og de samme skjønnsmenn. Etter rådslagning og stemmegivning for lukkede dører ble det avhjemlet slikt overskjønn:
Tønsberg kommune v/ordføreren v/advokat Arne Lie begjærte den 1. november 1991 skjønn til fastsettelse av erstatning til Norges Statsbaner for erverv av NSB's eiendom "Havnesporet" gnr. 1002 bnr. 307 i Tønsberg. Ervervet bygde på avtale mellom partene, idet Tønsberg formannskap den 4. september 1991 vedtok å erverve 11739 m2 av "Havnesporet", et vedtak NSB i brev datert 1. oktober 1991 sluttet seg til.
Tønsberg byrett avhjemlet den 22. juni 1992 skjønn med slik slutning:
"1. For erverv av eiendommen "Havnesporet", gnr. 1002, bnr. 307 i Tønsberg betaler Tønsberg kommune et vederlag stort kr 4.900.000,- - kronerfiremillionernihundretusen - til Norges Statsbaner.
2. Tønsberg kommune tilpliktes innen 2 - to - uker fra skjønnets forkynnelse å betale saksomkostninger til Norges Statsbaner med kr 21.300,- - kronertjueentusentrehundre - ."
Bakgrunnen for saken og partenes anførsler for byretten fremgår av byrettens skjønnsgrunner.
Tønsberg kommune v/advokat Arne Lie har begjært overskjønn for Agder lagmannsrett og krevd erstatningen nedsatt. Staten v/Samferdselsdepartementet v/NSB Eiendomsdivisjon Drammen med Regjeringsadvokaten som prosessfullmektig har imøtegått begjæringen, og har anført at erstatningen bør forhøyes.
Overskjønn ble holdt i Tønsberg den 2. og 3. juni 1993. Advokat Einar Nordby hadde overtatt som prosessfullmektig for Tønsberg kommune. Som prosessfullmektig for saksøkte møtte Regjeringsadvokaten ved advokat Frode Innjord. Tønsberg kommune var representert ved spesialkonsulent Rikke Bergheim, som avga forklaring. På vegne av NSB møtte eiendomssjef Sigbjørn Herlofsen og førstekonsulent Hans Brandt. Sistnevnte avga forklaring. Det ble avhørt ytterligere tre vitner, hvorav to var nye for lagmannsretten. Videre ble det foretatt befaring av det areal kommunen erverver, samt dokumentert skriftlige bevis, som vil bli nevnt i det følgende i den utstrekning de har betydning for saken.
Partene er enige om skjønnsforutsetningene, som er inntatt i byrettens skjønn side 2 - 3.
Saksøker ved advokat Nordby har i hovedsak anført:
Det areal som erverves, har en meget spesiell arrondering - ca 1 km langt og meget smalt. Det må tas i betraktning at arealet omfatter en del veigrunn. Dette utgjør ialt ca 800 m2. Riktignok eier NSB veigrunnen, slik at den er omfattet av kommunens erverv, men veiene har ligget der meget lenge, og det kan ikke være riktig at erverv av denne grunn betinger noen erstatning av betydning.
For byretten var det enighet om å dele arealet i fire soner. Sone 1 inngår i en reguleringsplan fra 1986, og er regulert til utvidelse av Jernbanegaten. Sone 2 - 4 inngår i en reguleringsplan fra 1978, og er regulert til trafikkområde.
For sone 1 har byretten anvendt det såkalte parkprinsippet, og saksøker vil anta at av den samlede erstatning på 4,9 mill. kroner refererer ca 2 mill. kroner seg til sone 1. Det anføres at det ikke er riktig å anvende parkprinsippet i dette tilfellet. Det er riktig at dette området inngår i den reguleringsplan fra 1986 som ble laget for kvartalet på den andre siden av Jernbanegaten, hvor det er forretningsbygg, bussterminal og rådhus. Selv om bygningssjefen i innstillingen til formannskapet om denne reguleringsplanen synes å ha gitt uttrykk for at nedlegging av havnesporet og bruk av grunnen til utvidelse av Jernbanegaten, var nødvendig for utbyggingen, må hans merknader settes inn i en sammenheng. Jernbanegaten er en av trafikkårene i Tønsberg by, og det er dokumentert at man allerede i begynnelsen av 1970-årene ønsket havnesporet bort og Jernbanegaten utvidet. Allerede dengang var det planlagt en utvidet bussterminal i kvartalet på den andre siden av gaten. Videre foreligger det et forslag fra ASPLAN fra 1985, som viser at utbygging av kvartalet med bussterminal m.v. ville være mulig uten å bruke havnesporet til utvidelse av Jernbanegaten, f.eks. ved som foreslått å stenge Jernbanegaten mellom Halvdan Wilhelmsens all og Slagenveien for gjennomkjøring. Det er derfor ikke riktig at utbyggingen av bussterminalen og forretningskomplekset Farmandsstredet gjorde det nødvendig å bruke havnesporet. En annen sak er at når havnesporet likevel skulle nedlegges, var det hensiktsmessig å bruke grunnen til utvidelse av Jernbanegaten. Denne utvidelsen, slik den nå er gjennomført, betjener for øvrig ikke bare "nærområdet" med Farmandsstredet og bussterminalen, men er et ledd i den samlede trafikkavvikling i Tønsberg by, med en god del gjennomgangtrafikk. Grunnlaget for å anvende parkprinsippet er derfor ikke til stede. Det vises til Rt-1983-700 (Gommerud), Rt-1984-1331 (Hundvåg), Rt-1992-55 (Oppdal) og Rt-1988-120 (Moldegård).
Subsidiært, dersom retten likevel skulle komme til at parkprinsippet får anvendelse, skal erstatningen fastsettes ut fra en strøkspris, og ikke den tomtepris som gjelder for byggeklar grunn. Man har lite opplysninger om strøksprisen. En del av området i det kvartal som omfattes av reguleringsplan fra 1986, er vanlig forretningsareal, mens resten er bussterminal og rådhus. Det må for øvrig tas i betraktning at ca 250 m2 i sone 1 er eksisterende veigrunn.
Den prinsipale påstand er imidlertid at parkprinsippet ikke får anvendelse. Spørsmålet er da hvordan erstatningen skal fastsettes. Det anføres at arealet ikke hadde noen salgsverdi, bortsett muligens fra helt mot syd, hvor tilgrensende eiendommer (et stenhuggeri og et renseri) muligens ville være interessert i et begrenset tilleggsareal.
Kommunen leide tidligere 1.875 m2 i sone 1 langs havnesporet, mellom dette og Jernbanegaten. Arealet ble delvis brukt til parkering, bortsett fra den strekningen som ligger nærmest krysset med Halvdan Wilhelmsens all. Det var her tale om såkalt inn/ut-parkering rett ut i gaten langs hele strekningen. Det anføres at dette idag neppe ville være en påregnelig utnyttelse av arealet, idet det neppe ville bli tillatt nå, selv om det ble godtatt i 1970-årene. Den sydligste del av arealet er såpass bredt at man kanskje kunne ordne en samlet ut/inn-kjøring, men dette gjelder ikke hele strekningen.
I 1985 forsøkte NSB å få hevet leien for de 1.875 m2 som kommunen leide til kr 18.750 pr. år. Det anføres at dette gjenspeiler verdien av arealet i sone 1. Kapitalisert etter en rentefot på 8-9 % gir dette en verdi på kr 200.000. Sone 2, 3 og 4 er i eksisterende reguleringsplan regulert til trafikkområder. Det bestrides at denne regulering er foreldet, selv om havnesporet er nedlagt.
I sone 2 er ca 165 m2 eksisterende veigrunn. Byretten har her sammenlignet med et tomtekjøp i 1991, hvor kvadratmeterprisen ble satt til kr 320. Dette salget skjedde til eieren av den eiendom som grenser inn til havnesporet i sone 2. Det areal som ble solgt, var imidlertid bedre arrondert. Kjøperen ønsket også å kjøpe havnesporet i sone 2, men kommunen nektet salg av dette.
Saksøktes anførsler om mulige inntekter ved parkering i dette området, er rene spekulasjoner.
Når det gjelder sone 3, har byretten hatt problemer med å finne sammenligningstomter. En del av sone 3 grenser inn til bebygde boligtomter. Det kan selvsagt tenkes at enkelte av de tilgrensende eiendommer er interessert i tilleggsareal. Prisen for slikt tilleggsareal er neppe særlig høy, med mindre det etter kjøpet er mulig å fradele en ny tomt. Vitnet eiendomsmegler Berg har anslått tomteprisen i området til kr 200. Her er det imidlertid ikke tale om tomtepris, men heller om en slags omvendt stripeekspropriasjon.
For øvrig grenser første del av sone 3 inntil en lekepark, og den siste delen inntil en løkke/parkeringsplass. Det er ikke påregnelig at disse deler av sone 3 kan benyttes som tomtegrunn eller tilleggsareal.
Parkering er en lite aktuell utnyttelse av dette området. Det vises til at kommunen tidligere hadde avgiftsparkering i den øverste del av sone 3, men at dette ikke lønte seg.
I sone 3 er eksisterende veigrunn ca 115 m2.
I sone 4 synes byretten også å ha lagt til grunn en tomtepris. Også her er det imidlertid tale om eventuelt tilleggsareal, hvor kjøperen er i en gunstig posisjon, fordi det bare er en tenkelig kjøper til hver del av arealet.
På den del av strekningen hvor det er bolighus, er det allerede en dobbelt husrekke, og dette kan gjøre det tvilsomt om noen av huseierne der overhodet er interessert i å kjøpe tilleggsareal for eventuelt å kunne fradele en ny tomt.
Ellers ligger det såvel elverkskabler som vannledninger langs havnesporet. Det er riktig at NSB i sin tid betinget seg rett til å kreve at disse fjernes fra havnesporet, men et sted må de ligge, og ledningsnettet vanskeliggjør nybygging.
I sone 4 er det ca 260 m2 eksisterende veigrunn.
Når det gjelder saksomkostninger, anføres at disse må fastsettes i medhold av skjønnsloven §43. Dersom erstatningen blir redusert, må retten derfor vurdere om kommunen kan sies å ha vunnet saken. Det er riktig at kommunen i sin tid, og også for byretten, gikk ut fra at kommunen skulle betale saksomkostningene. Dette bygde imidlertid på en uriktig forståelse av skjønnsloven.
Saksøker har nedlagt slik påstand:
"1. Skjønnet fremmes.
2. Tønsberg kommune tilkjennes omkostninger for lagmannsretten."
Saksøkte ved advokat Innjord har i hovedtrekk anført:
Avtalen mellom partene går ut på at vederlaget skal fastsettes etter ekspropriasjonsrettslige prinsipper. Det betyr at NSB har krav på salgsverdi eller bruksverdi, alt etter hvilken verdi som er høyest. Ved fastsettelsen må man se på hva som ville være den påregnelige utnyttelse av det areal som erverves. Det er uten betydning at kommunen, som nå eier arealet, har inntatt den holdning at den ønsker å utsette eventuell disponering over arealet til det er klarlagt hvilken arealutnyttelse man ønsker. Spørsmålet er hva potensielle kjøpere kunne brukt det til etter at NSB hadde nedlagt havnesporet.
Det er klart at man ved denne vurderingen som utgangspunkt må bygge på de reguleringsplaner som foreligger. Det vises her til en nylig avsagt høyesterettsdom av 28. april 1993. Man kan imidlertid se bort fra reguleringsplaner ut fra det såkalte parkprinsippet, og dernest kan man se bort fra reguleringsplaner som tiden har løpt fra. Begge unntakene er slått fast i den såkalte Østensjødommen, Rt-1977-24. I det foreliggende tilfellet får parkprinsippet anvendelse for så vidt angår sone 1, og for så vidt angår sone 2 - 4 er det klart at den gjeldende reguleringsplan fra 1978 er foreldet. Arealet er her regulert til jernbane, og havnesporet er nedlagt. Man må da ut fra arealets beliggenhet og karakter vurdere hva det kunne vært benyttet til dersom det ikke var blitt overtatt av kommunen.
Når det gjelder sone 1, har NSB krav på bruksverdi eller salgsverdi alt etter hvilken verdi som er høyest. Det er et spørsmål om ikke bruksverdien er høyere enn salgsverdien. Kommunen leide tidligere en del av havnesporet, nemlig 1.875 m2. Området ble for en stor del brukt til parkering. Den leie NSB tok, var urealistisk lav. En mer realistisk leie fremgår av den avtale kommunen inngikk i 1988 om utleie av 320 m2 til Bergans Auto til parkeringsformål. Prisen var kr 275 pr. parkeringsplass pr. mnd, og den årlige inntekt var kr 36.300. Kapitalisert etter en rentefot på 7% gir dette en verdi på kr 520.000, som igjen gir kr 1.625 pr. m2.
Videre vises til at kommunen i 1986 forhøyet festeavgiften for Bergans Auto på den andre side av Jernbanegaten vis a vis havnesporet. Den festeavgift som ble fastsatt, tilsvarer en grunnverdi på kr 1.350 pr. m2.
I 1987 leide NSB ut 8 parkeringsplasser i et nærliggende område for kr 3.000 pr. plass pr. år. I 1990 ble antallet plasser redusert, og leien satt til kr 3.300 pr. plass pr. år.
Etter at havnesporet ble nedlagt, ble det enda bedre plass til parkering på arealet i sone 1. NSB kunne for eksempel hatt avgiftsparkering der. Det ville også vært mulig å leie ut plasser til næringsdrivende, slik kommunen gjorde til Bergans Auto. En slik bruk av arealet ville ikke vært i strid med reguleringsplanen fra 1986. Det vises til Frihagens kommentar til plan- og bygningsloven §31 nr. 1, og også til Fleischer: Plan- og bygningsrett (1992).
Regler om avkjørsel finner man i veiloven §41, jfr. §40. Kommunen har imidlertid ikke sannsynligjort at man ville ha stoppet en parkering som hadde foregått i en periode på ca 30 år.
Ved fastsettelsen av bruksverdien må man vurdere hvor mange parkeringsplasser man kunne fått i sone 1. Det er tale om en strekning på ca 240 m, og går man ut fra den vanlige bredde på en parkeringsplass, nemlig 2,5 m, gir dette 96 plasser. Det er mulig man bør trekke fra et visst antall plasser fordi det tidligere ikke var parkering nærmest krysset med Halvdan Wilhelmsens all. Trekker man fra en strekning på 40 meter, får man 80 parkeringsplasser. Går man ut fra den leie kommunen tok av Bergans Auto på kr 275 pr. plass pr. mnd, vil man kapitalisert etter en rentefot på 7 % med 96 plasser få en verdi på ca 4,5 mill. kroner, og med 80 plasser en verdi på ca 3,8 mill. kroner. Dette viser at arealets bruksverdi kan være like høy som salgsverdien ut fra den tomtepris på kr 1.400 pr. m2 som vitnet Sigmund Berg har gitt uttrykk for.
Dersom man fastsetter erstatningen ut fra bruksverdien, er det i og for seg ikke nødvendig å ta stilling til om parkprinsippet får anvendelse i sone 1. Det anføres imidlertid at prinsippet kommer til anvendelse. Utbyggingen av kvartalet med Farmandsstredet gjorde det nødvendig å utvide Jernbanegaten. Denne utvidelsen var et ledd i utnyttelsen av utbyggingsområdet. Det kan ikke være avgjørende at Jernbanegaten også brukes til annen trafikk. Hovedbegrunnelsen for å utvide gaten var at dette var nødvendig av hensyn til trafikkavviklingen ved utbyggingen. I møte 13. januar 1986 mellom kommunen og NSB om den reguleringsplan som senere ble vedtatt, ble det gitt uttrykk for at det var en forutsetning for planen at Jernbanegaten ble utvidet.
Kommunen har søkt å påvise at det helt fra 1973 var planlagt en utvidelse av Jernbanegaten av hensyn til den generelle trafikkavvikling. I det forslag til generalplan som det her er tale om, var det imidlertid også forutsatt en veitunnel, som ikke er gjennomført. Forslaget fra ASPLAN i 1985 viser at selv om man da hadde tenkt å stenge Jernbanegaten for personbiler, trengte man deler av havnesporet til gang- og sykkelvei. Ved anvendelse av parkprinsippet kan man se bort fra den gjeldende reguleringsplan. Påregnelig utnyttelse kunne i så fall vært salg som tilleggsareal for å utvide arealgrunnlaget for parkeringsplasser ved nybygg. I Tønsberg kommune kreves det ved oppføring av forretnings- og kontorbygg en parkeringsplass pr. 30 m2, og kan man ikke skaffe dette på egen grunn, er det en frikjøpsordning hvor prisen er kr 70.000 pr. plass. Dette skulle gi grunnlag for å selge parkeringsplasser for en pris som er litt lavere, f.eks. kr 60.000 pr. plass. Det anføres at dette er den riktige verdsettelse hvis man ut fra parkprinsippet fastsetter erstatningen etter salgsverdi. I Østensjødommen heter det at det ved parkprinsippet skal gis en strøkspris, det vil si en ens pris for bebyggelig og ubebyggelig grunn. Stordrange har i sin kommentar til ekspropriasjonserstatningsloven forstått dette slik at strøksprisen er en gjennomsnittspris for bebyggelige og ubebyggelige arealer. Dette synes imidlertid ikke ellers å være den vanlige oppfatning. Det vises til Rt-1970-1028 (Sarheim), Rt-1976-464 (Skaar), Rt-1983-143 (Selvaagbygg I), Rt-1992-55 (Oppdal) og Rt-1983-700 (Gommerud).
Arealet i sone 2 er i gjeldende reguleringsplan regulert til jernbane. Reguleringsformålet er åpenbart foreldet. Det er fortsatt ikke klart hva arealet på sikt vil bli regulert til, men kommunen har ikke sannsynliggjort at arealet i sone 2 ikke vil kunne selges som tilleggsareal til eierne av naboeiendommen. At kommunen selv ikke ønsket å selge arealet da naboen spurte om å få kjøpe det i 1991, er ikke avgjørende. Forespørselen viser at det i hvert fall er behov for tilleggsareal. Naboen kjøpte et nærliggende område for kr 320 pr. m2. Vitnet Sigmund Berg har gitt uttrykk for at prisen for arealet ut mot Vestfoldgaten sannsynligvis vil ligge høyere, og har anslått den til kr 500 pr. m2.
Det kan for øvrig være et spørsmål om ikke bruksverdien av arealet er høyere enn salgsverdien. Kommunen har for tiden avgiftsparkering på området. Dersom man setter av 3 meter til hver parkeringsplass, vil man kunne få 50 plasser. Hvis man regner med at gjennomsnittlig halvparten av plassene er belagt, og går ut fra den pris for heldagsparkering som kommunen bruker, nemlig kr 28, vil man, kapitalisert etter en rentefot på 7 %, få en verdi på kr 2.000.000. Det må imidlertid også tas i betraktning at det er utgifter forbundet med avgiftsparkering. Dersom man setter utgiftene til 50% av bruttoinntekten, vil nettoverdien bli 1 mill. kroner. Regnet ut fra en kvadratmeterpris på kr 500 er salgsverdien for området kr 895.000. Muligens ville utleie av parkeringsplassene til næringsdrivende gi enda høyere verdi enn avgiftsparkering.
Når det gjelder sone 3 og 4, er bruksverdien neppe høyere enn salgsverdien. Innstillingen fra kommunaldirektøren til hovedutvalget for miljøvern og kommunalteknikk av 19. august 91 viser hva arealet i sone 2 - 4 kan tenkes brukt til. Når det gjelder sone 3 og 4 kan det være aktuelt å tilby private grunneiere tilleggsarealer, rasjonalisere arealbruken i forhold til offentlige anlegg (f.eks. ved svømmehallen), samt utvide friarealer (grøntkorridorer) med tilhørende forbedret arrondering. Dette er formål som typisk tilsier en strøksprisbetraktning, idet eventuelle grøntarealer vil betjene nærliggende områder, hvilket vil si at parkprinsippet får anvendelse. Kommunen har ikke sannsynliggjort at ikke en del av arealet i sone 3 og 4 også vil kunne bli tilleggsareal til tilgrensende eiendommer. Det er kommunen som har bevisbyrden på dette punkt, jfr. forarbeidene til ekspropriasjonserstatningsloven, Ot.prp. nr. 50 1982-83 side 52. At interessen er til stede, viser henvendendelser fra Stoltenberggate 46 om kjøp av tilleggsareal, og fra Sønnico om leie av areal for parkering. Tilleggsarealer vil for enkelte eiendommer gi grunnlag for økt utnyttelse i form av nybygg, og det er da tale om tomtepris. Man må her gå ut fra en objektiv vurdering. Det kan ikke være avgjørende om de nåværende eiere er interessert i tilleggsareal.
Saksøker har anført at de kabler og ledninger som ligger i grunnen, vanskeliggjør utnyttelse i form av nybygg. For så vidt angår kabler og ledninger som ligger i selve havnesporet, har NSB betinget seg rett til å kreve disse fjernet.
Det er ikke grunnlag for å gjøre fradrag for eksisterende veigrunn, idet veiene også er av betydning for utnyttelsen av området.
Endelig vises til at vitnet Sigmund Berg har angitt tomteprisen i sone 3 til kr 200 pr. m2, og i sone 4 til kr 150 pr. m2 for boliger, og kr 220/240 for næringseiendommer.
For så vidt angår saksomkostninger anføres at det er inngått avtale om at Tønsberg kommune skal dekke disse. Det vises til formannskapets vedtak i møte 4. september 1991, som NSB sluttet seg til 1. oktober 1991. Dette er også naturlig, idet ervervet har mange likheter med ekspropriasjon.
Saksøkte har nedlagt slik påstand:
"1. Overskjønnet fremmes.
2. Saksøkte tilkjennes saksomkostninger for lagmannsretten."
Lagmannsretten skal bemerke:
Partene er enige om at vederlaget skal fastsettes ut fra verdien ved tiltredelsen 1. oktober 1988. Videre er man enige om at det fra dette tidspunkt skal regnes en avsavnsrente på 12 %.
Lagmannsretten finner det hensiktsmessig å gå ut fra den samme soneinndeling som ble lagt til grunn av byretten. Sone 1 gjelder strekningen fra Halvdan Wilhelmsens all til Slagenveien. Arealet utgjør ca 2.900 m2, er ca 240 m langt og fra ca 5 til 10 m bredt. Etter at kommunen ervervet arealet, er det i samsvar med reguleringsplanen fra 1986 for en stor del brukt til utvidelse av Jernbanegaten samt nytt fortau. Tidligere var arealet begrenset av Vestfoldbanen på den ene siden og Jernbanegaten på den andre siden.
Byretten har lagt til grunn at det ved fastsettelsen av vederlaget skal sees bort fra reguleringsplanen ut fra det såkalte parkprinsippet, jfr. Rt-1977-24 (Østensjø). Lagmannsretten er ikke enig i dette. Parkprinsippet bygger på at det ved regulering av et område som ellers skal bebygges, må avsettes arealer til gater, veier, lekeplasser m.v., og innebærer at det ved ekspropriasjon til gjennomføring av slik regulering skal ses bort fra at nettopp disse arealer blir gjort ubebyggelige. Prinsippet er en unntaksregel som er utformet i rettspraksis. Formålet med regelen er å hindre forskjellsbehandling av grunneiere innenfor et avgrenset område, slik at eiere av grunn som belegges med restriksjoner (f.eks. byggeforbud) av hensyn til utnyttelsen av øvrige deler av området (som reguleres til bebyggelse) ikke skal bli satt i en ugunstig stilling i forhold til de andre grunneiere. Lagmannsretten finner ikke at dette er situasjonen i den foreliggende sak. Ved reguleringsplanen av 1986 ble kvartalet på den andre side av Jernbanegaten vis a vis havnesporet regulert til forretninger og kontorer, parkeringshus, bussterminal og rådhus. Også tidligere var det for øvrig forretningsbygg i kvartalet, enkelte busser hadde sin terminal der, og rådhuset ble etablert i en gammel skole. Lagmannsretten legger til grunn at det var av meget stor betydning for å sikre trafikkavviklingen ved den planlagte utviklingen av kvartalet at Jernbanegaten kunne utvides, slik at man fikk mulighet for tre kjørefelter ved krysset med Halvdan Wilhelmsens all og fire kjørefelter mot Slagenveien. Lagmannsretten finner likevel ikke at utvidelsen av Jernbanegaten samt det fortau som ble anlagt hovedsakelig tok sikte på å betjene trafikken til og fra det kvartal som grenser inn mot Jernbanegaten på denne strekningen. Jernbanegaten er et ledd i trafikkavviklingen i Tønsberg by, og en stor del av trafikken i gaten skal ikke til det aktuelle kvartalet. Retten ser det slik at når havne-sporet ble nedlagt, ville dette arealet blitt regulert på samme måte uavhengig av utbyggingen i kvartalet vis a vis.
Lagmannsretten finner etter dette at vederlaget må fastsettes etter bruksverdi. Retten legger til grunn at arealet, bortsett fra en strekning nærmest Halvdan Wilhelmsens all, fra 1955 og frem til kommunen ervervet arealet og utvidet Jernbanegaten, ble brukt til parkering. En fortsatt bruk til parkering ville ikke vært i strid med reguleringsplanen. Når kommunen har ervervet arealet for å gjennomføre planen, må den betale vederlag ut fra en slik bruk, det vil si den kapitaliserte verdi av den årlige inntekt av parkeringen.
Retten legger til grunn at strekningen nærmest Halvdan Wilhelmsens all ikke ville kunne brukes til parkering. Arealet er her ganske smalt, og parkering opp mot det trafikerte krysset med Halvdan Wilhelmsens all ville åpenbart være trafikkfarlig. Videre finner retten det påregnelig at det ville blitt stilt krav om samlet avkjørsel til parkeringsområdet. Parkeringen måtte således organiseres med et manøvreringsområde foran de parkerte bilene. Ved vurderingen av de påregnelige leieinntekter har retten sett hen til det som er opplyst om kommunens inntekter ved utleie av parkeringsplasser til Bergans Auto i 1988, samt NSB's utleie av parkeringsplasser i det samme strøket. I begge disse tilfeller er det imidlertid tale om færre parkeringsplasser enn man kunne få plass til på det areal som erverves i sone 1. Retten legger til grunn at det med flere plasser ikke ville være påregnelig at alle plassene kunne leies ut hele tiden.
Det areal som erverves i sone 2, 3 og 4, er i gjeldende reguleringsplan fra 1978 regulert til jernbanespor. Dette reguleringsformål er åpnbart foreldet etter at havnesporet er nedlagt. Etter det som er kommet frem i retten, har kommunen ikke bestemt seg for hva dette arealet skal brukes til. I innstilling fra kommunaldirektøren til hovedutvalget for miljøvern og kommunalteknikk 19. august 1991 vedrørende kjøpet av havnesporet er det gitt uttrykk for at det vil kunne brukes til ulike formål, så som parkering, friarealer, tilleggsarealer for private grunneiere eller svømmehallen, samt at arealet kan være en ressurs i forbindelse med anleggelse av gang- og sykkelveier i byområdet for øvrig. Retten må etter dette skjønne over hva som ville være den påregnelige utnyttelse av arealet. Denne ville åpenbart kunne variere for de ulike deler av havnesporet.
Sone 2 går fra Slagenveien til St. Olavsgate, og utgjør et areal på ca 1.790 m2. På denne strekningen har kommunen selv anordnet avgiftsparkering langs Vestfoldgaten. For byretten ble det opplyst at parkeringsavgiftene innbringer ca kr 100 - 150.000 brutto årlig. For lagmannsretten er det opplyst at inntektene i 1990 var kr 129.000 brutto, og i 1991 kr 127.000 brutto. Uansett hva området i fremtiden måtte bli regulert til, kan vederlaget ikke settes lavere enn denne bruksverdien. Ved vurderingen av bruksverdien har retten gått ut fra en årlig nettoinntekt ved parkering etter et skjønnsmessig fradrag for utgiftene.
Det er mulig at en påregnelig fremtidig utnyttelse av dette arealet ville være salg som tilleggsareal til naboeiendommen, den tidligere Papirindustrien. Den nåværende eier var i 1991 interessert i å erverve havnesporet som tilleggsareal. Kommunen avslo dette, men solgte et nærliggende område for kr 320 pr. m2. Lagmannsretten finner det imidlertid ikke nødvendig å ta stilling til om en slik utnyttelse av arealet ville være påregnelig, da man i alle fall finner at bruksverdien ved parkering er tilnærmet lik salgsverdien.
Sone 3 går fra St. Olavsgate til Wilhelm Wilhemsens vei, et areal på ca 3.840 m2. Sone 4 går fra Wilhelm Wilhemsens vei til Træleborgveien, ca 3.070 m2. Lagmannsretten finner det hensiktsmessig å se disse to soner under ett. Den påregnelige bruk av denne strekningen er noe forskjellig. I sone 2 grenser en stor del av arealet inn til eksisterende friområder. Den påregnelige utnyttelse her er en utvidelse av friområdene. Disse friområdene tjener etter rettens syn beboerne i nærmiljøet, og retten finner at vederlaget for så vidt bør fastsettes ut fra en strøkspris. Det samme gjelder for øvrig eksisterende gategrunn. Noe av arealet i sone 2 grenser inn til bolighus. Det samme gjelder en del av arealet i sone 4, hvor nabo på den andre siden er svømmehallen. Den nederste del av sone 4 mot Træleborgveien grenser til næringseiendommer. Retten finner det påregnelig at i hvert fall en del av disse arealer ville kunne selges som tilleggsareal, og dette ville for enkelte av eiendommene, men ikke alle, kunne gi grunnlag for fradeling av byggetomt eller påbygg på egen eiendom. Når det gjelder prisen for slik tomtegrunn, har retten sett hen til de opplysninger som har fremkommet om tomtepriser i dette området. Dersom tilleggsarealet ikke kunne gi grunnlag for ny bebyggelse, men for eksempel bare føre til en utvidelse av haven, antas prisen å være lavere. Retten er kommet til at det riktige må være å gå ut fra en strøkspris som omfatter såvel "grønne" arealer som tilleggsarealer og tomtegrunn.
Etter en samlet vurdering er retten kommet til at vederlaget for hele det areal som erverves bør settes til 2.600.000 kroner.
Når det gjelder saksomkostninger, finner lagmannsretten at formannskapets vedtak om erverv av arealet, som NSB har sluttet seg til, innebærer en avtale om at kommunen skal dekke omkostningene ved skjønnet. Kommunen må selv bære risikoen for at den ved inngåelsen av denne avtalen eventuelt har bygd på en uriktig forståelse av skjønnsloven §54. Lagmannsretten finner også en slik avtale naturlig, idet kommunen - dersom man ikke var kommet frem til en avtale om frivillig erverv - eventuelt hadde måttet ekspropriere området. I så fall ville kommunen som ekspropriant ha måttet erstatte omkostningene ved skjønnet, og - ettersom det var kommunen som begjærte overskjønn - også omkostningene ved overskjønnet, selv om kommunen her har oppnådd et bedre resultat enn ved underskjønnet.
Advokat Innjord har inngitt omkostningsoppgave pålydende kr 33.500, hvorav kr 30.000 er salær. Oppgaven legges til grunn.
Overskjønnet er enstemmig.
Slutning :
1. For erverv av eiendommen "Havnesporet" gnr. 1002 bnr. 307 i Tønsberg, betaler Tønsberg kommune et vederlag stort kr 2.600.000 - kronertomillionersekshundretusen - til Norges Statsbaner. I tillegg kommer 12 % rente p.a. fra 10. oktober 1988 til betaling skjer.
2. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler Tønsberg kommune til Norges Statsbaner kr 33.500 - kronertrettitretusenfemhundre - innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av overskjønnet.