Rt-1962-1152

Instans:	Høyesterett - Dom
Dato:	1962-12-06
Publisert:	Rt-1962-1152
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	L.nr. 135 B/1962
Parter:	Kjersti Løken (høyesterettsadvokat A. Aschim) mot Berit Asbjørnsen (høyesterettsadvokat Trond Buttingsrud).
Forfatter:	Bendiksby, Eckhoff, Leivestad, Anker, Gaarder
Lovhenvisninger:	Odelsfrigjøringsloven (1907) §1, Skjønnsprosessloven (1917), Odelsfrigjøringsloven (1907), Veiloven (1912) §80

Dommer Bendiksby: Denne sak, som er anlagt av Kjersti Løken mot Berit Asbjørnsen, gjelder odelsløsning av eiendommen Strandberg, g.nr. 204 b.nr. 2, i Gran (nå Jevnaker). Ved Hadeland og Land herredsretts dom av 22. desember 1960 ble Berit Asbjørnsen frifunnet for odelsløsningskravet. Saksomkostninger ble ikke tilkjent. Dommen var avsagt under dissens idet en domsmann stemte for å ta til følge Kjersti Løkens påstand om å få utstedt skjøte for takstsummen.

Etter anke fra Kjersti Løken avsa Eidsivating lagmannsrett dom i saken den 6. november 1961. Dommen gikk ut på stadfestelse av herredsrettens dom. Kjersti Løken ble dømt til å betale saksomkostninger til Berit Asbjørnsen for lagmannsretten med 1 200 kroner.

Kjersti Løken har påanket lagmannsrettens dom til Høyesterett. Hun har gjort gjeldende at lagmannsretten har tatt feil når den har funnet at eiendommen er odelsfri etter §1 nr. 2 a i odelsfrigjøringsloven av 16. juli 1907. Som begrunnelse for dette har hun for det første anført, at det hus som er oppført på eiendommen er en ren sportshytte, og sportshytter omfattes ikke av begrepet «beboelseshus» i odelsfrigjøringslovens forstand. For det annet hevder hun at eiendommen omfatter mer enn en hustomt i lovens forstand, og at den derfor ikke er odelsfri. Det er her særlig vist til at arealet, når vei og garasjetomt regnes med, er på ca. 4,5 mål, at eiendommen har fått enerett til fiske på sin strand, og at den videre er tillagt rett til fiske sammen med hovedbrukets eier på hovedbrukets strandlinje.

Kjersti Løken har nedlagt følgende påstand:

«1. Ankemotparten dømmes til å utstede skjøte til den ankende part på eiendommen Strandberg g.nr. 204 b.nr. 2 av skyld mark 0,08 i Jevnaker mot å motta oppgjør for odelsløsningssummen kr. 23 000, og til å fravike eiendommen 14. april 1963.

2. Ankemotparten dømmes til å erstatte den ankende part sakens omkostninger for herredsretten, lagmannsretten og Høyesterett.»

Berit Asbjørnsen har nedlagt påstand om at lagmannsrettens dom stadfestes, og at hun blir tilkjent saksomkostninger for Høyesterett.

Om saksforholdet og partenes anførsler viser jeg til herredsrettens og lagmannsrettens domsgrunner. Til bruk for Høyesterett

Side:1153

er det holdt bevisopptak ved Hadeland og Land herredsrett til avhøring av Kjersti Løken, Berit Asbjørnsen, hennes mann Collert Asbjørnsen og 9 vitner. 7 av vitnene er nye for Høyesterett. Saken foreligger i det vesentlige i samme skikkelse som for lagmannsretten.

Jeg er kommet til samme resultat som herredsretten og lagmannsretten og kan i det vesentlige tiltre den begrunnelse disse retter har gitt. Etter prosedyren for Høyesterett vil jeg presisere enkelte punkter.

Spørsmålet om eiendommen er å anse som «hustomt» i lovens forstand må avgjøres ved en konkret skjønnsmessig bedømmelse, og det er her flere momenter som kommer inn i vurderingen. Jeg viser herom til de generelle bemerkninger i høyesterettsdom i Rt-1956-879, hvor det også er redegjort for lovens forarbeider, og høyesterettsdom i Rt-1961-541. Herredsretten og lagmannsretten har gitt en inngående beskrivelse av tomten og de rettigheter som følger med. Jeg innskrenker meg til å peke på at det gjelder en tomt ute på landet, ganske langt fra tettbygget strøk. Tomten omfatter hovedeiendommens sydøstre hjørne, og arealet er ca. 4 mål, eller, når veigrunnen og garasjetomten regnes med, ca. 4,5 mål. Grunnen er ikke egnet hverken til jordbruk eller skogbruk; jordstyret har i sin uttalelse i anledning av fraskillelsen betegnet boniteten som «flaberg i dagen». Utskillelsen av tomten og de rettigheter den er tillagt kan ikke antas å medføre ulemper av vesentlig betydning for det gjenværende hovedbruk; jordstyret har på dette punkt uttalt at «det har ingen betydning for eiendommens driftsforhold at arealet skilles fra». Etter det jeg her har nevnt og på bakgrunn av den rettspraksis som foreligger, finner jeg at tomten må ansees som «hustomt» i odelsfrigjøringslovens forstand. Jeg viser, foruten til de to dommer som allerede er nevnt, særlig til høyesterettsdom i Rt-1950-796. Det eneste som her kunne reise noen tvil om resultatet, er det forhold at tomten er tillagt fiskerett sammen med hovedbruket på hovedbrukets gjenværende strandlinje. I betraktning av at denne rett hverken for hovedbruket eller tomten kan antas å være av noen særlig betydning, er jeg imidlertid blitt stående ved at dette forhold ikke kan medføre at tomten faller utenfor «hustomt»-begrepet.

Når det dernest gjelder spørsmålet om det huset som er oppført på tomten, er «beboelseshus» i odelsfrigjøringslovens forstand, nevner jeg først at jeg på samme måte som lagmannsretten legger til grunn at huset ikke kan regnes med å bli brukt som helårsbolig for familien Asbjørnsen, men at familien kommer til å bo der om sommeren og i ferier ellers, med andre ord at huset vil bli brukt som ferie- og rekreasjonssted. Når det gjelder husets beskaffenhet - størrelse, byggemåte, innredning og utstyr - er det for Høyesterett ikke fremkommet noe som gir grunnlag for å fravike de tidligere retters beskrivelse; for ordens skyld nevner jeg at grunnflaten, verandaen medregnet, er opplyst å være 55 kvm, ikke 60 kvm som lagmannsretten har antatt.

Side:1154

Etter gjengs sprogbruk er det etter min oppfatning ikke noe krav til «beboelseshus» at huset er i bruk hele året, eller at det er bestemt til helårs beboelse. Også et hus som bare brukes til visse tider av året kan naturlig betegnes som beboelseshus når det etter sin beskaffenhet er beregnet på å bli bebodd. Forarbeidene til loven kan ikke sees å gi noe bidrag til nærmere belysning av spørsmålet. Det er imidlertid naturlig å anta at det som loven hadde for øye var alminnelige bolighus, helårsboliger. Da loven ble gitt i 1907 var det utenfor en begrenset krets ikke alminnelig å ha egne ferie- og rekreasjonssteder. Det forhold at slike hus ikke er nevnt i forarbeidene gir da ikke grunnlag for å slutte at de faller utenfor begrepet «beboelseshus» i loven. Behovet for selveiede ferie- og rekreasjonssteder er blitt aktualisert av samfunnsutviklingen, og er i vesentlig grad likeartet eller beslektet med behovet for alminnelige bolighus. Det synes da naturlig og riktig å tolke uttrykket «beboelseshus» i pakt med nåtidens oppfatning, slik at det omfatter et hus som det man her har å gjøre med. Jeg er enig med lagmannsretten i at denne forståelse har en viss støtte i høyesterettsdom i Rt-1961-371, som gjaldt tolkningen av ordet «bosted» i veilovens §80.

Jeg tilføyer at jeg med dette ikke vil ha sagt at ethvert hus til ferie- og rekreasjonsbruk - uansett husets beskaffenhet, beliggenhet og bruk - er å anse som «beboelseshus» i lovens forstand.

Etter resultatet finner jeg at Kjersti Løken må betale omkostninger til Berit Asbjørnsen for Høyesterett.

Jeg stemmer for slik

dom:

Lagmannsrettens dom stadfestes.

I saksomkostninger for Høyesterett betaler Kjersti Løken til Berit Asbjørnsen 2 500 - to tusen fem hundre - kroner. Oppfyllelsesfristen er 2 - to - uker fra forkynnelsen av Høyesteretts dom.

Dommer Eckhoff: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med førstvoterende.

Dommerne Leivestad, Anker og Gaarder: Likeså.

Av herredsrettens dom (sorenskriver Arne Wang med domsmenn Gudbrand Vestland. Ole Stastad og Nils Johnsrud):

- - -

Saksforholdet er følgende:

Fru Berit Asbjørnsen er pleiedatter av Peder Elnæs, død i 1959, og Kari I. Elnæs som døde den 7. november 1959. Kari I. Elnæs hadde uomtvistet best odelsrett til eiendommen Elnæsengen og Skuteseteren, g.nr. 203, b.nr. 2 og g.nr. 204, b.nr. 1, som b.nr. 2 Strandberg er utskilt fra. Ifølge ektefellenes gjensidige testament var bestemt at fru Asbjørnsen skulle ha rett til å overta de faste eiendommer etter åsetestakst, hva hun

Side:1155

for øvrig nå har gjort på skiftet etter pleieforeldrene. Av hensyn til den odelsrett som hvilte på eiendommene, bestemte Kari I. Elnæs i 1959 å overlate fru Asbjørnsen en tomt til bygging av hytte, for derved å sikre henne en del av den eiendom hvor hun var vokset opp. I brev av 27. mai 1959 ble det søkt fylkeslandbruksstyret om samtykke til delingen. Saken ble behandlet i møte i Gran jordstyre den 27. juli, og etter befaring ble fattet slikt vedtak:

«Arealet som søkes fraskilt g.nr. 204, b.nr. 1 er en hyttetomt på ca. 3 da. beliggende på eiendommens sydøstre hjørne ned til Randsfjorden. Boniteten er flaberg i dagen. Det har ingen betydning for eiendommens driftsforhold at arealet skilles fra hvorfor søknaden anbefales innvilget.»

Delingsforretning og skjøte ble tinglyst 13. august 1959. I skjøtet er parsellen tillagt rett til vei over hovedbølet fra hovedveien og plass ved denne for garasje samt rett til fiske på hele hovedbølets grunn. De alternative takster har sammenheng med uklarhet om veiens og garasjetomtens beliggenhet, utstyr og omfang skal bestemmes av eieren av Strandberg eller av eieren av hovedbølet. Ved måling utført av kommuneingeniøren i Jevnaker den 25. september 1960 er parsellens areal 3 985,3 m2 hvortil kommer den grunn som beslaglegges til atkomstvei og garasjetomt. Lengden av strandlinjen er nær 100 m og hovedbølets gjenværende strandlinje ca. 300 m. På eiendommen er under oppførelse en hytte på ca. 60 m2 i bindingsverk, støpt grunnmur og mindre kjeller. Likeså et uthus på ca. 10 m2. Den gjenværende eiendom, Elnæsengen innbefattet, har etter foreliggende driftsplan et samlet areal av 203,8 da., hvorav 133,5 da. produktiv skog, 5 da. skrapskog og impediment og 65,3 da. innmark, beite og naturlig eng.

Saksøkeren fru Asbjørnsens mann arbeider ved Hadelands Glassverk, og familien bor på Jevnaker. Hytten er opplyst å skulle tjene som beboelse i sommerhalvåret og til kortere fritidsbesøk ellers. - - -

Rettens mening:

Det foreligger ingen tvist om de faktiske forhold i saken, og det er således på det rene at tomten er ervervet til oppførelse av en hytte som på det nærmeste er fullført. Hytten er bygget og innredet også for bruk om vinteren. Det er enn videre på det rene at tomten er solgt av nærmeste odelsmann.

Det spørsmål som retten først har å ta standpunkt til er om en hytte av den størrelse og av den art som det i denne sak er spørsmål om er å anse som et beboelseshus etter loven av 1907 §1 nr. 2 a. Retten finner at dette spørsmål må besvares bekreftende. Også en bolig beregnet på opphold i visse tider av året må etter vanlig sprogbruk antas å gå inn under uttrykket beboelseshus, og forarbeidene til loven kan ikke sees å utelukke at det er i denne mening uttrykket er brukt i loven. Retten finner støtte for denne oppfatning i teori og rettspraksis, og det kan i denne forbindelse vises til Skeie: Odels- og Åseteretten side 154/55, denne retts dom av 9. november 1944 i sak Alm-Nordli og av dom av Eidsivating lagmannsrett, Rt-1951-4.

Retten antar videre at tomten etter sin beskaffenhet, sitt areal og de rettigheter den er tillagt må ansees som en hustomt i odelsfrigjøringslovens forstand.

Det kan vel sies at parsellen er noe større enn gjennomsnittet av

Side:1156

hytte- og hustomter i distriktet, men det må på den annen side legges vesentlig vekt på at grunnen praktisk talt er uten enhver jordbruksmessig betydning og for øvrig også uegnet som skogsmark. Retten er her enig med saksøkte i at muligheten for å anvende et grunnstykke i dyrkningsøyemed er en omstendighet som sammen med størrelsen må tillegges betydelig vekt ved avgjørelsen av om en utskilt parsell faller inn under lovens hustomtbegrep.

Det er visstnok så at det under delingsforretningen fra fru Asbjørnsens side er fremkommet uttalelse som viser at hun ønsket en så vidt stor tomt for ikke å få naboer for nær innpå seg, men dette er i og for seg et rimelig hensyn når det gjelder valg av hyttetomt. Og en tomt på snaue 4 da. kan ikke sies å være usedvanlig stor.

Man kan heller ikke se at de rettigheter som Strandberg er tillagt berøver eiendommen karakteren av hustomt. Veiretten er en nødvendig forutsetning for atkomsten til tomten, og retten til garasjetomt er etter forholdene i dag naturlig og rimelig. Garasjetomten vil i tilfelle beslaglegge noen få kvadratmeter av lite verdifull grunn. Hva angår fiskeretten på hovedbølets strand er denne servitutt av liten betydning for hovedbruket, og en slik rett kan på den annen side ikke sies å være ualminnelig som tillegg til hyttetomter av tilsvarende slag. Det kan derfor ikke antas at Strandberg, fordi den er tillagt denne rettighet må ansees å være mer enn en hustomt i lovens forstand.

Retten kan videre ikke anta at de påberopte ulemper for hovedbruket ved fradelingen av tomten, nemlig vanskeliggjort atkomst fra gjenværende beite til Randsfjorden og tap av velteplass, er av særlig betydning for driften av hovedbølet. Den behøver derfor ikke ta standpunkt til om det ved bedømmelsen av spørsmålet om en tomt er odelsfri kan tillegges vekt, om det ved fradelingen kan oppstå driftmessig ulempe av betydning for den gjenværende eiendom.

Retten er således kommet til det utslag at løsningskravet ikke kan tas til følge.

Domsmannen Stastad er kommet til et annet resultat enn rettens flertall. Ved uttrykket beboelseshus forstår han et hus som er ment til opphold hele året, og at en hytte som er bestemt til opphold i ferier og fritid ellers ikke er et beboelseshus i vanlig mening. Og det er etter hans oppfatning i denne mening ordet er brukt i odelsfrigjøringsloven av 1907. Slik han forstår loven er den ment å frita for odelsløsning hustomter for den som vil skaffe seg hus og hjem, og at hyttetomter således ikke er beskyttet av loven. Det dreier seg i denne sak om en typisk hyttebebyggelse som ikke er ment til varig bosted.

Han finner derfor at saksøkerens krav om odelsløsning må bli å ta til følge. Etter det resultat han er kommet til, finner han det unødvendig å ta standpunkt til om Strandberg etter sin størrelse og de rettigheter den er tillagt over hovedbølet i seg selv faller utenom lovens hustomtbegrep. Da han er i mindretall, finner han heller ikke grunn til å uttale seg om etter hvilket alternativ saksøkeren har krav på å løse eiendommen. - - -

Av lagmannsrettens dom (lagmann Kristian Lunde, kst. lagdommer Erling Haugen og tilkalt dommer, dommer Jacob Wulfsberg):

- - -

Side:1157

Lagmannsretten er kommet til samme resultat som herredsrettens flertall og bemerker:

Berit Asbjørnsen kom til Peder og Kari Elnæs som pleiedatter i 1933 da hun var 10 år gammel. Hun giftet seg med Collert Asbjørnsen i 1946 og flyttet fra pleieforeldrene i 1948.

Asbjørnsen arbeider på Hadeland Glasverk, og ekteparet bygget i begynnelsen av 1950-årene en liten enebolig på tomt som er festet av glassverket, og som ligger i nærheten av dette. Tomten er på ca. 900 m2. Huset har ca. 48 m2 grunnflate og er bygget i 1 1/2 etasje. Det er stue og kjøkken i første etasje og 2 soverom samt bad i annen etasje.

Peder og Kari Elnæs opprettet den 1. februar 1954 gjensidig testament, hvoretter lengstlevende skulle være førstavdødes universalarving. Ved lengstlevendes død skulle kr. 2 000 utbetales en av mannens slektninger. Resten skulle fordeles med en halvpart på Berit Asbjørnsen og en halvpart på hennes barn. Fru Asbjørnsen skulle ha rett til å overta boets faste eiendommer etter åsetestakst, og i testamentet uttales det ønske om at hun og hennes etterkommere kan bli sittende med eiendommene.

Under ankeforhandlingen er opplyst at da Peder Elnæs en tid før sin død var kommet hjem fra sykehus, kom Karis bror, tannlege Anders Elnæs, og ville få overta eiendommene. Han ble gjort kjent med testamentet og uttalte da at eiendommene ville bli tatt igjen på odel. Til det svarte Kari at hennes slektninger fikk gjøre som de ville, men Berit skulle iallfall ha hyttetomt.

Peder døde 15. mars 1959, og etter at fylkeslandbruksstyrets samtykke var innhentet og skylddelingsforretning holdt, utstedte Kari den 8. august 1959 skjøte på den utskilte parsell til pleiedatteren. Kari døde den 7. november 1959, og etter lovlig prøvet forliksmegling begjærte hennes søster, Kjersti Løken, odelstakst den 8. januar 1960. Etter at fru Asbjørnsen hadde overtatt hovedbølet på skiftet etter pleieforeldrene, gikk fru Løken også til odelssak for å få dette, men da løsningssummen ble satt til kr. 83 000, fant hun ikke å kunne løse eiendommen. Hennes sønn, Einar Løken, har nå gått til ny odelssak. Under ankeforhandlingen er opplyst at det er tannlege Anders Elnæs som skal finansiere løsningen både av hovedbølet og parsellen. Han har ikke selv løsningsrett til eiendommen.

Hovedbølet var tidligere bortforpaktet; men fra 14. april 1961 har ekteparet Asbjørnsen bodd på eiendommen. Deres hus på Jevnaker står ledig, og fru Asbjørnsen forklarte under ankeforhandlingen at hun ikke likte seg der. Blir hovedbølet tatt fra dem, vil hun gjerne bo på parsellen. Som det fremgår av herredsrettens dom, er det der under oppførelse et hus på ca. 60 m2 grunnflate i bindingsverk og med støpt grunnmur. Byggearbeidet ble avbrutt da odelssaken ble reist; men huset blir isolert med stenull og er iandelt i peisestue, 2 soverom og kjøkken samt mindre kjeller. Forutsetningen er at det skal legges inn elektrisk lys, og ektefellene mener også at det vil bli forholdsvis lett å få innlagt vann, eventuelt fra Randsfjorden. Parsellen ligger ca. 12 km fra mannens arbeidssted, og han bruker nå moped til og fra arbeidet.

Etter det foreliggende går lagmannsretten ut fra at det iallfall opprinnelig ikke var meningen at huset skulle tjene som fast bosted for familien Asbjørnsen, og lagmannsretten har også vanskelig for å tro at

Side:1158

familien virkelig vil komme til å bosette seg der. Riktignok vil huset få en solid utførelse, og det blir isolert som et vanlig beboelseshus; men det vil likevel mangle en del av de bekvemmeligheter som huset på Jevnaker har, og som nå vanligvis finnes i moderne helårsboliger. Således er det ikke plass for bad eller water i huset, inngangen er direkte til kjøkkenet, og etter lagmannsrettens oppfatning vil det være forbundet med forholdsvis store omkostninger å få lagt inn vann og kloakk. Det er derfor rimelig å anta at huset bare kommer til å bli brukt slik meningen opprinnelig var, nemlig at familien bor der i sommerhalvåret og oppholder seg der mer tilfeldig ellers.

Spørsmålet blir så om huset etter dette er et «beboelseshus» i den forstand loven av 1907 bruker uttrykket.

På den tid loven ble gitt, var det ikke vanlig å ha hytte eller feriested, og spørsmålet om et tilfelle som det foreliggende skulle gå inn under loven, kan ikke sees berørt i forarbeidene. Lovens uttrykk er heller ikke entydig, og forarbeidene gir ikke avgjørende bidrag til løsning av spørsmålet. Formålet med bestemmelsen i §1 nr. 2 a var å beskytte den som ville skaffe seg hus og hjem; men det synes ikke å ha vært noen bestemt forutsetning om at et hus måtte være i aktuell bruk som fast bosted forat eiendommen skulle bli odelsfri, jfr. således uttalelse fra justiskomiteens formann i Odelstingsforhandlingene for 1907 934. Spørsmålet om et hus er et beboelseshus i relasjon til loven må følgelig bedømmes konkret i det enkelte tilfelle.

Det hus som Asbjørnsen fører opp, fyller de rent bygningstekniske krav til et vinterhus. Videre vil det bli brukt til bosted i sommerhalvåret og til tilfeldige opphold i vintertiden, og etter lagmannsrettens mening er det naturlig å anse det som et beboelseshus i lovens forstand. Lagmannsretten legger da også vekt på at etter hvert som livet i samfunnet er blitt mer og mer rastløst og hektisk, er det blitt meget alminnelig å ha et sted hvor eieren og hans familie kan trekke seg tilbake for avkobling og hvile. Videre legger lagmannsretten vekt på at rettspraksis også tidligere har latt loven komme til anvendelse på tilfelle som ikke går direkte inn under dens formål, jfr. således lagmannsrettsdommen i Rt-1948-634. Endelig mener lagmannsretten å finne støtte for sitt resultat i høyesterettsdom i Rt-1961-371.

Når det gjelder tomtens størrelse, de rettigheter som den er tillagt, og de ulemper som utskillelsen angivelig har påført hovedbølet, er lagmannsretten enig med herredsrettens flertall og kan i det vesentlige tiltre dens begrunnelse. Når parsellen ikke praktisk kan utnyttes til jordbruk eller skogbruk, og utskillelsen heller ikke fører med seg ulemper av noen større betydning for hovedbølet, kan det ikke være noe å si på at fru Asbjørnsen ville ha en så vidt stor tomt for ikke å få naboer for nær. Vei- og garasjerettighetene er rimelige og naturlige, og fiskeretten på hovedbølets grunn har hittil bare vært utnyttet til matfiske. Det kan hovedbølet også gjøre i fremtiden, og videre utnyttelse vil neppe komme på tale i noe tilfelle. Den tillagte fiskerett kan derfor ikke ha noen betydning for spørsmålet om odelsfrihet. - - -

Side:1159