RG-2000-169
| Instans: | Borgarting lagmannsrett - Dom |
|---|---|
| Dato: | 1999-06-11 |
| Publisert: | RG-2000-169 (28-2000) |
| Stikkord: | |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Kongsberg byrett Nr 98-00190 A - Borgarting lagmannsrett LB-1998-02773 A/01. |
| Parter: | Ankende part: Aud Berit Førlie Thorberg (Prosessfullmektig: Advokat Bjørn Trandum). Motpart: 1. Anita Dalermoen 2. Gudveig Marit Førlie (Prosessfullmektig: Advokat Rolf Brostrup Nybakk). |
| Forfatter: | Lagdommer Kjersti Graver, formann. Lagdommer Agnar A Nilsen jr. Ekstraordinær lagdommer Inger K Moksness |
| Lovhenvisninger: | Odelsloven (1974) §12, §21, Tvistemålsloven (1915) §172, §180, §39 |
Saken gjelder om yngre søster har odelsløsningsrett til eiendommen Sør Østre Åsland, gnr 17 bnr 9 og 10 i Flesberg kommune, fremfor eldre søster og dennes datter, etter odelsloven §21.
Det er knyttet odelsrett til eiendommen, som er på i alt 1.953 dekar, hvorav jordbruksareal på 31 dekar og skogareal på 1.718 dekar.
Den ankende part, Aud Berit Førlie Thorberg, er født i 1955, mens ankemotparten Gudveig Marit Førlie, er født i 1951. Begge vokste opp på gården, sammen med foreldrene Ambjørg og Gunleik Førlie, som flyttet inn på gården ca i 1953. Gunleik Førlie overtok eiendommen på odel i ca 1985. Han døde i 1992. Ambjørg Førlie, som er odelsfremmed, bor på gården i samme hus som Aud Berit Førlie Thorberg og hennes familie. Gudveig flyttet hjemmefra i 1969 og har ikke bodd der siden. Aud Berit giftet seg i 1978 og hadde på denne tid annen bopel i 1 år. For øvrig har hun bodd på gården. Gunleik Førlies foreldre, Marit og Hellik Førlie, bodde også på gården. Marit døde i 1983 og Hellik i 1995.
På eiendommen står to beboelseshus, hvorav det ene var bebodd av Marit og Hellik Førlie. Han bodde der til 1992, da han flyttet på aldershjem. Deretter har dette huset stått ubenyttet. Det er i dårlig forfatning. Det andre huset er nyere. Det ble modernisert og fikk tilført et tilbygg i 1981-82. Her bor nå Aud Berit Førlie Thorberg, ektefellen Bjarne Thorberg og hennes mor Ambjørg Førlie. Det er i tillegg uthus på gården. Her har ektefellene Thorberg lagt nye takplater og foretatt vedlikehold der dette har vært påkrevet.
Jordbruksarealet består av tre teiger. Tidligere ble det dyrket noe korn, men de senere år er det blitt dyrket gress, ved siden av poteter og grønnsaker til eget bruk.
I skogen er bortfestet 71 hyttetomter. Festeinntekten var i 1998 i alt vel kr 83.000, med regulering er den anslått til noe over kr 90.000 i 1999. Til eiendommen hører en seter som ligger i hytteområdet. Her står en kiosk, der det selges ved, propan og en del andre varer. Veiene frem til noen av hyttene blir brøytet om vinteren. Skogen for øvrig er i det vesentlige uthugget nå. I alt 5.843 kubikkmeter ble hugget, hovedsakelig som følge av billeangrep. Det er plantet noe nytt.
I de år Aud Berit Førlie Thorberg og mannen har bodd på gården, har de utført vedlikehold og drift. Tilbygget ble bygget av dem, mens partene har ulike oppfatninger av om det var dem eller foreldrene Ambjørg og Gunleik Førlie som stod for finansieringen. Materialene fikk Bjarne Thorberg kjøpt rimelig gjennom sin arbeidsgiver.
Ekteparet Thorberg har drevet jordarealene og skogen og med salg, transport, veibrøyting mv til hytteeierne. Det er uenighet mellom partene om i hvilket omfang Gudveig Marit Førlie og hennes familie har bidratt blant annet med potetopptak og drift av skogen. Gudveigs sønn Vebjørn Sjulsen arbeidet på gården i 3 4 år, fra 1987/88 til 1991, mot en viss betaling fra bestefaren.
Aud Berit Førlie Thorberg har hatt pleie og omsorg av moren Ambjørg Førlie, som en periode var bundet til rullestol. Faren ble arbeidsufør på grunn av hjerteproblemer fra begynnelsen av 1980-årene. Hun hadde også noe stell av bestefaren Hellik Førlie.
Eiendommen gir ikke grunnlag for tilstrekkelige inntekter til at man kan leve av den. Både Aud Berit Førlie Thorberg og ektefellen Bjarne Thorberg er i yrkesarbeid utenom gårdsdriften.
Gudveig Marit Førlie hadde planer om å bygge hus for seg og sin familie på gårdstunet, og byggetillatelse ble gitt i 1976. Tomt ble gravd ut og materialer ble kjøpt inn, men det ble ikke fulgt opp. Motsetningsforhold i familien førte til at hun ikke ville bosette seg på gården likevel. Vinduene ble benyttet i tilbygget da det ble bygget i 1981.
I samråd med sin mor ønsker Gudveig Marit Førlies datter Anita Dalermoen, å ta over eiendommen på odel. Ved stevning til Kongsberg byrett av 27 mai 1998 reiste Anita Dalermoen odelsløsningssak mot Ambjørg Førlie. Ved kjøpekontrakt av 26 juni 1998 overførte Ambjørg Førlie eiendommen til Aud Berit Førlie Thorberg. Saken ble deretter varslet hevet i forhold til Ambjørg Førlie, og Aud Berit Førlie Thorberg ble oppført som saksøkt. Vedrørende partsforholdet på saksøkersiden, er det herfra opplyst at Gudveig Marit Førlie og datteren Anita Dalermoen er enige om at datteren skal løse ut eiendommen, men at de begge står oppført for å unngå at en eventuell ulik vurdering av dem i forhold til odelsloven §21 skulle slå negativt ut.
Kongsberg byrett avsa den 10 juli 1998 dom med slik domsslutning:
1. Anita Dalermoen og Gudveig Marit Førlie har begge i forhold til Aud Berit Førlie Thorberg rett til å løse eiendommene gnr 17 bnr 9 og 10 i Flesberg, ved å betale kjøpesum fastsatt ved takst.
2. Aud Berit Førlie Thorberg dømmes til innen 2 -to- uker fra dommens forkynnelse til å betale saksøkerne sakens omkostninger med kr 33.790,- trettitretusensjuhundreognittikroner 00/100.
Aud Berit Førlie Thorberg har i rett tid påanket dommen. Anita Dalermoen og Gudveig Marit Førlie har tatt til motmæle.
Ankeforhandling ble holdt i Kongsberg sorenskriverkontors lokaler 26 og 27 mai 1999. Partene møtte med sine prosessfullmektiger og avga forklaringer. Det ble avhørt 9 vitner, hvorav 2 var nye for lagmannsretten. Det ble foretatt åstedsbefaring. Dokumentasjonen fremgår av rettsboken.
Den ankende part, Aud Berit Førlie Thorberg, har for lagmannsretten i hovedsak gjort gjeldende:
Odelsloven §21 må få anvendelse. Det vil være klart urimelig om eldre søster her skal få løse eiendommen på odel etter odelsloven §12, til fortrengsel for yngre søster og hennes familie. Høyesterettspraksis vedrørende §21 har riktignok vært streng. Det foreligger 3 dommer der yngre har gått foran eldre odelsløser, mens 10 - 11 saker går motsatt vei. Men, resultatene har vært basert på konkrete forhold. Det er flere momenter i denne sak som tilsier at Aud Berit Førlie Thorberg får odelsløse eiendommen.
Det må tillegges vekt at det gjelder en odelseiendom med beskjeden avkastning. Den ligger geografisk høyt og jordbruksarealet er lite. Skogen er et aktivum sett på lang sikt. Inntektene utgjøres av festeavgiften med til sammen ca kr 90.000 for hyttetomtene.
Verken Gudveig Marit Førlie eller datteren Anita Dalermoen har særlig tilknytning til gården. Gudveig flyttet hjemmefra da hun var 18 år gammel og har etter det ikke vært spesielt knyttet til eiendommen, utover da hun planla å bygge hus der i 1976. Anita har hatt liten kontakt med stedet. Verken mor eller datter har noen bakgrunn fra eller kjennskap til landbruk gjennom utdannelse eller yrkesliv.
Aud Berit Førlie Thorberg har også annet yrke. Men hun har i alle år utført mye arbeid på gården og er skikket til det. Hun har vært den som var forventet å gjøre en innsats, og hun har brukt all fritid på vedlikehold og drift av gården. Det er maskiner på gården, som hun og familien er erfarne med. Gudveig Marit Førlie og hennes familie har i liten grad deltatt i arbeidet på gården.
Servicetilbudet som er etablert overfor hytteeierne er en del av gårdens drift og en viktig del av den fremtidige bruk.
Aud Berit Førlie Thorberg har stelt foreldrene, besteforeldrene og nå moren, når de har trengt hjelp. Det har vært mye sykdom.
Selv om ankemotpartene ikke har bestridt at Ambjørg Førlie skal få bo på gården fremover, så har de et anstrengt forhold til henne. Det kan bli vanskelig for Anita Dalermoen å bo i samme hus som henne, som hun i dag gjør med Aud Berit Førlie Thorberg og Bjarne Thorberg, tidligere også med deres datter Benedicte. Det er urimelig om odelsløsningen fører til at to husholdninger må flytte.
Da Aud Berit Førlie Thorberg og Bjarne Thorberg bygget på tilbygget, kom det ingen innsigelser mot det fra Gudveig Marit Førlie. Hun måtte forstå at de dermed fikk en berettiget tro på at hun godtok at det var dem som skulle bli fremtidige eiere. Det var ekteparet Thorberg som betalte materialene til tilbygget og som selv stod for oppføringen. De kjøpte vinduene som stod igjen etter at Gudveig Marit Førlies husprosjekt ikke ble noe av. De bekostet også modernisering av den del av huset der Gunleik og Ambjørg Førlie bodde.
Det har vært foreldrenes ønske at Aud Berit Førlie Thorberg skulle overta eiendommen.
Den ankende part har nedlagt slik påstand:
1. Anita Dalermoen og Gudveig Marit Førlie er i forhold til Aud Berit Førlie Thorberg ikke løsningsberettiget til eiendommen gnr 17 bnr 9 og 10 i Flesberg.
2. Anita Dalermoen og Gudveig Marit Førlie dømmes til å betale til Aud Berit Førlie Thorberg sakens omkostninger for begge retter.
Ankemotpartene, Anita Dalermoen og Gudveig Marit Førlie, har for lagmannsretten i det vesentlige gjort gjeldende:
Det skal etter rettspraksis mye til før eldre odelsberettiget skal fortrenges av yngre etter odelsloven §21. Det er ingen alminnelig rimelighetsvurdering som skal foretas. Vilkåret for at prioritetsrekkefølgen skal kunne fravikes er at noe annet vil være klart urimelig. Forholdet mellom de to søstrene reguleres av §21 første ledd, mens forholdet mellom Aud Berit Førlie Thorberg og niesen Anita Dalermoen reguleres av §21 annet ledd. Kravet til klar urimelighet gjelder dog begge steder, og vurderingen må bli den samme.
Det medfører riktighet at Gudveig Marit Førlie og hennes familie ikke har vært regelmessig på gården. Men årsaken må tillegges vekt. Den var at moren Ambjørg Førlie i mange år har vært så negativ i forhold til den eldste datteren, og i så klare ordelag har gitt uttrykk for det, at denne har funnet det vanskelig å oppholde seg der. Det medfører dog ikke riktighet at hun og hennes familie ikke har hjulpet noe til.
Aud Berit Førlie Thorberg har hatt den nærmeste tilknytning til gården for så vidt som hun har bodd der. Men dette er ikke uten videre av betydning for odelsrekkefølgen, der det følger klare prioritetsregler av lovgivningen.
Eiendommen er ikke av en slik art at noen av partene vil kunne påberope seg en særlig landbruksmessig tilknytning til den. Eiendommen gir ikke grunnlag for drift av noe omfang. Aud Berit Førlie Thorberg og hennes familie ikke har hatt sitt erverv knyttet til gårdsdriften, og at det ikke vil ha ervervsmessige følger for dem om de må flytte. I de tre Høyesterettsdommer der odelsloven §21 er anvendt, har levebrødet vært knyttet til eiendommen.
Det har ikke vært næringsinntekter av betydning fra gården. Ankemotpartene har etterlyst dokumentasjon i form av gårdsregnskap og inntektene fra skogen, uten å ha mottatt noe. Uthugsten av skogen er det som har hatt økonomisk betydning. Det betviles at billeangrepene her har vært så vesentlige at fortjenesten har vært lik null.
Den type landbruksvirksomhet det gjelder er ikke spesielt krevende og kan læres også av dem uten særskilt bakgrunn. Eiendommen er for øvrig preget av manglende vedlikehold.
Det bestrides ikke at tilbygget ble oppført av Aud Berit Førlie Thorberg og hennes ektefelle. Men, det er sannsynlig at utgiftene ble betalt av Gunleik og Ambjørg Førlie. Det er ikke gjort noen forsøk fra den annen side på å føre bevis for noe annet, til tross for at slik dokumentasjon har vært etterlyst. Uansett skjedde denne oppføring på egen risiko.
Gudveig Marit Førlie ga aldri uttrykk for at hun ved ikke å motsette seg at tilbygget ble bygget, ga fra seg odelsretten til den yngre søsteren. Tilbygget kom fordi det var behov for mer plass når familien Thorberg flyttet inn i samme hus som foreldrene. Faren hadde fortalt henne at de skulle få bo der uten å betale for det, mot å hjelpe med driften. Det ble for øvrig aldri snakket ordentlig ut om hvem som skulle overta eiendommen etter foreldrene.
Ankemotpartene har nedlagt slik påstand:
1. Byrettens dom stadfestes.
2. Aud Berit Førlie Thorberg dømmes til å betale sakens omkostninger for lagmannsretten og med tillegg av 12 % pa rente fra 14 dager etter dommens forkynnelse til betaling skjer.
Lagmannsretten bemerker:
Etter odelsloven §21 er vilkåret for at retten kan nekte eldste søster odelsløsning at det ville være klart urimelig om den eldre får drive den yngre bort. Etter rettspraksis skal det mye til før prioritetsrekkefølgen etter §12 fravikes.
Når det gjelder vilkårene etter odelsloven §21 anser lagmannsretten Anita Dalermoen å stå i samme stilling som Gudveig Marit Førlie i forhold til Aud Berit Førlie Thorberg. Etter odelsloven §12 går etterkommere av eldre søsken foran yngre søsken og deres etterkommere. For begge søstre vil det på sikt dreie seg om deres barns rett til og interesse for eiendommen. Det er ikke grunnlag for å anse at Gudveig Marit Førlie og Anita Dalermoen har ulik tilknytning til eiendommen i dag, av relevans for vurderingen etter §21. Anita Dalermoen har forklart i retten at hun er oppvokst på gård, og at hun og hennes ektefelle ønsker å ta vare på husene og forsøke seg med birøkt. Både i forhold til Gudveig Marit Førlie og til Anita Dalermoen er vilkåret etter §21 at det skal være klart urimelig før Aud Berit Førlie Thorberg går foran i odelsløsningen, jf Rt-1979-1047 der det er fastslått at de samme strenge krav gjelder etter §21 annet ledd som etter første ledd.
Det er ikke tvil om at Aud Berit Førlie Thorberg er den av partene som har nærmest tilknytning til gården, i den forstand at hun har bodd der det meste av sitt liv og har stått for vedlikehold og drift. Men det er ikke reist innvendinger fra Aud Berit Førlie Thorbergs side til Gudveig Marit Førlies forklaring om at det er vanskelige familieforhold og ikke hennes eget ønske, som er årsaken til at hun ikke har oppholdt seg på gården i særlig omfang. Hun var i ferd med å bygge hus der på slutten av 70-årene. Det kan for øvrig ikke legges utslagsgivende vekt på hvem av partene som faktisk besitter eiendommen. Det er en innebygget del av odelsretten, en nødvendig følge av odelsløsning, at den aktuelle besitter vil bli fordrevet av en bedre odelsberettiget, jf uttalelser i Rt-1978-268.
Odelseiendommen gir ikke grunnlag for å kunne livnære seg av den. Det følger blant annet av Høysterettsdom i Rt-1982-833 at det skal legges vekt på om den som søkes fordrevet fra gården har hatt sitt erverv knyttet til gården. Aud Berit Førlie Thorberg og ektefellen har andre yrker, og jordbruksdriften gir grunnlag for lite ekstrainntekter. Inntektene utgjøres i dag i all hovedsak av festeavgiftene for hyttetomtene.
Familien Thorberg har stått for vedlikehold av husene på gården. De har sørget for å få tette tak på uthusene og har utført annet påkrevet vedlikehold. Gården gir i dag inntrykk av at vedlikeholdet ikke har gått utover dette nødvendighetsnivå. Jordbruksarealet fremstår ikke som spesielt dyrket. Skogen er i vesentlig grad hugget ut og vil ikke kunne gi særlig avkastning på mange år. Familien Thorberg har utover dette drevet med ulike servicetilbud til de 71 tomtefesterne, blant annet salg, transport, veirydding og brøyting frem til hytteeiendommene. Dette er en tilleggsnæring, som har utviklet seg underveis. Denne virksomhet tillegges ikke betydning for odelsspørsmålet.
Forholdet de to søstrene har hatt til foreldre og besteforeldre og deres synspunkter på hvem av dem som skulle overta eiendommen, vil ikke i seg selv være avgjørende, det fremgår blant annet av Rt-1978-268 og Rt-1979-1534. I den sistnevnte Høyesterettsdom er uttalt at det også må gjelde om foreldre ønsker å bli boende på eiendommen, med mindre det er påvist konkrete omstendigheter som kan begrunne motsetningsforholdet. De eventuelle vansker i forholdet mellom Ambjørg Førlie og datterdatteren Anita Dalermoen som utspringer av forholdet mellom Ambjørg og datteren Gudveig og av odelsløsningssaken, kan ikke tillegges særskilt vekt i denne sammenheng. Etter odelsloven §39 har Ambjørg Førlie i utgangspunktet krav på høvelig gratis husrom, et krav som med hensyn til boligareal og standard i følge rettspraksis må tilpasses forholdene i det enkelte tilfelle. Rettighetene fremgår nå av kjøpekontrakten datert 26 juni 1998, punkt 2. Ankemotpartene har ikke bestridt at hun fortsatt skal få bo på gården.
Lagmannsretten finner ikke at Aud Berit Førlie Thorberg har hatt grunnlag for spesielle forventninger til at hun skulle overta eiendommen. Odelslovens hovedregel om at den eldste søsteren var best odelsberettiget av de to, må forutsettes å ha vært kjent. Ut fra bevisførselen legger retten til grunn at det ikke ble snakket åpent om hvem av de to søstrene som skulle ha gården, men at det ble ytret synspunkter til fordel for begge to fra familiemedlemmers side, og at begge søstre var kjent med de ulike syn.
Lagmannsretten finner videre ikke at Aud Berit Førlie Thorbergs innsats med å få tilbygget oppført, kan ha ført til at hun har fått særskilte, relevante forventninger om å kunne ta over eiendommen. Det er ikke ført bevis vedrørende finansieringen av tilbygget, noe ankemotpartene har etterlyst. På bakgrunn av den manglende dokumentasjon i annen retning og ut fra en samlet vurdering, finner retten det mest sannsynlig at det var Gunleik og Ambjørg Førlie som bar materialkostnadene. Uansett tok Aud Berit Førlie Thorberg en risiko da tilbygget ble oppført uten at hun søkte å få den rettslige situasjon avklart med søsteren, jf Høysterettsdom i Rt-1990-814.
Aud Berit Førlie Thorberg er den av de to søstre som har hatt den betydeligste del av stellet og omsorgen for de to generasjonene over dem, som har bodd på gården. Det er ikke klart hvor pleietrengende de ulike personene her har vært og hvor omfattende ekstraarbeid hun har hatt, utover den særlige pleie moren har trengt som rullestolbruker i perioder. Moren har på den annen side sett etter Aud Berit Førlie Thorbergs datter Benedicte da denne var liten, og hun har i alle fall i noen grad stått for matlaging til dem alle. Både i forhold til arbeidsinnsatsen på gården og når det gjelder pleie av foreldre og besteforeldre, hører det med i vurderingen at Aud Berit Førlie Thorberg, hennes ektefelle og datter, har bodd på gården i mange år uten å betale noen husleie.
Lagmannsretten finner etter dette at det ikke foreligger slik klar urimelighet som er vilkåret etter odelsloven §21, for å nekte odelsløsning basert på den ordinære prioritetsrekkefølgen etter odelsloven §12. Byrettens dom blir å stadfeste.
Anken har ikke ført frem. I medhold av tvistemålsloven §180 første ledd bør den ankende part erstatte ankemotpartene deres saksomkostninger. Det foreligger ikke særlige grunner som tilsier at det gjøres unntak fra hovedregelen. Prosessfullmektigen har innlevert omkostningsoppgave på kr 42.200, hvorav kr 37.500 er salær. Det er ikke fremsatt innvendinger fra den annen part, og lagmannsretten finner at omkostningsoppgaven kan legges til grunn. Byrettens omkostningsoppgave bør bli stående, jf hovedregelen i tvistemålsloven §172 første ledd, jf §180 annet ledd.
Dommen er enstemmig.
Domsslutning:
1. Byrettens dom stadfestes.
2. Aud Berit Førlie Thorberg betaler i saksomkostninger for lagmannsretten til Anita Dalermoen og Gudveig Marit Førlie 42.200 -førtitotusentohundre- kroner innen 2 -to- uker fra forkynnelsen av denne dom, med tillegg av 12 -tolv- prosent rente pro anno fra forfall til betaling skjer.