Rt-1973-576

Instans:	Høyesterett - Dom
Dato:	1973-05-14
Publisert:	Rt-1973-576
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	L.nr. 78/1973.
Parter:	Oslo kommune (advokat Øystein Grotmol - til prøve) mot 1. Sigurd og Einar Eberlin (høyesterettsadvokat Olaf R. Bjercke), 2. S. Gohns Verksted (høyesterettsadvokat Oluf Lützow Erlandsen) og Oslo kommune (høyesterettsadvokat Fridthjof Brustad) mot 1. A/S Tekstilindustri, 3. Oslo Samvirkelag, 4. A/S Lørenhallen (høyesterettsadvokat Hans Georg Wille), 2. Aanonsen Eiendomsselskap (høyesterettsadvokat Olaf R. Bjercke).
Forfatter:	Leivestad, Lorentzen, Stabel, Heiberg, Bendiksby
Lovhenvisninger:

Dommer Leivestad: Saken gjelder anke over overskjønn i anledning av ervervelse av grunn til veiutvidelser.

Oslo skjønnsrett II avsa 26. august 1970 skjønn vedrørende kommunens ervervelse av grunn til Østre Aker vei og krysset Store Ringvei-Økernveien. Skjønnet omfattet 45 takstnumre. Overskjønn ble holdt ved Oslo overskjønnsrett for 8 av disse takstnumre. For 7 takstnumres vedkommende har Oslo kommune anket. For 6 av disse har overskjønn av 14. januar 1972 slik slutning: *

«Takstnr. 23. Økernveien 146, gnr. 123, bnr. 271.

Eiere: Sigurd og Einar Eberlin.

Bruksberettiget fru Gunhild Nilsen.

1. For gjenanskaffelse av ny tomt og ny bolig i Trasopveien for de to eiere og den bruksberettigede, fastsatt under ett kr. 333.000,-

2. For tapt fremtidig leie av den 4. leilighet i Økernveien 146 kr. 30.000,-

3. For en gangs flytting kr. 5.000,-

For to gangers flytting kr. 10.000,-

Takstnr. 28. Gnr. 124 bnr. 38.

Eier: A/S Tekstilindustri.

1. For 165,8 m2 til Store Ringvei og

2. For 101,9 m2 til vei 5320 kr. 100,-pr. m2

3. For skråninger kr. 50,-pr. m2

4. For nytt gjerde kr. 50,-pr. l.m

5. For ny port kr. 1.000,-

6. Av grunnerstatningen for 165,8 m2 til

Store Ringvei betales 5 % rente fra 1. mai 1963 til betaling skjer av et beløp stort (165,8x70) = kr.11.606,-

Takstnr. 29. Gnr. 124 bnr. 78.

Eier: Aanonsen Eiendomsselskap.

1. For 272 + 80,8 m2 til Store Ringvei kr. 100,-pr. m2

Side:577

2. For 52,1 m2 til Lørenveien kr. 100,-pr. m2

3. For skråninger kr. 50,-pr. m2

4. For nytt trappearrangement kr. 73.000,-

5. For opparbeidelse av terreng kr. 5.000,-

6. For ulemper kr. 25.000,-

7. Av grunnerstatning for 272 m2 til Store

Ringvei betales 5 % rente fra 1. august

1963 til betaling skjer av et beløp stort

(272 x 70) = kr. 19.040,-

Takst nr. 30. Gnr. 124 bnr. 25.

Eier: Oslo Samvirkelag.

1. For 10,9 m2 til Lørenveien kr. 100,-pr. m2

2. For eventuell skråning kr. 50,-pr. m2

3. For grunnerstatningen for 10,9 m2 til

Lørenveien betales 5 % rente fra 15. april 1963 til betaling skjer av et beløp stort (10,9 x 70) = kr. 763,-

Takst nr. 32. Gnr. 124 bnr. 44.

Eier: A/S Lørenhallen (Oslo Samvirkelag)

1. For Lørenhallen med 1000 m2 grunn kr. 260.000,-

2. For 560,8 m2 grunn til Økernveien og

42,7 m2 grunn til Lørenveien kr. 100,-pr. m2

3. For murfot kr. 100,-pr. m2

4. For gjerde kr. 42,-pr.l.m

5. For grunnerstatningen for 560,8 m2 grunn til Økernveien og 42,7 m2 grunn til Lørenveien betales 5 % rente fra

14/4-1963 til betaling skjer, av et beløp stort (560,8 + 42,7) x 70 = kr. 42.245,-

Takst nr. 33. Gnr. 124 bnr. 52.

Eier: Oslo Samvirkelag.

1. For 1629 m2 grunn til Økernveien kr. 100,-pr. m2

2. For murfot kr. 100,-pr.m2

3. For skråning kr. 100,-pr. m2

4. For gjerde kr. 42,-pr. 1. m

5. Av grunnerstatningen for Økernveien betales 5 % rente fra 15. april 1963 til betaling skjer av et beløp (1629 x 70) = kr. 114.030,-

Saksomkostninger. For takst nr. 23 Brødrene Eberlin

v/advokat Johs. Thue kr. 4.200,- For takst nr. 28 A/S Tekstilindustri

v/h.r.advokat H. G. Wille kr. 3.200,- For takst nr. 29 Aanonsen Eiendomsselskap

v/h.r.advokat Olaf R. Bjercke kr. 3.200,- For takst nr. 30,32 og 33 Oslo Samvirkelag

v/advokat Per Aavatsmark kr. 3.200,-

Saksomkostninger forfaller til betaling 14 - fjorten - dager etter overskjønnets forkynnelse.»

Side:578

For takstnummer 27 har overskjønn av 8. februar 1972 slik slutning:

«Den erstatning Oslo Kommune har å betale for erhvervelse av S. Gohns Verksted A/S' eiendom Ulvenveien 68, gnr. 123 bnr. 465 m.fl., Takst nr. 27, fastsettes slik:

1. For salgsverdien av 2000 m2 av Ulvenveien 68 kroner 200.000,- tohundretusen.

2. For gjenanskaffelse av bedriftens tomt på Kalbakken (gnr. 91 bnr. 85) kroner 60,- seksti - pr. m2 efter nærmere oppmåling.

3. For gjenanskaffelse av verkstedsbygning m.v. kr. 1.800.000,- enmillionåttehundretusen.

4. Rentesatsen for erstatning for areal til kabel tatt i bruk på forhånd av Oslo Lysverker settes til 5 - fem - prosent pr. ar.

5. I saksomkostninger betaler Oslo Kommune til saksøkte v/ advokat Folke Beckman kroner 4.550,- firetusenfemhundreogfemti, v/rådgivende ingeniør A. L. Høyer kr. 1.000,- ettusen og v/arkitektfirmaet Klingenberg, Klingenberg og Barstad kr. 960,- nihundreogseksti.»

Saksforholdene går frem av overskjønnenes grunner.

Oslo kommune har anket på grunn av feil ved rettsanvendelsen og delvis ved saksbehandlingen. For takstnummer 28, 29, 30, 32 og 33 er ankegrunnene felles. Kommunen har i det vesentlige gjort gjeldende:

Takst nr. 23

For så vidt angår brødrene Eberlin, hevder kommunen med utgangspunkt i «Haydn-dommen», Rt-1964-1319, at overskjønnsretten har tatt et feilaktig utgangspunkt når den går ut fra at det er spørsmål om gjenanskaffelseserstatning for tomten, og at salgsverdien ikke kommer i betraktning, men en jevnføring av den subjektive bruksverdi av den tomt som avstås og de to tomter som kommunen har tilbudt. Brødrene må nøye seg med omsetningsverdien av den avståtte grunn. Bare for bygningen blir det spørsmål om gjenanskaffelsesverdi. Under ingen omstendighet kan det være riktig å yte gjenanskaffelsesverdi på den måte som det her er gjort. En kommune har ingen ubetinget plikt til å skaffe erstatningstomt, og ekspropriater på sin side har ikke krav på å få ny tomt. De er ikke nødt til å ta imot ny tomt i det hele, de kan kreve pengeerstatning, og en kommune kan nøye seg med å yte det. Her har kommunen tilbudt brødrene Eberlin å få kjøpe tomtene i Trasoppveien for kr. 25 pr. m2. Brødrene Eberlin har ønsket disse tomter, og forkastet andre som også var tilbudt.

Ved overskjønnet er brødrene Eberlin tilkjent kr. 63.000 til dekning av prisen for erstatningstomtene. Dette innebærer at de får en erstatning av kr. 121 pr. m2 for de 522,8 m2 de avstår, mens verdien var satt til kr. 35 pr. m2.

På den måte får brødrene Eberlin en berikelse ved å få to tomter som er vesentlig mer verdifulle enn det de avstår. Forholdet blir desto urimeligere fordi brødrene får beholde det meste av tomten på Økernveien 146 uten at det er gjort noe fradrag for

Side:579

det. Når overskjønnsretten anfører at brødrene Eberlin ikke har særlig bruk for restarealene, kan det ikke tillegges betydning; området er nå utlagt til industri, og arealene vil blant annet kunne ha sin verdi i tilknytning til naboeiendom.

Det kan ikke være riktig at kommunen skal tape på at den har tilbudt brødrene Eberlin større tomteareal enn det de hadde fra før, og langt større enn det de avstår. Brødrene må selv betale for den merverdi de får i form av større og verdifullere tomt.

For så vidt angår bygningen på Økernveien 146 hevder kommunen at det er uriktig at det er gitt gjenanskaffelseserstatning for den leilighet brødrenes mor har. For den leierett hun har ville hun for sin del ikke ha krav på mer enn verdien av hennes borett for hennes antatte levetid. Om kravet fremmes av hennes sønner, kan det ikke gå lenger.

Kommunen hevder videre at det ikke er gitt fradrag for fordeler ved billigere vedlikehold av det nye bygg; subsidiært hevdes at skjønnet er så uklart at man ikke kan se om fradrag er gitt.

Takst nr. 27

For så vidt angår S. Gohns Verksted A/S, hevder kommunen at det er gjort tilsvarende feil i rettsanvendelsen når det gjelder tomteerstatningen som ved takstnummer 23, idet et gjenanskaffelsesprinsipp ikke skulle vært anvendt, og i ethvert fall her er anvendt uriktig. Tomten ved Økernveien er på 4992,2 m2, og verdien er satt til kr. 100 pr. m. Nødvendig for verkstedet er 3 dekar, og resten har overskjønnsretten erstattet med kr. 200.000. Kommunen har tilbudt Gohn å kjøpe en tomt på ca. 7,3 dekar på Kalbakken etter en pris som i skjønnsforutsetningene er satt til kr. 60 pr. m2. Gohn har godtatt dette. Overskjønnsretten har tilkjent en gjenanskaffelseserstatning på kr. 60 pr. m2 for tomten på Kalbakken etter oppmåling. Dette innebærer en vesentlig formuesforøkning for Gohn, idet han for en tomt med verdi kr. 499.220 får en tomt til verdi ca. kr. 438.000 + kr. 200.000. Dette må åpenbart være uriktig. Her er det klart at kommunen ikke har plikt til å skaffe erstatningstomt, verken fysisk eller økonomisk. Her som når det gjelder brødrene Eberlin er tomtene ikke tilbudt som erstatning, men til kjøps etter en bestemt pris pr. m2.

Overskjønnsretten tar feil når den uttaler at den nye tomt ikke kan deles; spørsmålet var ikke berørt under forhandlingene, men det var også da klart at deling var fullt mulig. Her er feil i saksbehandlingen.

Subsidiært gjør kommunen gjeldende at dersom erstatning fastsettes etter gjenanskaffelsesprinsipp, må det tas hensyn til fordelene ved den større tomt som er skaffet av kommunen.

Når det gjelder bygningserstatningen, hevder kommunen at det må være en feil rettsanvendelse å innbefatte erstatning for opparbeidelse av hele den nye tomt på over 7 dekar med den begrunnelse at det må være hensiktsmessig å foreta hele planeringen av tomten under ett, herunder kulvertere den bekk som går gjennom den. Dette går langt utover en erstatning av den

Side:580

3 måls tomt som bedriften brukte ved Økernveien, så meget mer som 5 dekar var byggeklare da tomten ble tilbudt.

Det er også feil at det er ytt erstatning for at det nye bygg må ha tilfluktsrom, noe det gamle bygg ikke hadde. Tilfluktsrom er noe som er pålagt for alle nye bygg av denne art, og da kan det ikke forlanges erstatning for dette.

Subsidiært hevdes det at det må foretas fradrag for den nytteverdi tilfluktsrommet representerer.

Takst nr. 28, 29, 30, 32 og 33

Overfor A/S Tekstilindustri, Aanonsen Eiendomsselskap, Oslo Samvirkelag og A/S Lørenhallen hevder Oslo kommune at det er uriktig rettsanvendelse når overskjønnsretten har fastsatt erstatningen for de avståtte grunnarealer etter prisnivået på avhjemlingstiden i 1972, ikke etter prisene på den tid tiltredelsen skjedde, i 1963. Det er fastslått blant annet ved dom i Rt-1970-192 at det er tiltredelsestidens prisnivå som skal legges til grunn med mindre annet er avtalt. Her foreligger samtykke til forhåndstiltredelse, men ingen nærmere avtale om hvilken tids prisnivå som skal legges til grunn.

Ekspropriatene har krav på rente av erstatningen fra tiltredelsen, her satt til 5 %. For at de skal kunne få noe mer, må det enten være avtalt, eller det må påvises konkret at de har lidt et tap som ikke dekkes av rentene ved å ha måttet vente på erstatningen. Noe slikt tap er ikke engang sannsynliggjort. Den lange tid som er gått, er ikke i seg selv noe moment av betydning.

Noen avtale om erstatningen foreligger ikke. Det er feil når overskjønnsretten vurderer tapet ved at ekspropriatene måtte vente på erstatningen, og gir erstatning for dette i form av økt grunnerstatning istedenfor i egen post. Tapsberegningen bygger bare på antagelser fra rettens side, ikke opplysninger fra partene. Endelig innebærer erstatningsfastsettelsene i realiteten en kompensasjon for prisstigningen fra 1963, eller synkningen i kroneverdi, på generelt grunnlag, uten at konkrete tap er påvist. Det foreligger således feil i rettsanvendelse og saksbehandling.

Et punkt i anken vedrørende takst nr. 29 alene, erstatning for trappeopplegg, er med samtykke av Aanonsen Eiendomsselskap frafalt. Oslo kommune har lagt ned slike påstander:

«1. Tnr. 23. Oslo overskjønnsretts overskjønn av 14. januar 1972 oppheves og hjemvises til ny behandling for så vidt angår erstatning til Sigurd Eberlin og Einar Eberlin for tomt og bolig.

2. Tnr. 27. Oslo overskjønnsretts overskjønn av 8. februar 1972 oppheves og hjemvises til ny behandling for så vidt angår erstatning til S. Gohns Verksted A/S for tomt og verkstedsbygning.

3. Oslo overskjønnsretts overskjønn av 14. januar 1972 oppheves og hjemvises til ny behandling for:

Takst nr. 28, A/S Tekstilindustri, for så vidt angår pkt. 1,

Side:581

erstatning for 165,8 m2 grunn til Store Ringvei og pkt. 3, skråning til Store Ringvei.

Takst nr. 29, Aanonsens Eiendomsselskap for så vidt angår pkt. I, erstatning for 272 m2 grunn til Store Ringvei og pkt. 3, skråning.

Takst nr. 30 og 33, Oslo Samvirkelag, for så vidt angår t.nr. 30 pkt. 1, erstatning for 10,9 m2 grunn til Lørenveien og pkt. 2, skråning - og for t.nr. 33 pkt. 1, erstatning for 1.629 m2 grunn til Økernveien samt pkt. 2, murfot og pkt. 3, skråning.

Takst nr. 32, A/S Lørenhallen, for så vidt angår pkt. 2, erstatning for 560,8 m2 grunn til Økernveien og 42,7 m2 grunn til Lørenveien samt pkt. 3, murfot.

4. Overskjønnsretten settes med ny administrator og nye skjønnsmenn.

5. Oslo kommune tilkjennes saksomkostninger for Høyesterett.»

Ankemotpartene har tatt til gjenmæle:

Takst nr. 23. Sigurd og Einar Eberlin hevder at det ikke er noen feil ved overskjønnet for så vidt angår deres eiendom. De må ha krav på ny tomt, og de har godtatt de tomter som er tilbudt dem. Disse tomter representerer ikke mer enn de måtte ha for å holdes skadesløs; at tomtene er større, representerer ingen fordel for dem. Om de er større enn nødvendig, om de koster mer enn den tomt som avstås, må være kommunens sak. For brødrenes boligformål representerer de ingen økt bruksverdi. Tomten skal for øvrig også være tomt for den leilighet deres mor, fru Nilsen, skal ha. Overskjønnsretten har her foretatt en vurdering, og funnet at den større tomt ikke representerer noen synderlig fordel i bruksmessig henseende, og dette må være avgjørende.

Noe fradrag fordi brødrene har fått beholde de to gjenværende deler av Økernveien 146, kan det ikke være grunnlag for, når overskjønnsretten fastslår at disse ikke er anvendbare for brødrene. Dette er et skjønn som ikke kan prøves.

Fru Nilsens leierett er beskyttet; hun har en klar interesse av å bo i hus med sine sønner. Da må det ytes gjenanskaffelsesverdi også for hennes leilighet.

Takst nr. 27. S. Gohns Verksted A/S hevder at det ikke foreligger noen feil i rettsanvendelse og saksbehandling for så vidt angår deres eiendom. Gjenanskaffelsesprinsippet er riktig anvendt. Utgangspunktet må være å vurdere om den nye tomt representerer full erstatning for den gamle. Her har overskjønnsretten funnet at så er tilfellet for så vidt angår de 3 mål, som da riktig er erstattet med hva de 7,3 dekar erstatningstomt koster.

Skjønnsretten har vurdert forholdene slik at den nye tomt måtte planeres og opparbeides, og bekken kulverteres for at tomten skulle kunne bebygges. Dette er et skjønn, og det må være riktig at disse omkostninger dekkes som skjedd ved fastsettelsen av bygningserstatningen.

Skjønnsretten har likedan funnet at det tilfluktsrom som nå må bygges, har liten nytteverdi, og da må også det erstattes som skjedd.

Side:582

Takst nr. 28, 29, 30, 32 og 33. A/S Tekstilindustri, Aanonsen Eiendomsselskap, Oslo Samvirkelag og A/S Lørenhallen hevder at overskjønnet er riktig. Skjønnsretten har fastsatt erstatning på grunnlag av tiltredelsestidens prisnivå, kr. 70 pr. m2. Men den har gitt et tillegg for det tap som ekspropriatene har lidt utover hva rente dekker, og inkludert det i erstatningen, som da er satt til kr. 100 pr. m2. Denne fremgangsmåte må være riktig nok; det er ingen hjemmel for å kreve at tapet føres opp som en særskilt post. Tapet er overskjønnsretten kommet frem til ved å bygge på at ekspropriatene, om de hadde fått erstatningene utbetalt i 1963, ville ha kunnet investere i inntektsgivende realverdier. Disse investeringer er i 1972 dyrere, og denne prisstigning svarer iallfall til den prisstigning som har gjort seg gjeldende for grunn. Dette er uttrykk for en bevisvurdering og et skjønn som ikke kan prøves ved anke. Det er også tilstrekkelig konkret, idet det fastslås at tapet iallfall er så stort.

For øvrig har overskjønnsretten også fastslått at tillegget bygger på avtale, idet man må falle tilbake på hva partene antas å ville ha blitt enige om dersom de hadde hatt oversikt over hvor lang tid det ville gå før utbetaling skjedde. Det er klart at de da ville ha forlangt at prisene på den tid erstatningen kom til utbetaling ble lagt til grunn, om de hadde tenkt seg at det skulle gå 9 år eller mer.

Et krav fra Oslo Samvirkelag og A/S Lørenhallen i tilsvaret om rentesrente er under hovedforhandlingen frafalt.

Ankemotpartene har alle lagt ned påstand om stadfestelse av overskjønnet og tilkjennelse av saksomkostninger for Høyesterett.

Til bruk for Høyesterett har to av ekspropriatene og tre vitner forklart seg. Det er lagt frem noen nye dokumenter.

Jeg er kommet til at anken må tas til følge, og skjønnene oppheves i den utstrekning de er påanket. Jeg behandler de enkelte takstnumre i samme rekkefølge som i redegjørelsen for partenes anførsler.

Takst nr. 23. Overskjønnsretten har lagt til grunn at det skal ytes brødrene Eberlin erstatning til gjenanskaffelse av tomt til bolig. De avstår 522,8 m2 av en tomt på 1496,8 m2, taksert til kr. 35 pr. m2, og beholder to gjenværende deler av tomten, henholdsvis på 280, 4 m2 og 693,6 m2, i et område som nå er lagt ut til industri. Den siste parsell grenser til en tomt brødrene Eberlin bruker i sin næringsvirksomhet. Prisen for det avståtte areal skulle etter den pris av kr. 35 pr. m2 som overskjønnsretten har lagt til grunn, bli kr. 18.298, mens hele tomtens verdi skulle være kr. 52.388.

Brødrene har godtatt tilbud om å få kjøpe to tomter på til sammen 2410,9 m2 for kr. 25 pr. m2, til sammen kr. 60.272,50. Hertil kommer ifølge skjønnsforutsetningene stempel, tinglysing, pristakst og målebrev.

Overskjønnsretten uttaler at da det er tale om gjenanskaffelseserstatning, kommer ikke salgsverdiene i betraktning. Den

Side:583

uttaler også at den omstendighet at tomtene er ca. 1 mål større enn hele tomten ved Økernveien, ikke kan sies å bety synderlig fordel i bruksmessig henseende.

Etter min mening er avgjørelsen på dette punkt uttrykk for en uriktig rettsanvendelse. Man har ikke et alminnelig prinsipp om krav på gjenanskaffelsesverdi ved ekspropriasjon. Bare hvor særlige forhold gjør seg gjeldende, er dette godtatt, vesentlig for bygninger når gjenanskaffelse antas aktuell. Tilsvarende gjelder ikke for tomter. Som uttalt blant annet i «Haydn-dommen», Rt-1964-1319, Rt-1966-1339 og Rt-1970-1471, må det riktige her være å bygge erstatningsfastsettelsen på en verdsettelse av den tomt som avstås etter vanlige prinsipper, og ikke på erstatningstomtens omsetnings- eller bruksverdi.

Jeg bemerker at det selvsagt ikke kan være noe i veien for at partene blir enige om at man skal bygge på gjenanskaffelse, og at det er gjort til skjønnsforutsetning.

Noe slikt er her ikke tilfellet; tvert imot er det som spesiell forutsetning sagt at ekspropriatene får kjøpe de tilbudte tomter for en bestemt pris pr. m2. Det er uriktig rettsanvendelse når overskjønnsretten har fastsatt erstatningen på grunnlag av dette tilbud om kjøp, og uavhengig av omsetningsverdien av det avståtte tilkjenner ekspropriatene ervervelsesprisen for de nye tomter.

Etter min mening er det en riktig fremgangsmåte underskjønnsretten har fulgt ved å verdsette den grunn som avstås, og mulig verdiforringelse for den gjenværende del av tomten.

Når det gjelder erstatningen for bygningen, finner jeg at det ikke er grunnlag for å gi brødrene Eberlin erstatning etter gjenanskaffelsespris for deres mors leilighet. Hun ville ikke kunne kreve mer enn borettens verdi på hennes hånd, en borett for hennes levetid. Noe mer kan ikke sønnene fordre om de fremmer hennes krav i tilknytning til sitt eget. Også her kan jeg vise til underskjønnsrettens fremgangsmåte.

Hvorvidt det er gjort fradrag for fordeler ved nytt bygg, blant annet billigere vedlikehold, er noe uklart; skjønnsretten uttaler at det ikke er synderlig foranledning til å gjøre fratrekk på grunn av fordeler ved ny bolig, men den viser også til Sandbu-dommen, Rt-1960-568, hvor prinsippene er kommet til uttrykk. Ved nytt skjønn bør det komme klart til uttrykk at disse prinsipper er fulgt.

Overskjønnsretten må etter dette oppheves for dette takstnummer så langt det er påanket, dvs. for tomt og bolig, skjønnsslutningens post 1.

Takst nr. 27. Her innløses den tomt S. Gohns Verksted A/S har på Økern, 4992,2 m2, som ved under- og overskjønn er satt til en verdi av kr. 100 pr. m2. Overskjønnsretten antar at 2 dekar er unødvendige for bedriften, de har vært leid ut, og erstatter disse med kr. 200.000. For resten legger overskjønnsretten til grunn at det skal ytes erstatning til gjenanskaffelse av bygning og nødvendig tomt. Ifølge skjønnsforutsetningene får verkstedet kjøpe

Side:584

en tomt på ca. 7300 m2 på Kalbakken etter en pris av kr. 60 pr. m2, og erstatningen settes til den sum som fremkommer etter nærmere oppmåling av tomten. Dette innebærer at for en tomt på henved 3 dekar med taksert omsetningsverdi kr. 299.200 får verkstedet en tomt på 7,3 dekar med salgspris kr. 438.000.

Også her antar jeg, på samme måte som når det gjelder takst nr. 23, at det er feilaktig å legge til grunn et gjenanskaffelsesprinsipp for tomten. Det riktige må også her være, som underskjønnsretten har gjort, å fastsette erstatningen på grunnlag av omsetningsverdien for den tomt som avstås. Jeg kan her vise til det som er sagt vedkommende takst nr. 23.

Under erstatning for verkstedbygningen synes å være tatt med opparbeidelsesutgifter for hele den nye tomt, og kulvertering av en bekk. Ifølge skjønnsforutsetningene skulle ca. 5 dekar av den nye tomt være byggeklar. Ved underskjønnet er det tatt hensyn til den øking i byggeomkostninger som betinges av at erstatningsbygg istedenfor å ligge på flatt areal må tildannes til og bygges inn i et skrånende terreng, noe kommunen har godtatt. Etter mitt syn er det uriktig rettsanvendelse når overskjønnsretten i bygningserstatningen har gitt dekning for planering av hele tomten og kulvertering av bekken, med den begrunnelse at det må «være hensiktsmessig å foreta hele planeringen av tomten under ett». Det er ikke hva som er hensiktsmessig for ekspropriaten som er avgjørende, men hva som er nødvendig for at likeverdig bygning kan føres opp.

Overskjønnsretten har også tatt hensyn til at det må bygges tilfluktsrom, idet dette skaper liten nytteverdi for bedriften. Dette antar jeg er uttrykk for uriktig rettsanvendelse; tilfluktsrom er påbudt for alle nye bygninger av denne art, og en slik utgift kan det ikke kreves erstatning for. Jeg kan her vise til uttalelse i saken Drammen Boligbyggelag A/S, Rt-1969-357. For øvrig antar jeg at et tilfluktsrom regelmessig betyr en verdiøkning; det kan i større eller mindre utstrekning nyttes praktisk av bedriften, og det gir økt sikkerhet.

Overskjønnet må etter dette oppheves for takst nr. 27 for så vidt angår erstatning for tomt og verkstedbygning, post 1-3 i overskjønnets slutning.

Takst nr. 28, 29, 30, 32 og 33. Overskjønnsretten har vurdert omsetningsverdien av de avståtte grunnarealer fra A/S Tekstilindustri, Aanonsen Eiendomsselskap, Oslo Samvirkelag og A/S Lørenhallen på tiltredelsestiden i 1963 til kr. 70 pr. m2, mens prisen ved avhjemlingen av overskjønnet ble antatt å være kr. 100 pr. m2. Erstatning er gitt med kr. 100 pr. m2. I tillegg er tilkjent rente med 5 % fra tiltredelsestiden av kr. 70 pr. m2.

Overskjønnsretten regnet med at bedriftene ikke ville få full dekning for sine tap dersom tiltredelsestidens priser ble lagt til grunn; hadde de fått sine erstatninger i 1963, ville de kunnet investere i inntektsskapende realverdier, som er steget i pris iallfall like meget som grunnen i denne tid. Erstatningene settes derfor til kr. 100 pr. m2.

Side:585

Det syn overskjønnsretten her legger til grunn, vil så vidt jeg kan forstå føre til at næringsdrivende regelmessig ville kunne kreve erstatning etter avhjemlingstidens priser, ikke etter tiltredelsestidens prisnivå. Etter min oppfatning er dette uriktig. Når tiltredelse finner sted forut for skjønnet, er det tiltredelsestidens priser som skal legges til grunn med mindre noe annet er avtalt. Jeg kan her vise til Rt-1970-192. Av erstatningsbeløpet må det regelmessig svares rente. Kan ekspropriaten påvise at han har lidt et konkret tap utover dette ved at utbetalingen finner sted lengre tid etter, kan det bli spørsmål om erstatning for dette. Derimot kan han etter gjeldende rett ikke kreve erstatning for fall i kroneverdi ut fra generelle betraktninger, jfr. Rt-1970-192 og 985.

I det foreliggende tilfelle har man ingen avtale om erstatningsberegning fra et bestemt tidspunkt, og tiltredelsestidens priser må da legges til grunn. Det er gått uvanlig lang tid, nå henved 10 år, uten at dette har noen selvstendig betydning. Mot 5 % rente av erstatningsbeløpet er ikke reist noen innvending. Noe konkret tap ved at erstatningen er utbetalt lenge etter tiltredelsen er ikke påvist.

Overskjønnet må derfor oppheves på dette punkt.

Oslo kommune har forlangt at overskjønnsretten settes med ny administrator og nye skjønnsmenn. Etter forholdene finner jeg ikke tilstrekkelig grunn til å ta dette krav til følge.

Etter sakens art og den prinsipielle natur tvistespørsmålene har hatt, finner jeg at saksomkostninger for Høyesterett ikke bør tilkjennes.

Jeg stemmer for denne

dom:

1. Overskjønnet av 14. januar 1972 oppheves og hjemvises til ny behandling for:

Takst nr. 23 for så vidt angår erstatning til Sigurd og Einar Eberlin for tomt og bolig, post 1 i overskjønnets slutning,

Takst nr. 28 for så vidt angår erstatning til A/S Tekstilindustri for 165,8 m2 grunn til Store Ringvei og for skråning, post 1 og 3 i overskjønnets slutning,

Takst nr. 29 for så vidt angår erstatning til Aanonsen Eiendomsselskap for 272 m2 grunn til Store Ringvei og for skråning, post 1 og 3 i overskjønnets slutning,

Takst nr. 30 for så vidt angår erstatning til Oslo Samvirkelag for 10,9 m2 grunn til Lørenveien og for skråning, post 1 og 2 i overskjønnets slutning,

Takst nr. 32 for så vidt angår erstatning til A/S Lørenhallen for 560,8 m2 grunn til Økernveien, for 42,7 m2 grunn til Lørenveien og for murfot, post 2 og 3 i overskjønnets slutning,

Takst nr. 33 for så vidt angår erstatning til Oslo Samvirkelag for 1629 m2 grunn til Økernveien, for murfot og for skråning, post 1,2 og 3 i overskjønnets slutning.

2. Overskjønnet av 8. februar 1972 for takst nr. 27 oppheves og

Side:586

hjemvises til ny behandling for så vidt angår erstatning til S. Gohns Verksted A/S for tomt og verkstedbygning, post 1-3 i overskjønnets slutning.

3. Saksomkostninger tilkjennes ikke.

Dommer Lorentzen: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med førstvoterende.

Dommerne Stabel, Heiberg og Bendiksby: Likeså.

Av underskjønnet (høyesterettsadvokat Ragnar Christophersen med skjønnsmenn): - - -

T.nr. 23 - gnr. 123, bnr. 271, Økernveien 146, Sigurd og Einar Eberlin. - - -

Boligeiendom. Våningshus i 2 etasjer, bebygget flate 126 m2, oppført i 1922, delvis ombygget og modernisert 1956. 2 leiligheter i hver etasje, eierne har hver sin i 2. etasje, deres mor (den tidligere eier) - fru Solveig Nilsen - den ene leilighet i 1. etasje, den annen er bortleid. - - -

1. Grunnerstatning:

10,8 m2 til vei 1320, Gamle Økernvei

512,0 m2 til vei 5320

Tils. 522,8 m2 takseres til kr. 35,- pr. m2.

Skjønnsretten legger her boliggrunnsverdi til grunn for takseringen, idet dette fører til det for grunneierne fordelaktigste samlede resultat. - - -

2. Erstatning for bygninger:

a) Garasjer for 2 biler og lagerskuret er begge oppført på midlertidighetserklæringen, tinglyst henholdsvis 12.2.1957 og 5.9.1959 (sakens dok. 88 og 89).

For disse 2 bygg tilkjennes ingen erstatning.

b) Boligbygget takseres forsåvidt angår de to eieres leiligheter etter gjenanskaffelsesverdi, for morens leilighet etter verdien for henne ilølge skriftlig avtale om rett til å bo vederlagsfritt i oppvarmet leilighet til sin død, og for den 4. leilighet (bortleiet) på grunnlag av kapitalisert leieverdi, her også hensyn tatt til mulighet for høyere leie i fremtiden enn den nuværende.

Videre tas hensyn til følgende skjønnsforutsetning som kommuneadvokaten har fastlagt:

Eierne får som erstatningstomter kjøpt tomtene:

Trasopveien 6, gnr. 143, bnr. 511,1.245,2 m2

Trasopveien 8, gnr. 143, bnr. 512,1.165,7 m2 for kr. 25.- pr. kvm. Kjøperne må betale stempel, tinglysing, pristakst og målebrev i tillegg. Provisjon beregnes ikke.

Tomtene selges fritatt for refusjon etter någjeldende regulering.

Fra kommunens innløsning av Økernveien 146 får de nåværende eiere leie enten våningshuset til bygg på erstatningstomtene kan være ferdig eller de vil bli tilbudt gjennomgangsleilighet for den mellomliggende tid.

På dette grunnlag fastsettes erstatningen for våningshuset til ialt kr. 280.000,-.

Side:587

Moren, fru Solveig Nilsen er ikke blitt innstevnt som part i saken vedrørende sin borett i leiligheten i første etasje. Skjønnsretten vil imidlertid - til mulig veiledning for moren og sønnene - bemerke at om morens borett skulle vært særskilt taksert, og da for en større dels vedkommende kommet i fradrag i erstatningen på kr. 280.000,-, ville skjønnsretten her ha kommet til et beløp stort kr. 15.000,-. - - -

T.nr. 27 - gnr. 123, bnr. 465, Ulvenveien 68, S. Gohns Verksted A/S. - - -

Etter overenskomst mellom partene innløser Oslo kommune saksøktes eiendommer, gnr. 123, bnr. 465, 649 og 650 i sin helhet og med bebyggelse. Eiendommene er tils. 4.992,2 m2. For så vidt angår eiendommen utenfor ekspropriasjonsarealet, holdes skjønnet som avtalt skjønn. Vanlige ekspropriasjonsrettslige prinsipper legges til grunn ved takseringen.

Kommunen overdrar ved salg som erstatningstomt gnr. 91 bnr. i industrifeltet på Nordtvedt. Tomten er ca. 7.600 m2, hvorav adkomstvei ca. 300 m2. Salgssummen er kr. 60,- pr. m2. Kjøperen betaler i tillegg stempel, tinglysing og målebrev. Provisjon beregnes ikke ved overdragelsen. Tomten selges fri for refusjon til den planlagte vei langs tomtens sydgrense, opparbeidet i 10 m bredde med 250 mm spillvannsledning og 250 mm overvannsledning.

Kommunen erklærer at erstatningstomten er byggeklar vest for den bekk som går over tomten. Gohn sørger selv for stikkledninger til eksisterende hovedledninger i Stanseveien. Byggeklart areal er ca. 5 da. Resten av tomten kan bebygges når kommunen har lagt om bekken, eller tidligere om kjøperen selv foretar omlegging på egen bekostning. Kommunen har overfor kjøperen gjort rede for sine planer om omlegging av bekken, men kan ikke angi når dette vil komme til utførelse.

Etter kommunens innløsning av Ulvenveien 68, gis Gohns Verksted adgang til å leie eiendommen, bortsett fra den grunn som går med til veianlegg. Bygningene vil ikke bli berørt i leietiden. Gohn må selv og på egen bekostning sørge for vedlikehold, lys, fyring og snørydding i leietiden. Leien fastsettes til kr. 65.000,- pr. år, med vanlig rett til revisjon i leietiden. Leien omfatter også den nåværende leietakers lokaler og areal, slik at denne etter kommunens overtakelse evt. fremleier av Gohn. Leien omfatter derimot ikke lokale for Oslo Lysverkers nettstasjon. Leietiden utløper når Gohns Verksted kan ha nybygg ferdig på erstatningstomten. Det forutsettes at bygget oppføres så snart dette er teknisk mulig og nødvendige tillatelser og godkjenninger foreligger, og at disse søkes innhentet så snart det er mulig. - - -

Saksøktes verkstedbygning på Økern er oppført i 1940 i en etasje, grunnareal 846,7 m2 med en kjelleretasje under den sydlige del av bygget, stor 304 m2, og lavt loft. Bygget er oppført På betong, grunnmur og betong dekker over kjeller, vegger i betongsten, utvendig og innvendig pusset. Røstet tretak tekket med bølgeeternitt. Oljefyrt sentralanlegg, enkelt sanitærutstyr. I den del av bygningen hvor det ikke er kjeller, er gulv støpt på kult. Her er plassert diverse tunge presse- og stansemaskiner på solide betongfundamenter.

Den nordlige del av verkstedbygget, ca. 170 m2 netto, er utleiet i

Side:588

3 år fra juni 1969 til glassmester Blegen for kr. 17.000,- pr. år inklusive lys og varme. Videre er ca. 3 dekar tomteareal bortleiet til samme leietager for kr. 10.000,-pr. år.

Det er fra saksøktes side opplyst at den nevnte nordlige del av bygningen har vært bortleiet i de siste ca. 5 år. Saksøkte anfører at regulerings- og ekspropriasjonssaken har medført at man har vært avskåret fra å foreta langsiktige disposisjoner og investeringer i eiendommen med firmaets egne fremtidsbehov for øye.

Skjønnsretten finner for det første at grunnerstatningen for saksøktes samlede eiendom på Økern som utgangspunkt må bli å fastsette på grunnlag av industritomtverdi på nettopp dette sted - med adgang til tilknytning til offentlige ledninger. Deretter tar retten standpunkt til om nytteverdien for saksøkte av det aksepterte tilbud om erstatningstomten på Kalbakken på de foran refererte vilkår bør medføre noen regulering oppover eller nedover av erstatningsbeløpet.

For det annet finner skjønnsretten med hensyn til bygningserstatningen at saksøkte må gis medhold i at det nuværende verkstedbygg må bli å taksere i sin helhet etter gjenanskaffelsesverdi. Den helt midlertidige bortleie som har funnet sted i tiden etter at reguleringsplanene var vedtatt, finnes ikke å gi grunnlag for at en mindre del av bygningen takseres etter utleieverdi.

Ved gjennomføringen av gjenanskaffelsesprinsippet i dette tilfelle bygger skjønnsretten på at det saksøkte har krav på, er å få erstattet nuværende kostende av et industribygg med tilsvarende effektiv nytteverdi som det gamle bygg, oppført med konstruksjoner og materiale som det gamle, dog slik at utførelsen tilfredsstiller bygningsmyndighetenes krav på tiden for oppføringen. Til veiledning for skjønnsretten har saksøkte fremlagt planer og omkostningsoverslag for det bygg man overveier å oppføre på Nordtvedt (Kalbakken). Skjønnsretten har den oppfatning at det fremlagte materiale har begrenset nytteverdi i denne forbindelse. Det prosjekterte bygg er nemlig vesentlig større enn den nuværende bygning. Takhøyden i produksjonslokalene er eksempelvis forhøyet fra ca. 3.50 m i det gamle bygg til 6.10 m i det nye. Skjønnsretten tar på den annen side under sin overveielse hensyn til den økning i byggeomkostningene som betinges av at erstatningsbygget istedenfor å ligge på flatt areal må tildannes til og bygges inn i et skrånende terreng.

På det her angitte grunnlag fastsettes:

1. Grunnerstatning:

Eiendommene gnr. 123, bnr. 465, 649 og 650, ialt 4.992,2 m2 takseres til kr. 100,-pr. m2.

2. Bygningserstatning:

Erstatningen for verkstedbygning på gnr. 123, bnr. 465 fastsettes til kr. 1.600.000,-.

I denne erstatning er inkludert samtlige de utgiftsposter vedrørende nytt erstatningsbygg som det fra saksøktes side er redegjort for i en rekke prosesskrift i saken, og da i den utstrekning disse utgifter ville påløpe ved oppførelse av et til det gamle bygg svarende nytt bygg forsåvidt angår størrelse og nytteeffekt. - - -

Side:589

Av overskjønnet (høyesterettsadvokat Georg Lous med skjønnsmenn): - - -

2. Renter av erstatning for grunn som eksproprianten på forhånd har tatt i besiddelse.

Kommunen har begrunnet sin overskjønnsbegjæring med at Skjønnsretten har tatt feil når den har tilkjent renter av erstatninger for grunn som eksproprianten i henhold til tillatelse fra eieren har fått anledning til å ta i besiddelse på et tidligere tidspunkt, når erstatningen for denne grunn nu fastsettes på grunnlag av verdien på avhjemlingstidspunktet. De saksøkte blir på denne måte etter Kommunens oppfatning tilkjent mer enn hva der svarer til full erstatning.

De saksøkte for hvem dette er aktuelt, nemlig takst nr. 28, 29, 30, 32 og 33, har påstått Skjønnsrettens renteberegning opprettholdt. Da dette punkt i saken er av prinsipiell natur og gjelder flere takstnumre, finner Overskjønnsretten det hensiktsmessig å ta det til behandling innledningsvis.

Det er på det rene at Oslo Veivesens folk omkring 1963 tok direkte kontakt med en del grunneiere med anmodning om at Kommunen måtte få anledning til å ta grunn i besiddelse for igangsettelse av veiarbeidene, før skjønn kunne bli avholdt. Det er videre på det rene at det i denne forbindelse er blitt uttalt at det ville bli gitt renter av erstatningsbeløpet for grunnen, for den tid som ville medgå før skjønn kunne avhjemles. Det er ikke blitt opprettet noen formell erklæring eller inngått noen nærmere utarbeidet overenskomst mellom partene i denne forbindelse. Det synes på det rene at tilsagnene er fremkommet gjennom uformell samtale og at partene på det tidspunkt ikke hadde noen nærmere klarhet om hvor lang tid det ville ta før skjønn ville bli holdt.

Retten anser det imidlertid sannsynlig at partene iallfall ikke regnet med at det skulle ta 8-9 år før erstatningen kunne fastsettes.

I mellomtiden har det, som det vil fremgå av det foregående, skjedd en ikke ubetydelig verdistigning på grunnen i dette strøk. Dels som følge av den stadige forringelse av pengeverdien, dels på grunn av at det i denne tid har skjedd en livlig utbygging og utvikling av strøket. Det er videre på det rene at Skjønnsretten ved fastsettelsen av grunnerstatningene har bygget på «gjeldende omsetningsverdi som henholdsvis bolig- eller industri- og forretningseiendommer» og videre har bestemt at grunnerstatningen blir å forrente med 5 % årlig rente fra overtagelsesdagen til betaling skjer.

Som ovenfor angitt har man intet nærmere holdepunkt i partenes avtale m.h.t. hvorledes det foreliggende problem må bli å løse.

Man må derfor falle tilbake på hva partene ville ha kommet til enighet om, dersom de på tidspunktet for avtalen hadde hatt bedre overblikk over sakens videre utvikling. - - -

Overskjønnsretten skal få bemerke:

Såvel Oslo Samvirkelag (takst nr. 30,32 og 33) som Aanonsen Eiendomsselskap (takst nr. 29) og A/S Tekstilindustri (takst nr. 28) er næringsdrivende virksomheter av et format som tilsier at de har et løpende behov for fornyelser og forbedringer av sitt produksjonsutstyr.

Man må derfor regne med at dersom erstatningen for den avståtte

Side:590

grunn var kommet til utbetaling i 1963, ville bedriftene hatt muligheter for å re-investere pengene i inntektsskapende realverdier. Når pengene først kommer til utbetaling i 1972, må man regne med at slike investeringer p.g.a. den alminnelige prisstigning faller dyrere. Noen eksakte data har man her ikke å holde seg til, men man finner å kunne regne med at prisstigningen på slike investeringsobjekter iallfall tilsvarer den prisstigning som har gjort seg gjeldende for grunnen i denne tid. Man regner videre med at investeringene ville ha vært rentable, og gitt bedriftene en årlig inntekt i tiden fra 1963. Det foreligger heller ikke grunnlag for nærmere å vurdere hvilken rentabilitet som kunne vært oppnådd, men Overskjønnsretten antar å ha truffet et riktig middel når den, i likhet med Skjønnsretten, regner med en årlig rente på 5 %.

Overskjønnsretten finner således at bedriftene ikke får full dekning for sine tap hvis den avståtte grunn vurderes etter prisen i 1963, og bygger derfor på dagens grunnpris.

Når det derimot gjelder renten, må man gå ut fra grunnprisen i 1963, idet det var erstatningen bygget på denne grunnpris som ville gitt det erstatningsbeløp som kunne re-investeres og som kunne vært gjort rentabelt. De 5 % pr. år må derfor regnes på grunnlag av en grunnerstatning basert på kr. 70,- pr. .m2.

For de takstnumre som dette angår, vil således grunnerstatningen bli satt til kr. 100,- pr. m2, med 5 % årlig rente fra tiltredelsestiden til betaling skjer, av arealenes verdi regnet etter en pris av kr. 70,- pr. m2. - - -

Takst nr. 23. Gnr. 123 bnr. 271. Økernveien 146. Eiere: Sigurd og Einar Eberlin. - - -

På takst nr. 23 finnes et eldre bolighus med leiligheter, hvorav eierne har hver sin. Eiernes mor, fru Solveig Nilsen, har livsvarig bruksrett til den tredje leilighet, mens den fjerde leilighet leies ut. De to eiere eier også naboeiendommen takst nr. 22, som ikke er med i overskjønnet. På denne eiendom finnes en eldre verkstedsbygning, hvorav størsteparten nu er innredet til bananmodneri, som drives av eierne og hvor de har sitt daglige arbeide. - - -

Overskjønnsretten skal bemerke:

1. Gjenanskaffelse av boliger.

Økernveien 146 har et flateinnhold på 1.496,8 m2 og våningshuset som er i to etasjer har en grunnflate på 126 m2.

Et garasjebygg og et skur på eiendommen er oppført på midlertidighetserklæring og har ikke foranlediget erstatningskrav.

De to eiendommer i Trasopveien som eierne skal få overta er på tilsammen 2.410,9 m2. Altså henimot 1 mål større enn tomten i Økernveien 146. Prisen som eierne må betale for disse tomter er kr. 25,- pr. m2. Med tillegg av stempelavgift, tinglysingsgebyr, pristakstgebyr, målegebyr m.v. anslås de samlede erhvervelsesomkostninger å ville andra til ca. kr. 63.000,-.

Grunnprisen i Økernveien 146 blev av Skjønnsretten satt til kr. 35,- pr. m2 og Overskjønnsretten er enig i denne vurdering. Vurdert etter grunnprisen får således tomtene i Trasopveien en høyere verdi enn tomten i Økernveien. Siden det er tale om gjenanskaffelseserstatning, kommer imidlertid salgsverdiene ikke i betraktning. Det som må

Side:591

undersøkes er om tomten i Økernveien og tomtene i Trasopveien differerer med hensyn til subjektiv bruksverdi for de angjeldende personer.

Altså som utendørsareal (have, gårdsplass, parkeringssted etc.) for det bolighus som eierne og deres mor skal holde til i. En tomt på ca. 1 1/2 mål synes tilstrekkelig for disse personers behov, og den omstendighet at de nu nødvendigvis må ta et areal som er ca. 1 mål større, kan ikke sies å tilføre den noen synderlig fordel i bruksmessig henseende. I bruksmessig henseende må tomtene derfor langt på vei anses som likeverdige.

På tomtene i Trasopveien skal det oppføres et bolighus som kan erstatte de leiligheter som eierne og deres mor for tiden disponerer i økernveien 146. Det er ikke definitivt på det rene om bygningsmyndighetene vil godkjenne oppførelse av en bolig med 3 leiligheter på disse tomter, men Overskjønnsretten vil basere sin avgjørelse på at slik godkjennelse vil bli gitt. Skulle det senere vise seg at slik godkjennelse ikke blir gitt, vil overskjønnet i fornøden utstrekning kunne tas opp igjen.

Man bygger videre på at de saksøkte ikke får noen utgifter i forbindelse med eventuell tildekking av den bekk som renner i kanten av tomtene.

Det som det blir aktuelt å gjenanskaffe er således et hus med tre leiligheter, mest mulig av samme størrelse og boligmessige standard som leilighetene i Økernveien 146. Den fjerde leilighet som har vært utleid, skal ikke gjenanskaffes.

På grunnlag av hva der er opplyst om leiens størrelse og leilighetens areal og beskaffenhet ansettes erstatningen for tapet av den fremtidige netto leieinntekt til kr. 30.000,-.

Når det gjelder de leiligheter som skal gjenanskaffes, er å bemerke at selve bygningen, som er oppført i 1922, er i vanlig god stand. Leilighetene er modernisert, med innlagt bad og W.C. Det blir således, på grunnlag av de betraktninger som det er gitt uttrykk for av Høyesterett i Rt-1960-568 (Sandbudommen) ikke synderlig foranledning til å gjøre fratrekk i gjenanskaffelseserstatningen p.g.a. fordeler ved å komme over i ny bolig.

I Økernveien 146 er det opparbeidet have med frukttrær, og ved fastsettelse av gjenanskaffelseserstatning må hensyn tas til utgifter i Trasopveien til opparbeidelse av have samt inngjerding.

Kommuneadvokaten har i punkt li sin påstand anført at når det gjelder morens leilighet skal den erstattes etter bruksverdi på hennes hånd, og deretter etter dens utleieverdi.

Det synes noe uklart hva det her siktes til.

Det er opplyst at fru Nilsen er 79 år og at hennes statistisk påregnelige levealder da er 86 år. Men Overskjønnsretten kan naturligvis ikke se bort fra at fru Nilsen vil kunne tillate seg å leve betydelig lenger.

I og med at hun har en rettsbeskyttet adgang til å disponere en leilighet i økernveien 146 for sin levetid, er hun i den situasjon at hun har selvstendig krav på erstatning for gjenanskaffelse av bolig. Av praktiske grunner fremmer hun imidlertid ikke dette krav selv, men gjennom sønnene, som er de som skal stå for gjenanskaffelsen.

Overskjønnsretten må således basere seg på at også hennes leilighet må gjenanskaffes, og at erstatningen må bli å fastsette ut fra dette. Når

Side:592

hun en gang vandrer bort, vil sønnene kunne disponere hennes leilighet for utleie til andre. Men dette er ikke mer enn tilfellet også ville ha vært om huset i Økernveien 146 ikke var blitt ekspropriert.

Det foreligger ingen nærmere opplysninger om når det nye hus i Trasopveien kan bli påbegynt og Overskjønnsretten må derfor ved fastsettelse av erstatningen ta hensyn til at det i mellomtiden kan inntreffe stigning i byggeomkostningene som overstiger den rente som eierne i mellomtiden kan oppebære av det utbetalte erstatningsbeløp.

På grunnlag av det her anførte fastsettes gjenanskaffelseserstatningen for brødrene Eberlins og fru Solveig Nilsens leiligheter slik: Til nye tomter i Trasopveien kr. 63.000,- Til oppføring av nytt bolighus samt opparbeidelse av tomten med have, gårdsplass, inngjerding m.v. » 270.000,- kr. 333.000,- - - -

Av overskjønnet (høyesterettsadvokat Georg Lous med takstmenn):

Behandlingen av Oslo Overskjønns sak nr. 7/1970 har av praktiske grunner vært delt opp, slik at takst nr. - - -og nærværende takst nr. 27, S. Gohns Verksted A/S, har vært gjort til gjenstand for separat behandling, mens de øvrige takstnumre som overskjønnet omfatter har vært behandlet samlet. - - -

Overskjønnsretten skal få bemerke:

S. Gobns Verksted A/S er eier av eiendommen Ulvenveien 68, gnr. 123 bnr. 465, m.fl. som er på 4.992,2 m2. På denne eiendom ligger selskapets verkstedsbygning hvor virksomheten foregår. Verkstedet er en spesialbedrift for levering av produkter i rustfritt stål, og arbeider dels på grunnlag av anbud, dels efter regning. Størsteparten av selskapets kunder er oppgitt å ligge i den indre del av Oslo.

Selskapet beskjeftiger ca. 10 personer. Verkstedsbygningen er oppført i 1940 og er nærmere beskrevet i underskjønnets premisser. Ca. 170 m2 av bygningens nordre del er fortsatt leiet bort til glassmester Blegen, men kommunen er innforstått med at hele bygningen skal gjøres til gjenstand for gjenanskaffelseserstatning.

Overskjønnsretten tar sitt utgangspunkt i at det som skal gjenanskaffes er verkstedsbygningen med så meget tilhørende grunn som er nødvendig for driften av virksomheten, herunder hensyn tatt til en viss mulighet for ekspansjon i fremtiden. Overskjønnsretten finner at iallfall 2 dekar av den nuværende tomt må ansees som unødvendige for driften. Disse to dekar blir derfor å erstatte etter sin høyeste salgsverdi.

I likhet med Skjønnsretten finner Overskjønnsretten at grunnens verdi må bli å sette til kr. 100,- pr. m2, hvilket gir en erstatning på kroner 200.000,- for dette areal.

Det blir således verkstedsbygningen med de resterende ca. 3.000 m2 av gnr. 123 bnr. 465 m.fl. som skal gjenanskaffes.

Dette skal ifølge de fastsatte skjønnsforutsetninger skje ved kjøp av erstatningstomten gnr. 91 bnr. 85 på Kalbakken, som er på ca. 7.600 m2, til en pris av kr. 60,- pr. m2 + utgifter til stempelavgift, tinglysingsgebyr og målebrev. Arealet er efter hva man ovenfor har gjort

Side:593

rede for, større enn saksøktes nuværende behov tilsier, men det er nødvendig for saksøkte å kjøpe det hele for å kunne få gjenanskaffe verkstedsbygningen på denne tomt, idet tomten, såvidt skjønnes, ikke kan deles. Kjøpesummen for gnr. 91 bnr. 85 utgjør ca. kr. 456.000,- men blir å erlegge efter nærmere oppmåling med kr. 60,-pr. m2.

Utgiftene til stempelavgift m.v. blir å medta under gjenanskaffelseserstatningen for bygningen.

Når det gjelder gjenanskaffelseserstatningen for bygningen har saksøkte fremlagt tegninger av arkitektene Klingenberg, Klingenberg og Barstad, og omkostningsoverslag pr. 15. februar 1971 av teknisk konsulent ingeniør A. L. Høyer, som konkluderer med et samlet omkostningsbeløp på kr. 4.801.870,- hvilket saksøkte påstår lagt til grunn for erstatningens utmåling med fradrag for kroner 365.000,- for øket takhøyde.

Kommuneadvokaten har tatt til motmæle, idet han påpeker at den bygning som tenkes reist på erstatningstomten er vesentlig større og kostbarere enn den som saksøkte skal avstå. Erstatningen må efter kommuneadvokatens oppfatning begrenses til hva det ville ha kostet å oppføre en identisk bygning på den nye tomt. Han henviser i denne forbindelse til H.R.D. i Rt-1969-357 (Malmquist-dommen).

Saksøkte har for sin del henvist til H.R.D. i Rt-1968-116 (Aspelindommen) og har understreket at når det dreier seg om en gjenanskaffelseserstatning, er det den nye bygnings nytteverdi for saksøkte som er bestemmende. Det må i og for seg være uten betydning om den nye bygning nødvendigvis må bygges slik at den faller kostbarere og inneholder verdifullere utstyr enn den gamle, når dens nytteverdi for saksøktes virksomhet allikevel ikke blir høyere enn den gamle. Han henviser også til H.R.D. i Rt-1960-568 (Sandbudommen) i denne forbindelse.

Overskjønnsretten skal få bemerke:

Erstatningstomten på Kalbakken har en uheldig topografi og det blir nødvendig med ganske omfattende planeringsarbeider for å få den byggeklar. Efter Overskjønnsrettens oppfatning må det være hensiktsmessig å foreta hele planeringen av tomten under ett, og dette nødvendiggjør at saksøkte straks foretar kulvertering av den bekk som gjennomskjærer tomten, uten å avvente kommunens utførelse av dette arbeide, som man idag ikke vet når kan bli gjort.

Da tomten ligger i sterk helling, blir det nødvendig å føre opp en solid mur på oversiden av byggetomten for å ta opp jordtrykket av de ovenforliggende masser. Omkostningene med å utføre disse arbeider for å få gjort tomten byggeklar, blir å utrede av saksøkte, og må derfor inngå i gjenanskaffelseserstatningen.

Partene er enige om at der skal gjenanskaffes en bygning med tilsvarende arealer for produksjon, lager, administrasjon og velferd som de man finner i den nuværende bygning - da inklusive de arealer som er bortleid til glassmester Blegen.

Overskjønnsretten kan da bare i meget begrenset utstrekning ta hensyn til de lagringsmuligheter som finnes på loftet i den gamle bygning. Disse lokaler med sin trange, uhensiktsmessige form og sin tungvindte adkomst, synes meget lite skikket til dette formål. Det lagerlokale på 541,90 m2 i flukt med produksjonslokalene som tenkes bygget

Side:594

på Kalbakken, må derfor for det alt vesentlige betraktes som en nyanskaffelse, utover hva gjenanskaffelseserstatningen skal dekke.

Det tas hensyn til at man på det nye sted må bygge tilfluktsrom. Utgiftene hertil skaper liten nytteverdi for virksomheten, men må ses som en uunngåelig omkostning for i det hele tatt å kunne bygge nytt verkstedsbygg.

Når det gjelder byggemåten, finner Overskjønnsretten at man i de forelagte beregninger har gått ut fra et bygg som faller betydelig kostbarere enn det som er nødvendig for å erstatte det gamle bygg. Et identisk bygg lar seg idag ikke oppføre, men selv et betydelig billigere bygg vil etter Overskjønnsrettens oppfatning mer enn ekvivalere det bygg man nu driver i både utstyrsmessig og særlig når det gjelder varmeisolasjon. Et nytt bygg vil også kunne muliggjøre et hensiktsmessigere opplegg for produksjonen.

Man tar hensyn til at saksøkte ikke vil kunne komme igang med noe byggearbeide på flere år, og at den forrentning som det utbetalte erstatningsbeløp kan gi ham, ikke kan ventes fullt ut å kompensere den stigning i byggeprisene som i mellomtiden kan finne sted.

Ut fra disse betraktninger finner man å burde sette gjenanskaffelseserstatningen for verkstedsbygningen, inklusive investeringsavgift, til kroner 1.800.000,-.

Hensyn er da også tatt til utgiftene ved tomteerhvervelsen, opparbeidelse av adkomstvei og anlegg av gårdsplass og parkeringsplass samt fundamentering for maskiner. Likeledes til alle utgifter til honorarer, gebyrer, m.v. som vanligvis påløper i forbindelse med et byggearbeide, jfr. dok. 17 bilag 2. - - -