LF-2000-109 - RG-2001-183
| Instans: | Frostating lagmannsrett - Overskjønn |
|---|---|
| Dato: | 2000-07-04 |
| Publisert: | LF-2000-00109 - RG-2001-183 (28-2001) |
| Stikkord: | |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Inderøy herredsrett nr. 98-00267 B - Frostating lagmannsrett LF-2000-00109 B. Anke til Høyesterett nektet fremmet, HR-2000-01167 (saksøkt nr. 3). |
| Parter: | Saksøker: Statens vegvesen v/vegsjefen i Nord-Trøndelag, Steinkjer (Prosessfullmektig: Advokat Jostein Østeraas, Steinkjer). Saksøkt: 3. Svein og Karin Rennemo, Steinkjer. 4. Åge Løe, Steinkjer. 5. Rolf Sigurd Berg, Steinkjer. 6. Torill Hovelsen, Steinkjer (Prosessfullmektig for nr 3, 4 og 5: Advokat Sven-Jørgen Lindsetmo, Steinkjer. Prosessfullmektig for nr 6: Advokat Ronald Eriksen Brevik, Trondheim). |
| Forfatter: | Lagdommer Mats Stensrud, formann. 4 skjønnsmenn |
| Lovhenvisninger: | Ekspropriasjonserstatningsloven (1984) §7, Grunnloven (1814) §105, Skjønnsprosessloven (1917) §4, §54, §54a, §10, §5, §6, Plan- og bygningsloven (1985) §27-2 |
År 2000 den 4. juli ble lagmannsrett holdt i Trondheim tinghus til behandling av overskjønn for Trondheim lagsogn.
Saken gjelder verdsettelse av fire eiendommer som skal innløses i forbindelse med ny trasé for E6 gjennom Steinkjer.
Steinkjer kommunestyre godkjente 11. februar 1998 reguleringsplan «Europaveg 6 Jevika-Sørlia», jf plan- og bygningsloven §27-2. Ny veg gjør det nødvendig å innløse 26 bolig- og fritidseiendommer. Det er inngått forlik for de aller fleste.
Statens vegvesen v/vegsjefen i Nord-Trøndelag representert v/advokat Jostein Østeraas uttok skjønnsbegjæring til Inderøy herredsrett 27. august 1998. Saken fikk saksnr 98-267 B og ble forenet til felles behandling med sak nr 98-268 B. De saksøkte var alle representert ved advokat Hans O. Kveli. Skjønn ble avhjemlet 4. november 1999 med slik slutning:
«1. Erstatningene fastsettes som angitt overfor.
2. Innen 2 - to - uker fra skjønnets forkynnelse betaler Statens vegvesen v/vegsjefen i Nord-Trøndelag erstatning til de saksøkte for saksomkostninger med kr 45.000,-.»
Fire av de saksøkte har begjært overskjønn. Det gjelder:
nr 3: Karin og Svein Rennemo, Steinkjer
nr 4: Åge Løe, Steinkjer
nr 5: Rolf Sigurd Berg, Steinkjer
nr 6: Torill Hovelsen, Steinkjer.
Nr 3, 4 og 5 er representert v/advokat Sven-Jørgen Lindsetmo, og nr 6 v/advokat Ronald Eriksen Brevik.
Overskjønn ble holdt i Steinkjer 21.-23. juni 2000. Retten dro på befaring til de aktuelle eiendommer, noen eiendommer som ble påstått å være sammenlignbare og dessuten Karin og Svein Rennemos bolig i Skrubbhaugveien 19, Steinkjer. Det ble fremlagt kart, kommunedelplan, skjønnsforutsetninger, oversikt over tomte- og byggekostnader i Steinkjer (kommunale avgifter/kostnader) for år 2000, byggekostnadsindeks for eneboliger av tre mv. Retten mottok forklaringer fra partene, takstmann Håkon Holmli, sivilingeniør Peter Hognestad, eiendomsmegler Per Annar Schiefloe og seksjonsleder Per Kristian Langeng, slik det fremgår av rettsboken.
For lagmannsretten er det oppstilt samme alminnelige skjønnsforutsetninger som for herredsretten:
«Alminnelige skjønnsforutsetninger for takstnr. 3, 4, 5 og 6
1.1 Alle eiendommer eksproprieres i sin helhet med bebyggelse og påstående vegetasjon.
1.2 Med eiendommen følger, hvis det ikke i de spesielle skjønnsforutsetninger er anført annet:
- Gjenstander som er på eiendommen og som i henhold til lov, forskrift eller annet offentlig vedtak skal tilhøre eiendommen.
- Varig innredning som enten er fastmontert eller særskilt tilpasset bygningen, slik som anlegg og installasjoner for oppvarming, faste antenner, faste gulvtepper uansett festemåte, doble vinduer, innebygde kjøkkenapparater og maskiner og andre innebygde ting.
2.0 Tiltredelse
2.1 Eiendommene kan kreves fraflyttet tidligst 31. desember 2001.
Eventuell senere fraflytting kan, om det blir aktuelt, avtales med Vegvesenet.
2.2 Sluttoppgjør
ev. pengeheftelser innbetales på de respektive prosessfullmektigers klientkonti. Beløpet overføres eiers konto mot underskrift av skjøte.
3.0 Rettigheter/plikter fram til fraflytting
3.1 I perioden mellom sluttoppgjør og fraflytting betaler eier kommunale avgifter og dekker forsikring på innbo.
3.2 I perioden fra sluttoppgjør til fraflytting betaler eier en månedlig husleie beregnet til 1/12 av 4% av utbetalt sluttoppgjør.»
Det heter i de alminnelige skjønnsforutsetninger at eiendommene eksproprieres. Det fremgår imidlertid av skjønnsbegjæringen, og det ble presisert under overskjønnsforhandlingene, at det er inngått avtaler mellom partene om skjønn. Saken fremmes som avtaleskjønn, jf skjønnsprosessloven §4 første ledd, men det er enighet om at reglene for ekspropriasjon skal anvendes, såvel bestemmelsene i skjønnsprosessloven som i ekspropriasjonserstatningsloven (eksprl).
I herredsrettens skjønn er det en utfyllende gjengivelse av partenes anførsler og argumentasjon, som også er gjort gjeldende for lagmannsretten. Lagmannsretten nøyer seg derfor med et kortfattet referat.
Statens vegvesen anfører i det vesentlige:
De fire eiendommene ligger 4-5 km fra Steinkjer sentrum. De skal innløses, og de saksøkte skal ha full erstatning.
For takst nr 4, 5 og 6 er det aktuelt å gi gjenervervsverdi. For takst nr 3 (Rennemo) er Statens vegvesen enig med herredsrettens mindretall i at det ikke kan kreves slik erstatning. Takst nr 3 må følgelig få oppgjør på vanlig måte - høyeste verdi av salgsverdi og bruksverdi.
Vilkårene for erstatning etter gjenerverv er oppstilt i eksprl §7. Det må dreie seg om eiendom som «eigaren nyttar til bustad, fritidshus eller eiga verksemd». Gjenkjøp må videre anses «naudsynt for at eigaren skal haldast skadeslaus». Poenget er å opprettholde eierens bruksnytelse. Man har ikke krav på en identisk eiendom, må eksempelvis finne seg i typehus i stedet for arkitekttegnet bolig, annen etasjeløsning, eventuelt mindre hus og tomt, så lenge boligfunksjonen blir tilfredsstilt. Det kan da bli spørsmål om et tillegg - en pengeerstatning for redusert hus- eller tomteareal. Bruksnytelsen skal vurderes subjektivt.
Normalt må saksøkte akseptere brukt bolig ved gjenerverv. Særlig i Steinkjer, hvor det er et velfungerende eiendomsmarked, blir dette retningsgivende. I Steinkjer med omegn omsettes årlig ca 400 boliger, herunder ca 300 i kommunen. Både for takst nr 4 (Løe), og eventuelt etter en subsidiær vurdering for takst nr 3 (Rennemo), må erstatningene settes til utlegg ved å kjøpe brukt bolig. For takst nr 5 (Berg) og nr 6 (Hovelsen) aksepterer Statens vegvesen at man vurderer hva det koster å skaffe nye fritidseiendommer - dette fordi hyttemarkedet er begrenset.
Det finnes imidlertid hyttefelt med ledige tomter på Frøsetlandet og i Sør Beitstad. Man kommer langt med kr 80.000 - 100.000 for kapitalisert festeavgift og innfestingssum.
Eksprl §7 fastsetter at når erstatning gjelder ny bolig/fritidsbolig, skal det gjøres fradrag for eventuelle fordeler. Det kan dreie seg om reduserte fyringsutgifter, bedre sanitæranlegg, livsløpsstandard mv. Oppregningen i bestemmelsen er ikke uttømmende.
Statens vegvesen er innforstått med at de saksøkte nr 4, 5 og 6 må få dekket flyttekostnader, tilpasningsomkostninger, omkostninger ved tinglysning av skjøte, målebrev og pantobligasjoner.
De saksøkte beholder naust og naustretter. Disse herlighetene må derfor holdes utenfor takstene. Statens vegvesen skal heller ikke dekke omkostninger til fradeling av nausttomt for takst nr 6 (Hovelsen).
På forhånd er det innhentet flere takster, men de er ikke basert på prinsippene i eksprl §7. Håkon Holmli og Peter Hognestad fikk oppdrag av partene i fellesskap. Selmer ASA ved Størker Pedersen og Per Annar Schiefloe har avgitt vurderinger etter oppdrag fra Statens vegvesen alene. Byggmester Grande AS og Byggmester Løkke AS har utført oppdrag bestilt av de saksøkte. Hagesenteret AS har registrert vegetasjon på eiendommene - plen, trær, busker etc, etter felles oppdrag.
Mht rettspraksis, fremheves Rt-1960-568 (Sandbu), Rt-1966-1339 (Bratterud), Rt-1967-78 (Osvik), Rt-1969-357 (Malmqvist), Rt-1969-1278 (Sogneprest-dommen) og RG-1996-521 (Gardermobanen).
Statens vegvesen mener at de saksøkte burde samlet seg om én prosessfullmektig, slik at takst nr 6 (Hovelsen) under enhver omstendighet selv bør dekke meromkostningene til egen prosessfullmektig.
Statens vegvesen har nedlagt slik påstand:
«1. Overskjønnet fremmes.
2. De saksøkte tilkjennes ikke saksomkostninger.»
De saksøkte anfører i det vesentlige:
Dette er en svært viktig sak for alle parter. Kostnadsrammen for vegvesenet er på 650 mill kr, og det er det største vegprosjektet i Nord-Trøndelag. I alt 28,5 mill kr skal være utbetalt i de forlikte sakene - dvs. for 22 av 26 boliger og fritidseiendommer.
Erstatninger skal betales som ved ekspropriasjon. De saksøkte har begjært overskjønn fordi herredsretten har fastsatt for lave beløp, og til dels på feil grunnlag, idet man ved gjenanskaffelse må vurdere hva det koster å skaffe nytt og ikke bare brukt. Markedet i Steinkjer er totalt forskjellig fra forholdene på Gardermoen, som vegvesenet viser til.
Eiendommene har gjennomgående romslige bygninger og gode tomter med unik beliggenhet; nær sjøen, med praktfull utsikt og i kort avstand fra Steinkjer sentrum. Spesielt påpekes opparbeidete hager med frodig vegetasjon.
Eierne skal ha det det koster å skaffe noe tilsvarende i likeverdig strøk. Samtlige eiendommer er i meget god forfatning, slik at det blir lite eller intet i fradrag etter eksprl §7 tredje ledd. De siste årene har man unnlatt vedlikehold og påkostninger. Man ble advart mht dette, da det ikke vil bli erstattet ved innløsning. Statens vegvesen må være mer spesifikk når det påberopes fradragsposter.
Man skal frem til kostnadene ved gjenerverv i dag. Eiendomsmegler Schiefloe har i sine vurderinger ikke fanget opp markedsutviklingen den senere tid.
Eiendommene er hver for seg spesielle, og man må få erstattet det som i alle henseender representerer samme standard. Byggeforskriftene gjelder i liten utstrekning for fritidseiendommer.
Etter omstendighetene har samtlige tilfredsstillende løsninger mht veg, vann og kloakk. Til dels spares penger ved private løsninger slik at man slipper offentlige avgifter.
For takst nr 6 (Hovelsen) fremhever advokat Brevik behovet for prosessfullmektig fra Trondheim pga Hovelsens sykdom og opphold ved Regionsykehuset i Trondheim.
Advokat Lindsetmo har nedlagt slik generell påstand:
«1. Saksøkte Karin og Svein Rennemo, Åge Løe og Rolf Sigurd Berg gis full erstatning.
2. De saksøkte tilkjennes saksomkostninger.»
Advokat Brevik har nedlagt slik generell påstand:
«1. Overskjønnet fremmes så langt det er begjært.
2. Saksøker pålegges å erstatte de saksøkte deres omkostninger i forbindelse med overskjønnet.»
Lagmannsretten bemerker:
De saksøkte skal ha full erstatning, jf Grunnloven §105 og bestemmelsene i ekspropriasjonserstatningsloven av 1984, slik bestemmelsene er utdypet i Høyesteretts praksis. Erstatningene utmåles ved tidspunktet for avhjemling av overskjønnet, jf eksprl §10.
For takst nr 4, 5 og 6 er partene enige om utgangspunktet - gjenervervserstatning etter eksprl §7, idet det dreier seg om:
- bolig/fritidshus som eierne bruker,
- og gjenerverv anses nødvendig for å holde eierne skadesløse.
Gjenerverv gjelder vedkommende bolig/fritidshus, men også garasje og uthus etc og tomt, herunder opparbeidelse av hage.
Det følger dog av §7 annet ledd at bygninger og anlegg ikke erstattes, hvis elde eller tilstand ellers gjør dem utjenlige til fremtidig bruk.
Ved gjenerverv blir det spørsmål om en konkret vurdering, jf Rt-1971-117 (Vasaasen):
«Utgangspunkt må være eierens individuelle interesse av å få en tilsvarende bolig, uten at det dermed er gitt at hun har krav på en bolig av samme størrelse.»
I saken referert i Rt-1966-1339 (Bratterud) gjaldt det ekspropriasjon av en større villaeiendom med tre uthus. Gjenervervsverdien ble lagt til grunn for boligen, mens uthusene ble erstattet med den tilleggsverdi disse innebar for eiendommen.
Etter lagmannsrettens oppfatning må det samme gjelde ved spørsmål om gjenerverv av tomt/hage. Skal en stor hage på flere mål erstattes, kan det således bli spørsmål om gjenerverv av en mindre, men ellers tjenlig tomt/hage, samt en tilleggserstatning i penger for resten av hagen. Den som avstår eiendom skal holdes «skadeslaus», og det tilsier gjenerverv av eiendom med samme kvalitet. Det følger imidlertid av tilpasningsplikten at man kan måtte akseptere bygninger, tomt og beliggenhet som innen visse rammer har annen karakter. Statens vegvesen har fremhevet slikt som typehus i stedet for arkitekttegnet hus, annerledes etasjeplan, at boder og garasje ikke er frittstående, men inngår i hovedhus eller omvendt.
Det følger også av tilpasningsplikten at den som avstår eiendom må akseptere annen brukt eiendom, hvis det finnes en slik som er tjenlig og billigere enn å bygge nytt. Forøvrig må gjenervervserstatningen dekke det som det koster å bygge og anlegge nytt.
Av §7 tredje ledd fremgår at det må gjøres fradrag i erstatningen for fordeler som gjenerverv av annen eiendom vil føre med seg. Det gjelder enten gjenervervet er brukt eller nytt. I §7 tredje ledd nevnes eksempler: mer moderne utstyr, lengre levetid, mer rasjonell drift, lavere vedlikeholdskostnader. Oppregningen er ikke uttømmende.
Erstatningen må også dekke ekstra omkostninger ved flytting, tilpasningskostnader på ny eiendom, dokumentavgift og utgifter til tinglysning av skjøte, pantobligasjoner mv.
Gjelder det nybygg, kan det bli spørsmål om å dekke slikt som omkostninger vedrørende målebrev, grunnlagsinvesteringer til veg, vann, kloakk mv, stikkledninger, tilknytningsavgifter for vann, kloakk og elektrisitet, TV-antenne, opparbeidelse av hage med beplantninger.
Takst nr 3 står i en særstilling. Dette er en villaeiendom, som Svein Rennemos foreldre bygde i 1951. Han var da 7 år gammel. Han bodde der i hele oppveksten, til han flyttet hjemmefra i 1966. Senere giftet han seg med datteren i nabohuset, og de bygget villa i Skrubbhaugveien i Sørlia, vel 1 km unna. Her bor de fortsatt etter at sønnen har flyttet til Trondheim.
Da Svein Rennemos mor ble enke, overtok han barndomshjemmet i 1989. Hun var ca 82 år. Rennemo rehabiliterte praktisk talt hele huset, og samtidig ble det laget et påbygg med ca 28 m2 grunnflate - med kjeller, 1. etasje og 2. etasje. I alt ble det investert ca kr 700.000.
Boligen fremstår nå som meget tiltalende, med såkalt livsløpsstandard; alle fasiliteter i 1. etasje. Lagmannsretten legger til grunn Rennemos forklaring om at han og hustruen aktet å tilflytte barndomshjemmet når moren ikke lenger bodde der. Moren disponerte huset til sin død i 1997. Da var det på det rene at eiendommen ville gå med til ny trasé for E6, og Karin og Svein Rennemo skrinla planene.
Det kan reises spørsmål om de saksøkte oppfyller kravet i eksprl §7 om at de som eiere bruker eiendommen til bolig. Førstvoterende i Høyesterett uttalte i Rt-1969-1278 (Sogneprestdommen) bl.a.:
«... Jeg antar for mitt vedkommende at spørsmålet må avgjøres konkret og utelukker ikke muligheten av at krav om erstatning etter gjenanskaffelsesverdi i visse tilfelle kan være begrunnet selv om eieren på ekspropriasjonstiden ikke selv bor i huset. Forutsetningene synes imidlertid i så fall å måtte være at han har en sterk og nærliggende brukerinteresse knyttet til boligen.»
Lagmannsretten er kommet til at Rennemo hadde en slik sterk og nærliggende brukerinteresse da moren døde og reguleringsplanen ble godkjent 11. februar 1998.
Det neste spørsmål er om ekteparet må få gjenervervserstatning for å holdes skadesløse. Befaringen viste at de har en meget god bolig med hage i Sørlia, i et etablert og trafikkmessig rolig område, lett tilgjengelig, sentralt, med sol og utsikt. - Hadde alt gått etter planen, ville de høyst sannsynlig flyttet til gnr 95 bnr 19, både fordi begge hadde tilknytning til stedet/eiendommen, og fordi det er utsikt og nærhet til sjø der. Svein Rennemo har naust og liker seg ved sjøen. Nå som gnr 95 bnr 19 innløses, finner ikke lagmannsretten det sannsynlig at de vil flytte til annen tilsvarende bolig med hage. Rennemos har heller ikke gitt uttrykk for at de planlegger det. Poenget med gjenervervserstatning er nettopp at man skal kunne kjøpe seg erstatningsbolig når man blir nødt til det, jf Stordrange «Ekspropriasjonserstatningsloven» (2. utgave 1991) side 149-150:
«... nødvendighetskravet (vil) være en begrensning i ekspropriatens krav til erstatning etter gjenervervsverdien på flere måter, bl.a når erstatningsutmålingen etter eiendommens omsetningsverdi eller bruksverdi vil gi full erstatning, og når det er usannsynlig at ekspropriaten vil foreta gjenerverv.»
Med ugunstig beliggenhet mellom trafikkårer - sterkt trafikkert E6 og jernbanelinjen - og med farlig avkjørsel, noe bratt nedkjørsel og en skrå tomt, er det bygningsverdien som representerer den største kvaliteten ved gnr 95 bnr 15, i tillegg til utsikt og nærhet til sjø. Gjenanskaffelsesverdien ligger klart over salgsverdien og bruksverdien. For Rennemos er det naturligvis beklagelig at de ikke får god uttelling for de betydelige investeringene etter 1989. Det er imidlertid hovedregelen i norsk ekspropriasjonsrett at man må nøye seg med det høyeste av salgsverdi og bruksverdi, og at disse verdier ikke nødvendigvis gjenspeiler gjennomførte investeringer.
Lagmannsretten må vurdere eiendommens salgsverdi forutsatt at ny E6 ikke ble anlagt. Det avgjørende er hva vanlige kjøper ville betale for eiendommen ved frivillig salg på tidspunktet for avhjemling, jf eksprl §5 og §10. Man må legge vekt på:
- hva slags eiendom det er,
- beliggenheten,
- påregnelig utnyttelse som det reelt sett er grunnlag for etter forholdene på stedet,
- priser oppnådd ved omsetning av sammenlignbare eiendommer,
- andre forhold som påvirker salgsverdien.
Tilsvarende må man for bruksverdi vurdere avkastningen av eiendommen ved påregnelig utnyttelse som det reelt sett er grunnlag for etter forholdene på stedet, jf eksprl §6.
Verdiendringer pga offentlige investeringer og det nye veganlegget skal det ses bort fra, slik eksprl §5 tredje og fjerde ledd og §6 annet ledd foreskriver.
Nedenfor behandles takstnumrene etter tur, med enkelte spesielle anførsler fra partene og deretter lagmannsrettens bemerkninger.
Takst nr 3
Eiendom: gnr 95 bnr 19 «Svingen» i Steinkjer.
Eier: Karin og Svein Rennemo, Steinkjer.
Prosessfullmektig: Advokat Sven-Jørgen Lindsetmo, Steinkjer.
Areal: Selveiet boligtomt på ca 1.330 m2 .
Grusveg inn til eiendom, gressbakke ca 395,5 m2, 5 bjørker, 1 osp, 1 rogn, 2 kirsebærtrær, 1 plommetre, 5 prydbusker, 3 buskroser, 8 bærbusker, 36 høye stauder.
Bolighus: Oppført i 1951, tilbygg og helrenovering i 1990, tilknyttet offentlig vann og avløp.
Kjeller-/underetasje på BTA 83 m2 med gang, eldre bad/wc og vaskerom, samt boder.
1. etasje på BTA 92 m2 med vindfang, entre, kjøkken, stue, soverom, bad/wc/vaskerom.
2. etasje på BTA 81 m2 med gang, 3 soverom, loftsstue, bad/wc.
Kvist med lagerplass.
Betong fundamentering og kjellergulv. Under tilbygg grunnmur av lecablokker. Yttervegger i maskinlaftet plank/bindingsverk, isolert med mineralull. Innvendig kledning av tapet, malte plater, panel, keramiske fliser. Vinduer med isolerglass. Etasjeskillere av trebjelkelag isolert med leire/spon/mineralull. På gulv vinylbelegg, «Pergo» lamellplategulv, gulvbord, teppe, keramiske fliser, pusset betong. Himlinger med malte plater, panel, malt trukket papp.
Yttertak - saltak av tre, kaldt loft, utvendig tekking med Decra takpanner. Tretrapper. Takoverbygd inngangsparti. Vedovner, elektriske ovner, gulvkabler i bad i 1. og 2. etasje. Nytt sanitærutstyr i 1. og 2. etasje, gammelt i kjeller.
Uthus: Oppført i 1951, BTA 16 m2, eldre falleferdig trebygning uten nevneverdig verdi.
Herredsrettens erstatningsfastsettelse: For gjenerverv av brukt enebolig og utgifter, og med fradrag for støy mv og vanskelig atkomst 1 mill kr (dissens 4:1).
Statens vegvesen mener at herredsrettens erstatningsutmåling er for høy. Eiendomsmegler Schiefloe har redegjort for sammenlignbare eiendommer solgt i 1998-99. Prisene varierer fra kr 720.000 - kr 970.000. Det erkjennes at Rennemos hus er i god forfatning, men kjøkkenet og et par rom i 2. etasje er ennå ikke oppusset. Trafikken omkring er til stor sjenanse, og avkjørselen er farlig.
Rennemo opplyser at boligen ble utleiet til studenter etter at moren døde, og årlig inntekt var kr 66.000 i 1998. Utsikten er unik og stranden ligger et steinkast unna. Terrassen er fin å bruke når trafikken gir seg utover ettermiddagen. Inngangspartiet er spesielt tilpasset rullestolbrukere, og ute kan man lett bygge rampe og garasje. Selmer ASA vurderte byggekostnader for tilsvarende hus til ca 1,3 mill kr, Holmli kom til kr 930.000. I tillegg kommer tomteverdien, og i Frøsetåsen er gjengs pris nå kr 175.000 for mindre tomter. Det erkjennes at uthusets verdi = 0, men forøvrig må verdien settes mye høyere enn det herredsretten har gjort, anslagsvis 1,5 mill kr.
Lagmannsretten viser til drøftelsen ovenfor og konkluderer med at salgsverdi er høyere enn bruksverdi. Aktuelle kjøpere kan være familier som ønsker å bebo huset selv, men også utleiere. «Svingen» ligger godt til rette for utleie til f.eks. studenter. Dette fordi huset inneholder fire gode soverom, bad på alle tre nivå, kjøkken; samt oppholdsrom oppe og nede. Videre er det kort vei inn til Steinkjer hvor det er mange skoleungdommer som trenger hybel. Det må kunne påregnes høyere årlig leieinntekt enn kr 66.000. Pga de store investeringene som er gjort tidlig i 1990-årene blir det beskjedent behov for vedlikehold i tiden fremover. Larm og støv fra E6 og vanskelig avkjørsel er betydelige verdiminus.
Enten eiendommen selges til eier som vil bo der selv eller leie ut, antar lagmannsretten at en salgssum på kr 900.000 er sannsynlig, og salgsverdien fastsettes i samsvar med dette.
Takst nr 4:
Eiendom: gnr 95 bnr 5 «Nordstrand» i Steinkjer.
Eier: Åge Løe, Steinkjer.
Prosessfullmektig: Advokat Sven-Jørgen Lindsetmo, Steinkjer.
Areal: Selveiet boligtomt ca 4,7 da.
Plen 210 m2, plen/gressbakke 1667 m2, 320 m2 potetåker, 44 m2 jordbæråker, 36 m2 grønnsakshage, 32 m forstøtningsmur av naturstein - 29 m2, 21 stk 50 cm hagekantstein, 4 m2 skifer lagt i mørtel, 2 skiferheller 1x0,8 m, 7 trinn svilletrapp m/bredde 1,2 m, 20 frukttrær, 2 sølvpiler, 5 ask, 3 spisslønn, 2 platanlønn, 3 eik, 1 alm, 36 dvergbuskfuru, 14 graner, 2 sølvpiler, 1 hassel, 1 sypress, 15 bjørker, 1 sembrafuru, 1 edelgran, 3 syrener, 2 rhododendron, 23 prydbusker, 2 klaseroser, 1 klatrerose, 1 klematis, 18 bærbusker, 62 m bringebær (ca 124 planter), 1 krypeiner, 1 kjeglegran, 35 høye stauder, 4 pioner, ca 100 blomsterløker, 12,5 m granhekk, 18 m alperipshekk, ca 20 graner.
Bolighus: Oppført i 1980, tilknyttet offentlig vann og avløp.
Underetasje på BTA 100 m2 med vindfang, entré, gang, 2 soverom, vaskerom, wc, kjøkken, stue, boder.
1. etasje på BTA 101 m2 med gang, kjøkken, stue, 3 soverom, bad/wc.
I sokkeletasjen garasje på 26 m2 med biloppstillings- og bodplass, vippeport og elektrisk opplegg.
Betong fundamentering og kjellergulv, grunnmur av lecablokker.
Yttervegger i bindingsverk med mineralull og kledd.
Innvendig kledning av tapet, malte plater, panel, baderomsplater, malt puss. Vinduer med 3 lags isolerglass i hele huset.
Etasjeskiller av trebjelkelag isolert med mineralull.
På gulv vinylbelegg, teppe, keramiske fliser, pusset betong.
Himlinger med malte plater.
Yttertak - soltak av tre, kaldt loft, utvendig tekking med pappshingel. Tretrapper. Takoverbygd altan med malt betongdekke.
Vedovner, elektriske ovner, gulvkabler i hele underetasjen og i bad i 1. etasje. Overbygd inngangsparti, flaggstang, markiser over stuevinduet.
Garasje: Tidligere våningshus fra 1850, ombygget til garasje i 1994, BTA 55 m2, biloppstillings- og bodplass, 2 kjellere, herunder én frostfri, kvist med lagringsplass.
Uthus: Oppført i 1962 med BTA 34 m2, bodplass.
Herredsrettens erstatningsfastsettelse: For gjenerverv av brukt enebolig, med tilleggserstatning for ekstra god garasjeplass, svært stor tomt, tilpasning av inventar, flytteomkostninger og hage 1,5 mill kr.
Statens vegvesen anfører at herredsretten på riktig måte har vurdert gjenerverv av brukt bolig, men selve erstatningsbeløpet er blitt for høyt. Løe har flere hus, og det er naturlig å se seg om etter en eiendom der bolig- og uthusfunksjonene er mer samlet. I sokkelen bor en sønn i en mindre leilighet som enten kan tas i betraktning som «løs bofunksjon» eller som utleieleilighet. Eiendomsmegler Schiefloe har redegjort for sammenlignbare eiendommer solgt i Steinkjer 1997-99. Prisene varierer fra kr 670.000 - kr 960.000. Løes hage er svært stor. Ved gjenerverv må han eventuelt nøye seg med et mindre areal, og heller få tilleggserstatning for ekstra hagetomt. Også Løe er sjenert av trafikken fra E6 og jernbanen.
Løe fremhever den fabelaktige utsikten til syv prestegjeld. Stranden ligger rett nedenfor eiendommen og er et flott utgangspunkt for bading, fiske og annet sjøliv. Hagen på 4,7 da utnyttes i sin helhet. Registreringene viser et mangfold av trær, busker og planter. Her er potetåker og kjøkkenhage. Uthuset er det tidligere våningshuset fra 1850. Løe påpeker gode lagerrom i uthus og kjellere og garasje både i hovedhus og uthus. Bolighuset er funksjonelt med egen leilighet i sokkeletasjen, der det er varme i alle gulv. Huset er vendt mot sjøen og utsikten, slik at sjenansen fra E6 er liten. Det går ca tjue tog i døgnet, og de plager ikke Løe. Det skal godt gjøres å finne en tilsvarende eiendom i bruktmarkedet. Løe har anket fordi herredsretten har fastsatt for lav erstatning. Lagmannsretten må basere seg på gjenerverv av ny generasjonsbolig.
Løe antyder en verdi på 2 mill kr.
Lagmannsretten bemerker:
Man står overfor en usedvanlig eiendom; en bolig bygget på tuftene av et gammelt småbruk der Løe i dag nærmest har naturalhusholdning. Lagmannsretten er enig i at ulempene fra veg og jernbane er til å leve med. I så henseende er boligen bygget hensiktsmessig, og hagen er så stor og godt beplantet at man føler skjerming og velbehag når man går omkring der. Selve boligen er et typehus fra 1980 med vanlig og hensiktsmessig romløsning for sin tid. Det er en stor og god overbygget terrasse utenfor stuen. Lagmannsretten er enig med Løe i at bodplass og garasjer er viktige herligheter. Særlig garasjen i sokkelen fremstår som et tiltalende arbeidsrom.
I det hele tatt er «Nordstrand» en flott eiendom. Ved gjenerverv av generasjonsbolig må Løe påregne en mindre tomt, og heller tilleggserstatning for et overskytende areal. Boligmarkedet i Steinkjer er vel fungerende. Mange velger å selge sine eneboliger og flytte inn i leiligheter i sentrum. Over noe tid bør det være mulig for Løe å finne et tilsvarende brukt bolighus med relativt rommelig hage og utsikt. Når det gjelder sammenlignbare eiendommer, har lagmannsretten heftet seg ved et eksempel fremlagt av Løe, nemlig Ola Fives veg 15 i Steinkjer som nylig er solgt for kr 1.480.000. Både «Nordstrand» og Ola Fives veg 15 er brukte eiendommer, der elde og slitasje mv til en viss grad påvirker verdien, altså gjenervervserstatningen for Løe. Etter en samlet vurdering konkluderer lagmannsretten med at Løe vil holdes skadesløs med en gjenervervserstatning på kr 1.700.000. Da er også flytteutgifter, tilpasningsutgifter, omkostninger til dokumentavgift og tinglysning av skjøte inkludert. Og lagmannsretten har lagt spesiell vekt på verdien av rikholdig beplantet have. Det kan nevnes at Hagesenteret takserte beplantningene alene til over kr 200.000.
Takst nr 5:
Eiendom: gnr 95 bnr 9 «Strandstua» i Steinkjer.
Eier: Rolf Sigurd Berg, Steinkjer.
Prosessfullmektig: Advokat Sven-Jørgen Lindsetmo, Steinkjer.
Areal: Selveiet hyttetomt under overskjønnet korrigert til ca 1.200 m2 . Felles privat atkomstveg fra E6. Singellagt gårdsplass ca 59,5 m2, plen ca 312,5 m2, 19 m skigard inkl port, 2 portstolper av naturtre, 7 m nettinggjerde.
1 blågran, 1 sypress, 5 kjeglegraner, 1 rosehagtorn, i rhododendron, 1 buskrose, 9 klaseroser, 1 skjermleddved, 10 høye stauder, 1 pion, 1 alpeklematis, 15,5 m hekk av ungarsk syren.
Fritidsbolig: Opprinnelig hytte fra 1937 ble i det vesentlige revet og ny hytte ble oppført i 1994. Privat vannforsyning fra brønn via pumpe, biodo «Mulltoa» i fritidsboligen, avløp av vaskevann ledes til grunnen.
1. etasje på BTA 42 m2 har kjøkken, stue og bad/privet.
Loft på BTA 18 m2 inneholder gang, 2 soverom, loftsrom/bod. Loftsrom har skrå himling, loftsrom over stue har lav fri høyde, men ikke målbart areal.
Fundamentering/grunnmur av naturstein/betong.
Yttervegger i maskinlaftet plank/bindingsverk, isolert med mineralull. Innvendig plank, kledning av panel og baderomsplater. Smårutete vinduer i dobbel/koblet utførelse.
Etasjeskillere av trebjelkelag isolert med mineralull.
På gulv vinylbelegg, gulvbord, «Pergo» laminatplategulv.
Panel i himling.
Yttertak - saltak av tre, dels isolert med mineralull. Utvendig tekking med Decra takpanner. Tretrapp med lav fri høyde til loft. Romslig dels overbygd takoverbygd veranda utenfor 1. etasje.
Varmtvannsbereder og vannpumpe i bod under trapp. På badet dusj og servant i skap. Elektriske ovner, peis, utvendig beslått elementpipe.
Anneks: Byggeår 1995, 1. etasje på 30 m2 med soverom, bod og utedo. Trebygning på betonggulv, oppforet tregulv, isolerte og panelte vegger og himling, koblede vinduer, saltak tekket med pappshingel, innebygd inngangsparti.
Montert håndvask, men ikke innlagt vann. Elektrisk opplegg fremlagt til vegg.
Spesiell skjønnsforutsetning: Eier beholder kjeglegran, roser, tuja, rhododendron.
Herredsrettens erstatningsfastsettelse: For gjenerverv av hyttetomt ca 1,7 da, for oppføring av hus med boareal som de eksisterende, for fremføring av vann og elektrisitet, tilpasning av inventar og flytting, samt tinglysningsutgifter og byggesaksgebyr kr 700.000.
Statens vegvesen anfører:
For å beregne gjenanskaffelsesverdi bør utgangspunktet være byggesett for en hytte og tomt i felt, eksempelvis på Frøset-landet eller i Sør Beitstad. Berg bør nøye seg med én bygning hvor bofunksjonene er samlet, ikke både hytte og anneks. Vegvesenet påpeker at Berg ikke har tilkobling til offentlig vannverk. Han har heller ikke WC og spillvannet går ut i jorden. Herredsrettens erstatningsbeløp gir en noe høy m2 -pris for fritidseiendommen.
Berg peker på at han har nedlagt et meget omfattende arbeid på «Strandstua» som han ervervet i 1993. Han har ryddet hagen for trær og røtter, planert, sådd og plantet. Hovedhytta er i realiteten revet ned bit for bit og bygget opp igjen. Annekset er nytt. Det er praktisk med to hus når man har gjester. Standarden er høy, med funksjonelt kjøkken, rommelig bad, stor stue med peis, terrasse som er delvis overbygget, anneks med to gode rom og do. Adkomst og parkering er hensiktsmessig. Det er rikelig med avgiftsfritt vann fra egen brønn. Strøm er innlagt. Stranden ligger like nedenfor jernbanen. Eiendommen er skjermet for trafikk fra E6. Han er i sykkelavstand hjemmefra. Om sommeren kan han bo på hytta, og den er vinterisolert, slik at han også har tilbragt julen der. Den utmålte erstatningen er meget lav når man sammenligner med det eieren av nabohytten har fått utbetalt. Verdien antydes til 1,2 mill kr.
Lagmannsretten legger til grunn at Berg skal ha dekket kostnadene til å etablere seg på en tilsvarende fritidseiendom. Han skal m.a.o. ha en ganske stor tomt, nær fjorden eller vann, og med utsikt - alt i overkommelig avstand fra Steinkjer. Bergs hytte ligger relativt usjenert, noe som tilsier at liten tomt i hyttefelt ikke er et tilfredsstillende alternativ.
Når det gjelder hyttebygg, er lagmannsretten enig med Statens vegvesen i at han må akseptere at bofunksjonene samles i én bygning, istedenfor i hovedhytte og anneks.
Berg sier at han nå i et par år har vært på jakt etter ny hytte eller hyttetomt. Markedet rundt Steinkjer er begrenset. Han har i disse dager fått tilslaget på en forfallen hytte med strandlinje til Snåsavatnet. Prisen er kr 430.000, og han regner med at han på samme måte som for «Strandstua», må rive eksisterende hytte bit for bit og bygge opp en ny med tilsvarende størrelse.
«Strandstua» er et sjarmerende hytteanlegg med veldig bra standard. Trappen opp til soverommene i hovedhuset er meget bratt. Det er som nevnt ikke innlagt WC, men Berg har både mulldo innomhus og tradisjonelt utedo i annekset. Vannforsyningen er tilfredsstillende. Det er ikke grunnlag for nevneverdige fradrag for alder og uhensiktsmessighet. Eiendommen ligger inntil jernbanelinjen og er ikke helt barnevennlig.
Lagmannsretten er kommet til at Berg, dersom han skal få dekket kostnadene til gjenerverv av en tilsvarende hytte, herunder tilknytning til vann og strøm, flytteomkostninger og dekning av tilpasningsutgifter, dokumentavgift og tinglysningsomkostninger mv, må få en erstatning på kr 800.000.
Takst nr. 6:
Eiendom: gnr 18 bnr 41 «Solvang», Steinkjer.
Fester: Torill Hovelsen, Steinkjer.
Prosessfullmektig: Advokat Ronald Eriksen Brevik, Trondheim.
Areal: Festetomt ca 880 m2 . Avkjørsel fra E6. Parkeringsmuligheter på ovenforliggende utkjørsel/parkering inntil E6.
115 m skigard rundt hele eiendommen. To portaler av torvtak, i alt ca 5 m. Forstøtningsmur, 10 m lang og med høyde 25 cm. 18,6 m2 skiferheller/bruddheller. Plen på 258,5 m2 og 9 m2 jordbær. Dessuten 46 m2 kjøkkenhage for grønnsaker.
1 blågran, 1 einer, 1 gran, 2 furuer, 4 bjørker, 5 dvergbuskfuruer, 1 hengemispel, 1 rosespirea, 1 syren, 2 liljer, 10 skogskjegg-stauder og 44 bergenia-stauder.
Fritidsbolig: Bygget i 1942 med tilbygg fra 1975. Senere renovert. Kjeller med BTA 12 m2, bodplass, 1. etasje 66 m2 med gang, kjøkken, stue, soverom og bad, loft 18 m2 med gang og 2 soverom.
Fundamentering av naturstein/betong og betong kjellergulv. Grunnmur av betong-mur/betong-peler/lecablokker, dels isolert med isopor. Fri høyde i kjeller er ca 1,90 m.
Yttervegger i tømmer/maskinlaftet plank/bindingsverk; dels isolert med mineralull.
Innvendig tømmer, kledning av panel, keramiske fliser.
Vinduer i dobbelt (koblet) utførelse.
Etasjeskillere av trebjelkelag, dels isolert med mineralull.
På gulv vinylbelegg, gulvbord, keramiske fliser, pusset betong.
Malte plater og panel i himling.
Yttertak - saltak av tre, kaldt loft. Utvendig tekking med pappshingel. Tretrapp. Bratt trapp til loft.
Takoverbygd inngangsparti. Veranda på nedre side utenfor 1. etasje. Vanlig sanitærutstyr - badekar, 2 servanter i skap. Varmtvannsbereder. Elektriske ovner, peis, vedovn.
Uthus: Oppført i 1975 på BTA 22 m2 . Trebygning i én etasje og hems på betongmur. Gang, soverom, bodplass.
Innvendig tregulv, isolerte og panelte vegger, koplede vinduer, taktekking av pappshingel.
Takoverbygd lagerplass for ved o.l. på øvre side.
Utedo: BTA 4 m2 .
Røkeri: Lite og enkelt anlegg.
Herredsrettens erstatningsfastsettelse: For gjenerverv, kjøp eller feste av hyttetomt, innlegging av strøm, vann, oppføring av hytte med do og uthus i samme bygning, byggesaksgebyr, utgifter til tilpasning av inventar og flytting; med fradrag for nåværende hyttes alder, kr 685.000.
Statens vegvesen presiserer at forholdet til grunneier/bortfester ordnes separat. Når gjenanskaffelse vurderes, bør det tas utgangspunkt i byggesett for hytte. Dog skal vegvesenet bekoste selve oppføringen. - Man bør bruke en mer rasjonell planløsning og innlemme anneksets bofunksjon i et hovedbygg. Hyttefelt på Frøset-landet og Sør Beitstad er nærliggende alternativer. Herredsrettens erstatningsbeløp gir større m2 -pris for fritidsbolig enn boligeiendom. Dette indikerer at Hovelsens eiendom i hvert fall ikke er undervurdert.
Hovelsen fremhever at hun skal ha det det koster å oppføre nybygg og opparbeide tomt. Det er uklart om herredsretten har erstattet kjøp eller feste av tomt. I de avholdte takstene er ikke medtatt anskaffelse av tomt, opparbeidelse og fremføring av vann og strøm. Tilpasning av inventar og flytting beløper seg til kr 10.000-30.000, opparbeiding av tomt til noe over kr 30.000. Kostnader til å fradele nausttomt blir ca kr 15.000. Hovelsen skal ikke måtte slå seg til ro med en liten tomt på 300 m2 . Prisene har steget siden herredsrettens skjønn, og gjenervervsverdien anslås å være 1,2 mill kr.
Lagmannsretten tar som utgangspunkt at Hovelsen skal ha dekket kostnadene til å etablere seg på en tilsvarende fritidseiendom, herunder med vei og tilknytning til vann og strøm. Det innebærer for det første anskaffelse av en festetomt på oppunder ett mål med areal for kjøkkenhage og beplantninger, og nær fjorden eller vann, slik at det blir muligheter til fiske og båtliv. Dertil bør det være utsikt og overkommelig avstand fra Steinkjer. Hovelsens hytte ligger ganske fritt, noe som tilsier at små tomter i hyttefelt ikke vil være tilfredsstillende alternativer.
En nybygd hytte må, som Statens vegvesen påpeker, kunne samle bofunksjonen som i dag er fordelt på hovedhus og anneks.
Det er mye sjarm i Hovelsens hytte, gjennomlyst stue, «bondekjøkken» med peis, et tiltalende baderom og nette soverom. På den annen side er det uhensiktsmessig med do i anneks/uthus og trafikken på E6 er en ulempe. Noe må det trekkes for elde og uhensiktsmessighet, men i det store og hele er «Solvang» rehabilitert og i bra forfatning. Det er nedlagt mange timer i anlegg av hagen, og dette påvirker selvsagt gjenanskaffelsesverdien. Når det ellers tas i betraktning omkostninger til flytting og tilpasning i ny hytte, konkluderer lagmannsretten med at Hovelsen vil være skadesløs med en erstatning på kr 750.000. Når hovedeiendommen fradeles, oppstår det ulempe på gjenværende festetomt for naustet, ved at det må betales for målebrev og tinglysning. Dette dekkes av erstatningen.
Saksomkostninger.
Saksomkostninger skal avgjøres etter de regler som gjelder ved ekspropriasjon, jf skjønnsprosessloven §54 og §54a. Tre av de saksøkte har oppnådd et bedre resultat for lagmannsretten. De skal ha saksomkostninger etter hovedregelen i §54 første ledd. Takst nr 3 (Rennemo) er derimot kommet dårligere ut med overskjønnet. Imidlertid har saken vært spesiell for dette takstnummer. Det var dissens i herredsretten, og slik lagmannsretten ser det, kunne erstatningen blitt høyere dersom lagmannsretten hadde bygget på gjenanskaffelsesverdi - som flertallet i herredsretten gjorde. Lagmannsretten har på samme måte som mindretallet i herredsretten bygget avgjørelsen på de vanlige regler om erstatning av salgs- eller bruksverdi. Lagmannsretten finner at Rennemo hadde rimelig grunn til å begjære overskjønn, jf §54a første ledd b). Også Rennemo skal derfor ha saksomkostninger dekket for lagmannsretten.
Det er bare nødvendige omkostninger som dekkes. Statens vegvesen har gjort innvendinger mot at advokat Lindsetmo har oppført en takst fra byggmester Grande AS (kr 1.660) og at advokat Brevik har oppført takst fra byggmester Løkke AS (kr 2.460). Det er vist til at takstene ble innhentet før skjønnsbegjæringen. De ble brukt under forhandlinger om minnelige ordninger. Statens vegvesen innhentet også takster - ikke bare i fellesskap med de saksøkte, men også på egen hånd. Dertil har partene benyttet - påberopt seg - beregningene foretatt av Grande og Løkke, også under overskjønnsforhandlingene. Saksøkte parter i ekspropriasjonssaker bør være forsiktige med å innhente takster på denne måten. Skjønnsretten har normalt selv kompetanse til å vurdere verdier. Den aktuelle saken har vært meget spesiell, med spørsmål om gjenervervserstatninger for boliger og fritidseiendommer - alle med særpreg. Alt i alt finner lagmannsretten at takstene har hatt en viss interesse og nytte for de skjønnsmessige vurderinger, og utgiftene aksepteres, i likhet med omkostningskravene for øvrig.
I denne forbindelse bemerkes at Torill Hovelsens mann har hjerteproblemer; har oppholdt seg i lengre tid nær Regionsykehuset i Trondheim og avventer nå hjertetransplantasjon. Familien har vært sterkt knyttet til «Solvang» og han har hatt et særlig behov for advokat med tilhørighet i byen. Følgelig tas til etterretning at Hovelsen har engasjert advokat Brevik, og ikke som de andre benyttet advokat Lindsetmo på Steinkjer. Partene måtte under enhver omstendighet skifte advokat for lagmannsretten, da advokat Hans O. Kveli gikk over i annet arbeid etter at herredsrettens skjønn forelå.
Saksomkostningene for takstnummer 3, 4 og 5 fastsettes i samsvar med oppgave fra advokat Lindsetmo. Det kreves kr 62.560, hvorav salær utgjør kr 58.900 og utgifter kr 3.660.
Omkostningene for takstnummer 6 fastsettes i samsvar med oppgave fra advokat Brevik til kr 46.560, hvorav salær utgjør kr 38.000 og omkostninger kr 8.560.
I tillegg kommer rettens gebyr for fire rettsdager, inkludert avhjemling, i alt kr 12.000. Skjønnsmennene tilkommer hver godtgjørelse med kr 6.000, i alt kr 24.000. De har hatt fem lange arbeidsdager, inkludert forberedelser og korrektur mv. Endelig er det påløpt utgifter til reise og opphold for skjønnsmennene med kr 13.657,84. Omkostningene til rettsgebyr og skjønnsmenn fordeles med 3/4 på advokat Lindsetmos parter og 1/4 på advokat Breviks part.
Etter dette pålegges Statens vegvesen å betale saksomkostninger til takstnummer 3, 4 og 5 med kr 99.803,38 og til takstnummer 6 kr 58.974,46.
Overskjønnet er enstemmig.
Slutning:
1. Erstatningene fastsettes slik det fremgår ovenfor i overskjønnet.
2. Innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av overskjønnet betaler Statens vegvesen v/vegsjefen i Nord-Trøndelag saksomkostninger for lagmannsretten til Svein og Karin Rennemo, Åge Løe og Rolf Sigurd Berg i fellesskap med 99.803,38 - nittinitusenåttehundreogtre 38/100 - kroner.
3. Innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av overskjønnet betaler Statens vegvesen v/vegsjefen i Nord-Trøndelag saksomkostninger for lagmannsretten til Torill Hovelsen med 58.974,46 - femtiåttetusennihundreogsyttifire 46/100 - kroner.