Rt-1974-1375

Instans:	Høyesterett - Dom
Dato:	1974-12-14
Publisert:	Rt-1974-1375
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	L.nr. 180/1974
Parter:	Thor Alvestad (advokat Sverre Høegh Krohn - til prøve) mot Hareid kommune (høyesterettsadvokat E. Brautaset).
Forfatter:	Mellbye, Christiansen, justitiarius Ryssdal, Mindretall: Roll-Matthiesen, Elstad
Lovhenvisninger:	Bygningsloven (1965), Sunnhetsloven (1860), Bygningsloven (1924) §125, §131, §32, Bygningsloven (1965) §35, §87

Dommer Mellbye: Hareid kommunestyre vedtok 30. november 1971 med hjemmel i bygningslovens §35 nr. 1 a og §87 å ekspropriere Norbert Alvestads eiendom gnr. 41 bnr. 166 i Hareid. I den da gjeldende reguleringsplan for Hareid, stadfestet 14. februar 1963, var eiendommen i det vesentlige utlagt til gate. Det samme var tilfellet i den forutgående reguleringsplan av 1946.

Bygningen på Norbert Alvestads eiendom bestod av kjeller og to overliggende etasjer med to beboelsesleiligheter i. Norbert Alvestad bodde selv i første etasje, en sønn Einar Alvestad i annen etasje, mens kjelleren ble brukt av sønnen bakermester Thor Alvestad, som siden 1963 hadde hatt bakeri der.

Ekspropriasjonssaken ble påstevnet med alle tre brukere som saksøkte ved Nordre Sunnmøre herredsrett, som 16. desember 1972 avsa skjønn med slik slutning:

«1. Skjønnet fremmes.

2. Norbert Alvestad tilkjennes erstatning stor kr. 100.000,- etthundretusenkroner -

3. Thor Alvestad og Einar Alvestad tilkjennes ingen erstatning.

4. Innen 14 - fjorten - dager fra skjønnets forkynnelse betaler Hareid kommune til de saksøkte ved advokat Sverre Høegh Krohn kr. 2.100 totusenetthundre - i saksomkostninger.»

Norbert og Thor Alvestad begjærte overskjønn, som ble avsagt 13. juni 1973 med slik slutning:

«1. Overskjønnet fremmes.

2. Erstatningen til Norbert Alvestad fastsettes til kr. 140.000 - etthundreogførtitusenkroner.

3. Thor Alvestad tilkjennes ingen erstatning.

Side:1376

4. Hareid kommune betaler de lovbestemte utgifter ved skjønnet.

5. Hareid kommune betaler innen 14 - fjorten - dager fra forkynnelsen av overskjønnet saksomkostninger til de to saksøkte ved advokat Sverre Høegh Krohn med kr, 2.000 - totusenkroner.»

For Norbert Alvestad er skjønnet rettskraftig, mens Thor Alvestad har påanket overskjønnet til Høyesterett til opphevelse og hjemvisning til nytt overskjønn.

Saksforholdet fremgår av skjønnsgrunnene i de to skjønn.

Thor Alvestad har anført at det avgjørende spørsmål er om han har en leiekontrakt med faren for tiden ut over ekspropriasjonstidspunktet. Har han ikke det, har han heller ikke krav på erstatning for flytningsomkostninger, herunder verditap på bakeriovnen. Når de rettslige betraktninger i de to skjønn er behandlet særskilt for leieforholdet og for flytningen, herunder verditapet på bakeriovnen, er det av praktiske grunner, idet noe forskjellige synspunkter kan gjøre seg gjeldende i de to relasjoner. Spesielt har det vært omtvistet om flytning og verditap er erstatningsbetingende selv om Thor Alvestad har krav på erstatning for avbrutt leiekontrakt.

For så vidt angår leieforholdet hevder Thor Alvestad at han i forholdet til faren kunne benytte bakerilokalene så lenge han ønsket mot en månedlig leie på kr. 70. Det var avtalt at leien skulle avregnes mot de utlegg Thor Alvestad hadde hatt til opppussing i lokalene før innflytningen i 1963. Det gjenstod ved ekspropriasjonen fremdeles vel kr. 3.000 av dette mellomværende. Ekspropriasjonsbeslutningen ble utløst ved at Thor Alvestad sendte inn byggeanmeldelse på en betydelig utvidelse av bakerilokalene, hvilket også viser at han disponerte en langvarig kontrakt. Han støtter seg for så vidt til Høyesteretts dom i Rt-1959-213. Han hevder også at dette ikke har vært omtvistet under skjønnet. Når overskjønnet har nektet ham erstatning for opphøret av leieforholdet, forstår den ankende part overskjønnets begrunneise slik at Norbert Alvestad på grunn av den foreliggende reguleringsplan ikke hadde rettslig adgang til å leie bort kjellerlokalet lenger enn frem til gjennomføringen av reguleringsplanen. Dette er, hevder Thor Alvestad, en uriktig rettsanvendelse. Han har særlig påberopt seg Høyesteretts dom i Rt-1923-451, og viser også til Rt-1960-1171, takst nr. 26 og 28.

Når det gjelder flytningsomkostningene, herunder verditapet på bakeriovnen, er den ankende part som nevnt enig i at hvis leiekontrakten ikke er beskyttet mot ekspropriasjonen, er heller ikke kravet på erstatning for flytningsomkostningene begrunnet. Den ankende part forstår imidlertid overskjønnet slik at selv om opphøret av leiekontrakten skulle være erstatningsbetingende, har Thor Alvestad ikke krav på å få erstatning for flytningsutgiftene. Han anfører at overskjønnet for Så vidt har basert seg på en uriktig lovforståelse ved ikke å ta standpunkt til om de arbeider Thor Alvestad foretok i bakerilokalene før innflyfningen,

Side:1377

var anmeldelsespliktige etter den daværende bygningslovs §131 nr. 1 sammenholdt med helseforskriftene i Hareid for så vidt angår arbeider på lokalene, og etter §131 nr. 2 i tilknytning til at det ikke hadde vært bakeridrift i lokalene siden 1936/37. Den ankende part hevder at det ikke forelå noen slik anmeldelsesplikt, og mener at han da etter bygningslovens regler hadde rettslig adgang til å etablere seg som han gjorde og ha krav på erstatning for sine flytningstap når han tvinges til å flytte. Han har under prosedyren for Høyesterett nærmere begrunnet hvorfor han mener det ikke forelå en anmeldelsesplikt, men erkjenner at dette er et spørsmål Høyesterett ikke kan avgjøre. Han mener imidlertid at hvis det ikke forelå noen anmeldelsesplikt, forelå det heller ikke ut fra reguleringsplanen og bygningsloven noe bånd på hva han kunne foreta av investeringer i lokaler og maskiner for å etablere sin forretning. Rammen for hva han kunne foreta var da gitt i bygningslovens §131 nr. 2. Noe ytterligere bånd på hans handlefrihet, hentet fra alminnelige ekspropriasjonsrettslige regler, kan ikke etableres, idet bygningsloven uttømmende angir de bånd reguleringsplanen legger på bruken av de bygninger som er eldre enn planen. Thor Alvestad hevder således at overskjønnets avgjørelse av disse spørsmål beror på uriktig rettsanvendelse. Han anfører subsidiært at overskjønnets begrunnelse etterlater tvil om retten har basert seg på at det forelå en anmeldelsesplikt etter bygningsloven, eller på at alminnelige ekspropriasjonsrettslige regler begrunnet en opplysnings- og varslingsplikt for ham overfor kommunen. Han har derfor anket også over mangelfulle skjønnsgrunner for så vidt angår flytningsomkostningene, idet skjønnsgrunnene kan etterlate tvil av en karakter som gjør det umulig å overprøve rettsanvendelsen.

Thor Alvestad har nedlagt slik påstand:

«1. Nordre Sunnmøre herredsretts overskjønn av 13. juni 1973 oppheves forsåvidt angår saksøkte nr. 2 Thor Alvestad og hjemvises til ny behandling.

2. Thor Alvestad tilkjennes saksomkostninger for Høyesterett.»

Hareid kommune har henholdt seg til overskjønnets begrunnelse, som kommunen anser uttømmende og riktig. Overskjønnets bemerkninger om leieforholdets innhold forstår kommunen som en konkret konstatering av at eier og leier begge var klar over og la til grunn for leieforholdet at dette måtte opphøre når reguleringsplanen ble satt ut i livet for denne eiendoms vedkommende. Det er da etter ankemotpartens syn ikke noen leierett å erstatte etter dette tidspunkt. Hvis leieforholdet allikevel antas å skulle ha vart lenger og derfor i og for seg er beskyttet ved ekspropriasjonen, er det ankemotpartens subsidiære anførsel at Thor Alvestad hadde anmeldelsesplikt etter bygningsloven før innflytningen, både fordi han foretok anmeldelsespliktige bygningsmessige forandringer og fordi det dreide seg om ny virksomhet i relasjon til bygningslovens §131 nr. 2. Det erkjennes også fra kommunens side at dette ikke kan prøves av Høyesterett,

Side:1378

men kommunen hevder at når overskjønnet har funnet at Thor Alvestads virksomhet hadde «karakter av en ny etablert bakerivirksomhet», er det ikke uriktig rettsanvendelse å legge til grunn at Thor Alvestad i en slik situasjon måtte varsle kommunen før innflytningen hvis han ville etablere et erstatningsmessig vern for sine investeringer overfor en senere ekspropriasjon. Kommunen har særlig påberopt seg Høyesteretts dom i Rt-1957-1231.

Kommunen har nedlagt slik påstand:

«1. Anka blir forkasta og overskjønet blir stadfest så langt det er påanka.

2. Hareid kommune v/ordføreren blir tilkjent sakskostnader for Høgsterett.»

Til bruk for Høyesterett er det under bevisopptak tatt imot forklaringer fra den ankende part, hans far Norbert Alvestad og den distriktslege som fra 1949 til 1965 var formann i det helseråd eiendommen sorterte under.

Jeg er kommet til at overskjønnet må stadfestes. Skjønnsgrunnene, slik jeg oppfatter dem, innebærer at overskjønnsretten i faktisk henseende har ansett det godtgjort at leieforholdet mellom Norbert og Thor Alvestad etter sitt eget innhold opphørte ved at kommunen gikk til ekspropriasjon. Dette er bindende for Høyesterett. Og det er etter prosedyren avgjørende for anken.

Om grunnlaget for min forståelse av skjønnsgrunnene skal jeg bemerke:

Overskjønnsretten har konstatert at Norbert og Thor Alvestad ikke hadde avtalt noe om varigheten av leieforholdet. Jeg går ut fra at overskjønnsretten sikter til at det ikke forelå en uttrykkelig avtale. Videre har retten konstatert at da Thor Alvestad flyttet inn i 1962/63, var bygningen i strid med reguleringsplanen. Med disse to uomtvistede kjensgjerninger som utgangspunkt finner overskjønnsretten det åpenbart at far og sønn ikke kunne bygge på at det kunne avtales et rettsbeskyttet leieforhold som ville vare lenger enn frem til reguleringsplanens iverksettelse. Overskjønnsretten finner ingen omstendighet som kunne føre til at Thor Alvestad kunne ha en forventning om at leieforholdet skulle få en varig karakter. Disse slutninger må etter sitt innhold nødvendigvis referere seg til partenes gjensidige forståelse om varigheten av Thor Alvestads bruksrett i forhold til Norbert Alvestad som eier av lokalene. En bruksretts rettsvern ved ekspropriasjon er ikke gjenstand for avtale eller forståelse mellom ekspropriatene, men følger av ekspropriasjonsrettslige regler.

Dette standpunkt, at Thor Alvestads bruksrett til kjellerlokalene etter sitt eget innhold opphørte da ekspropriasjonen ble iverksatt, er ikke resultatet av rettsanvendelse, men er en vurdering av faktum som Høyesterett ikke kan prøve. Jeg finner støtte for min forståelse av overskjønnet i to betraktninger som det er hensiktsmessig å peke på.

Side:1379

Jeg er i og for seg enig med den ankende part i at reguleringsplanen og de bånd den har lagt på de berørte eiendommer, ikke er til hinder for at en bygningseier leier bort et lokale for lengre tid hvis dette er nødvendig eller hensiktsmessig for en økonomisk utnyttelse av eiendommen. Ikke minst gjelder det ved utleie av forretnings- og produksjonslokaler, hvor brukeren ofte vil trenge en viss tid for å kunne amortisere sine nødvendige innrednings- og etableringsutgifter. Blir en slik leieavtale avbrutt ved en ekspropriasjon, vil også leierens tap i den anledning kunne kreves erstattet. Jeg viser til Rt-1923-451, Men grunnlaget for dette er at eieren i motsatt fall ville bli hindret av reguleringsplanen i å utnytte sin eiendom på tilvant økonomisk måte på et tidspunkt hvor han ikke kan kreve at eiendommen eksproprieres. I dette grunnlag ligger også grensen for hva slags avtaler eieren kan inngå med virkning for eksproprianten. Det er bare så langt det er hensiktsmessig eller nødvendig for eiendommens økonomiske utnyttelse for eieren at en slik avtale kan inngås. Går en leieavtale ut over dette, vil den, for så vidt den bare tjener leierens spesielle interesser, ikke uten videre være erstatningsberettiget ved ekspropriasjonen hvis ikke kommunen har godkjent avtalen eller på annen måte må anses å ha akseptert den.

Thor Alvestads bruksrett i Norbert Alvestads hus må ses i lys av dette. Bygningen er oppført i 1894. Det ble den gang innredet et bakerilokale med utsalg i kjelleren, og for dette formål var kjelleren i bruk til 1936/37. I 1940/41 ble den oppmurte bakerovn fjernet. Bortsett fra en kort anvendelse til fiskematforretning under krigen og frem til 1946 har lokalene stått ubrukt fra 1936/37 til 1962 da Thor Alvestad flyttet inn. Han hadde da mistet de lokaler han var etablert i på et annet sted i Hareid, og var i en nødssituasjon. Hele dette forløpet viser at bruksverdien av kjelleren etterhånden var blitt beskjeden. Langvarig avtale om bortleie måtte derfor medføre spesielt gode leieinntekter for Norbert Alvestad om varigheten særlig skulle rettferdiggjøres med hva nettopp hans interesser tilsa. Etter det som er opplyst, har Thor Alvestads vederlag til faren bestått i at han har pusset opp bakerilokalene i 1962/63. Hans utlegg «avskrives» med kr. 70 pr. måned. Det gjenstod ved ekspropriasjonen vel kr. 3.000 på denne omkostning, som altså i alt må ha dreiet seg om ca. kr. 12.000 og som etterhånden må være blitt av liten varig verdi for bygningseieren. Dette for eieren magre økonomiske resultat og den uutnyttede bruksverdi ellers markerer etter min vurdering at det ikke kunne være i Albert Alvestads økonomiske interesse å etablere noen varigere bruksrett for Thor Alvestad på de foreliggende vilkår.

Dernest nevner jeg at ved fastsettelsen av erstatningen til Norbert Alvestad for bygningsverdiene ble det i underskjønnet gitt ham gjenanskaffelseserstatning for hans egen bolig i første etasje. For kjelleren og for annen etasje ble leieinntektene kapitalisert, og herom uttalte underskjønnet: «Det er gjort tillegg

Side:1380

for kapitalisert leieverdi for de deler av huset som f. t. disponeres av hans to sønner, jfr. HRD i Rt-1971-516. Det er bygget på antatt markedsverdi og antatte vedlikeholdskostnader. Det er ikke tatt hensyn til at de to sønnene for tiden ikke betaler husleie, men på den annen side til utleiemulighetene til utenforstående i et hus som dette.» Ved overskjønnet ble erstatningen for bygningen beregnet på samme måte, og herom sier overskjønnet: «Alvestads prosessfullmektig har ikke hatt noe å bemerke til de prinsipper som underskjønnet bygget sin avgjørelse på, men har fremholdt at erstatningsbeløpet er altfor lavt.» Og videre: «Kommunens prosessfullmektig har heller ikke hatt noe å bemerke til de prinsipper som underskjønnet har lagt til grunn, - - -», mens prosessfullmektigen på grunn av nærmere anførte omstendigheter mente at underskjønnets erstatningsbeløp var rimelig. Jeg bemerker at Norbert og Thor Alvestad hadde samme prosessfullmektig.

Denne erstatningsberegning for bygningen er uforenlig med at Thor Alvestad skulle ha et rettslig krav overfor sin far på å benytte kjelleren under et mer langvarig leieforhold. Vederlaget for Thor Alvestads bruk av kjellerlokalene var økonomisk av raskt synkende verdi, og en langvarig bruksrett mot slikt vederlag ville være en tilsvarende alvorlig belastning på eiendommens verdi, Når både eier og leier og for så vidt også eksproprianten var enige om at Norbert Alvestad skulle ha full erstatning etter markedspris for blant annet kjellerens utleieverdi, må det være ut fra den åpenbare forutsetning om leieforholdets varighet som overskjønnsretten har lagt til grunn.

Etter det overskjønnsretten har funnet godtgjort og lagt til grunn om varigheten av Thor Alvestads bruksrett, er Thor Alvestad således ikke fraekspropriert noen leierett, Han har da heller intet å kreve av kommunen i den anledning. Jeg tilføyer at jeg ikke dermed vil ha tatt noe standpunkt til om og på hvilke vilkår Norvald og Thor Alvestad i den foreliggende situasjon kunne ha inngått en leieavtale som ville gitt Thor Alvestad rett til ekspropriasjonserstatning, når det allerede ved etableringen av den nye bakerivirksomhet i 1963 måtte være klart at det bare var et tidsspørsmål når kommunen ville gå til ekpropriasjon av eiendommen.

Som nevnt er det fra Thor Alvestads side erkjent at hvis leiekontraktens varighet er begrenset slik jeg er blitt stående ved, har Thor Alvestad heller ikke krav på erstatning for flytningsutgiftene og det dermed sammenhengende verditap på bakeriovnen. Det er dermed unødvendig å gå inn på de spesielle spørsmål som subsidiært har vært reist i tilknytning til disse poster.

Anken har ikke ført frem. Avgjørelsen har imidlertid budt på slik tvil at jeg etter omstendighetene finner at partene bør bære sine saksomkostninger for Høyesterett selv.

Side:1381

Jeg stemmer for denne

dom:

Overskjønnet stadfestes så langt det er påanket.

Saksomkostninger for Høyesterett tilkjennes ikke.

Dommer Roll-Matthiesen: Jeg finner at overskjønnet må bli å oppheve.

Jeg er enig med førstvoterende i at løsningen av saken beror på om Thor Alvestad hadde en leierett som er beskyttet ved ekspropriasjon, idet han intet kan kreve av eksproprianten hvis leieretten tapes ved ekspropriasjonen. I motsetning til førstvoterende kan jeg imidlertid ikke se at det er grunnlag for å anta at dette er tilfelle, slik denne sak foreligger for Høyesterett.

Overskjønnsretten har anført at «Det er på det rene at det ikke foreligger noen avtale mellom far og sønn om varigheten av leieforholdet». Jeg forstår dette som en konstatering av at det ikke forelå noen uttrykkelig avtale mellom Norbert Alvestad og Thor Alvestad om hvor lenge leieforholdet skulle vare, verken i sin alminnelighet eller i relasjon til den mulige gjennomføring av den foreliggende reguleringsplan. Noe annet er heller ikke hevdet av Thor Alvestad. Men det er gjort gjeldende av Thor Alvestad - og bekreftet av Norbert Alvestad - at Thor i forhold til faren skulle få fortsette leieforholdet så lenge han ønsket. Dette ble hevdet for overskjønnsretten, og det ble ikke bestridt av kommunen. Det er heller ikke bestridt av kommunen under prosedyren for Høyesterett.

Forholdet må etter min mening vurderes derhen at den muntlige leieavtale hvilte på en klar forutsetning om at leieforholdet skulle være langvarig. Det sentrale i leieavtalen var at Thor Alvestad skulle foreta større investeringer for å gjøre lokalene skikket som bakeri, og det må ha formodningen mot seg at man under disse omstendigheter tenkte seg noe annet enn et langvarig leieforhold. Det faktum at investeringene ble foretatt i 1963 viser også med all mulig tydelighet at hele leieavtalen hvilte på forutsetningen om langvarighet, slik at den ikke ensidig kunne bringes til opphør av utleieren. En bekreftelse av dette har man også i det forhold at Thor Alvestad i 1971 sendte inn byggeanmeldelse på en betydelig utvidelse av bakerilokalene.

Etter den rettsoppfatning som er lagt til grunn blant annet i Høyesteretts dom i Rt-1923-451 - og som jeg er enig i - er den omstendighet at en bygning er regulert bort ikke til hinder for at eieren kan slutte langvarige leiekontrakter med den følge at leieren får krav på erstatning av eksproprianten, dette forutsatt at eiendommen herved nyttes på en for eieren rimelig og naturlig måte overensstemmende med dens tidligere bruk. De lokaler det dreier seg om i den foreliggende sak hadde - som anført av førstvoterende - vært brukt til bakeri med

Side:1382

butikk fra huset ble bygd i 1894 til 1937, og de ble fra engang under krigen og frem til 1946 brukt til fiskematforretning. Hvorfor lokalene deretter ble stående ubrukt inntil Thor Alvestad flyttet inn i dem med sin bakeribedrift i 1963 er ikke opplyst. Men det var også i Norbert Alvestads interesse at han fikk nyttiggjort lokalene ved utleie til sønnen, lokaler som bare kunne brukes til forretningsvirksomhet og som såvidt skjønnes var særlig velegnet til bakeri m.v. når nødvendige investeringer ble foretatt. Spørsmålet om gjennomføring av reguleringsplanen var også i 1963 fullstendig på det uvisse, slik som det hadde vært helt fra reguleringen ble vedtatt i 1946. Hvis ikke Thor Alvestad hadde utløst ekspropriasjonen ved i 1971 å sende inn den før nevnte byggeamneldelse, ville spørsmålet formentlig fremdeles ha vært like uvisst. Under disse forhold hadde det intet fornuftig formål fortsatt - i 1963 - å la lokalene stå ubenyttet når det var mulighet for å få dem bortleid og tatt i bruk i overensstemmelse med tidligere bruk.

Etter at overskjønnsretten - som før nevnt - har konstatert at det ikke foreligger noen uttrykkelig avtale mellom far og sønn om hvor lenge leieforholdet skulle vare, nevner overskjønnsretten at bygningen «var plassert i strid med reguleringsplanen», for så vidt noe misvisende i betraktning av at bygningen med bakeribedrift var oppført lenge før det forelå noen regulering. Overskjønnsretten anfører deretter: «Det må derfor etter rettens oppfatning være åpenbart at Norbert Alvestad og hans sønn Thor under disse omstendigheter ikke kunne bygge på at det kunne etableres et rettsbeskyttet leieforhold som ville vare lenger enn til kommunen gikk til ekspropriasjon.»

Dette er - slik jeg ser det - ikke noen bevisbedømmelse, det er en rettslig vurdering overskjønnsretten her foretar på bakgrunn av de to nevnte faktiske momenter: at det ikke forelå noen uttrykkelig avtale om leieforholdets varighet og at bygningen stod i strid med reguleringsplanen. Og denne rettslige vurdering kan prøves av Høyesterett. Jeg henviser til Rt-1959-213 hvor Høyesterett prøvet og omgjorde en skjønnskommisjonsavgjørelse i et tilfelle som i denne relasjon synes å være likeartet.

Under henvisning til det jeg før har sagt om en eiers adgang til å disponere over en bygning som er bortregulert, beror det etter min mening på en uriktig rettsanvendelse når overakjønnsretten har nektet Thor Alvestad erstatning for tapet av leieretten på det grunnlag som fremgår av det jeg nettopp har sitert fra overskjønnets premisser.

Førstvoterende har lagt vekt på Norbert Alvestads forhold og krav under ekspropriasjonssaken, mens overskjønnsretten overhodet ikke har drøftet denne side av saken og ikke trukket noen konsekvenser av den. Dette er for øvrig heller ikke gjort av kommunen.

Jeg skal for mitt vedkommende herom bemerke at Norbert Alvestads og Thor Alvestads krav forelå til avgjørelse i samme

Side:1383

skjønnsforretning. Når overskjønnsretten forkastet Thor Alvestads krav, synes det ikke å være noe å bemerke til den måte Norbert Alvestads erstatning ble fastsatt på. Forkastelsen skjedde ikke fordi Thor Alvestads krav eventuelt kom i strid med Norbert Alvestads krav. Og hadde overskjønnsretten ment at Thor Alvestad tilkom erstatning for tap av leierett, var det overskjønnsrettens oppgave og plikt å fastsette erstatningene til hver enkelt i samsvar med gjeldende ekspropriasjonsrettslige regler. Det kan etter min mening ikke nå stille seg annerledes fordi fastsettelsen av erstatningen til Norbert Alvestad ikke er påanket og således er blitt rettskraftig.

Foranlediget av det som er anført av førstvoterende om spørsmålet, presiserer jeg at det etter min mening ikke er noe grunnlag for å anta at Thor og Norbert Alvestads standpunkter under overskjønnet - slik de er utformet av den felles prosessfullmektig - kan tas til inntekt for en vurdering fra overskjønnsrettens side av leieforholdets varighet. Som før nevnt har overskjønnsretten ikke selv anført noe herom, og kommunen har heller ikke påberopt seg dette.

Overskjønnsretten har i motsetning til underskjønnsretten ikke tatt standpunkt til spørsmålet om innredningen av lokalene til bakerivirksomhet var anmeldelsespliktig etter §131 punkt 1 i bygningsloven av 1924, jfr. også §131 nr. 2. Det er derfor ikke grunn for meg til å komme inn på dette spørsmål, som synes å være av avgjørende betydning for sakens løsning.

Etter det anførte stemmer jeg for at overskjønnet oppheves for så vidt angår Thor Alvestad. Spørsmålet om mulig erstatning for flytningsutgifter m.v. avhenger som før nevnt av spørsmålet om leieretten. Men jeg vil - slik som forholdene i saken ligger an - intet ha uttalt om hvorvidt og i hvilken utstrekning slik erstatning skal ytes om resultatet måtte bli at tapet av leieretten blir funnet å være erstatningsbetingende.

Dommer Elstad: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med annenvoterende, dommer Roll-Matthiesen.

Dommer Christiansen: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med førstvoterende, dommer Mellbye.

Justitiarius Ryssdal: Likeså.

Etter stemmegivningen avsa Høyesterett dom overensstemmende med førstvoterendes konklusjon.

Av underskjønnet (sorenskriver K. Brinchmann-Hansen med skjønnsmenn): - - -

Ifølge gjeldende reguleringsplan for Hareid, stadfestet 14.2.1963, vil eiendommen bli liggende i regulert gategrunn (riksveg til Brandal). Beliggenheten er således i strid med stadfestet regulering. Det er forøvrig opplyst at eiendommen ble bortregulert allerede i reguleringsplan fra 1946. Norbert Alvestads sønn, Tor Alvestad, flyttet i slutten av 1963 inn i eiendommens første etasje, innredet lokalene til bakeri

Side:1384

og har siden drevet bakerivirksomhet der. 8.6.1971 søkte han om tillatelse til ominnredning av bakeriet. Hareid kommune vedtok ha å gå til oreigning av eiendommen. - - -

Eiendommen gnr. 41, bnr. 166 ligger sentralt ved Hareid fergeleie. Tomten er oppgitt til ca. 170 m2. Påstående bygning, som ble oppført i 1894 og påbygget i 1906, har grunnflate 90,35 m2 og består av kjeller, halvannen etasje og overloft. Kjelleren inneholder butikklokaler, bakeri, bad, WC og mellomgang. Første etasje inneholder hall, fire værelser og kjøkken og annen etasje fire værelser, kjøkken og gang og klekott. - - -

Tor Alvestad har fått kjøpe ny tomt av Hareid kommune. Tor Alvestad har ikke betalt husleie til faren. Faren har forklart at husleie «går av på det Tor har investert». - - -

Hareid kommune har, som nevnt, sagt seg enig i at Norbert Alvestads boligbehov erstattes etter gjenanskaffelsesverdi. Det er bestridt at Tor og/eller Einar Alvestad har krav på erstatning. Ingen av dem kan påberope annet enn leieavtale på vanlig oppsigelsestid, Da Tor Alvestad tok kjellerlokalene i bruk og innstallerte bakerimaskiner sendte han ikke byggemelding til Hareid bygningsråd. Installeringen av maskinene er ulovlig, jfr. bygningsloven av 1924 §131, jfr, forskrifter etter sunnhetsloven, og §32 i samme lov, jfr. dens §125. - - -

Med hensyn til Tor Alvestads situasjon er bl.a. anført at installeringen av bakerimaskinene og drift av bakeriet har vært anmeldt til helserådet som har foretatt vanlige inspeksjoner. Forholdet har også vært kjent av kommunens folk forøvrig. Det er bestridt at oppmuringen av bakerovnen rammes av de av kommunen påberopte bestemmelser i bygningsloven, og anført at det er ren formalisme å nekte Tor Alvestad erstatning for tap ved riving og flytting av bakerimaskiner med den begrunnelse at installeringen har vært ulovlig i h.h.t. bygningsloven.

Av rettspraksis har prosessfullmektigene vist til HRD i Rt-1967-423, Rt-1971-516, Rt-1971-117, Rt-1960-1171, Rt-1959-213. - - -

Saksøkt nr. 2, Tor Alvestad

Retten antar at innredningen av lokalet til bakerivirksomhet var anmeldelsespliktig i h..h.t. bygningsloven av 1924 §131, pkt. 1. Retten viser til at helseforskriftene for Hareid kommune har forskrifter vedkommende arbeidsrom og virksomheter i §14 og kap. VI. Retten peker videre på at bygningsloven av 1924 i §32 har bestemmelser om byggearbeider som vesentlig forsøker bygningens leieverdi. Retten antar at oppmuring av bakerovnen av den størrelsesorden det her er tale om vesentlig øker bygningens leieverdi.

Det er på det rene at innredningen av lokalene til bakerivirksomhet ikke har vært anmeldt til bygningsrådet. Bygningsrådet var dermed avskåret fra å ta standpunkt til om kommunestyret skulle forelegge spørsmålet om erverv av eiendommen. Den reguleringsplan som ble stadfestet 14.2.1963 forutsatte, på samme måte som tidligere reguleringsplan, at eiendommen måtte fjernes. Dette må såvel Norbert som Tor Alvestad antas å ha vært kjent med. Retten antar forøvrig at Tor Alvestad, uten hensyn til om han har kjent til reguleringsplanen

Side:1385

eller ikke, har foretatt arbeidene i lokalene for egen risiko i forhold til mulig vedtak fra kommunens side om erverv av eiendommen ved ekspropriasjon.

Tor Alvestad finnes ikke å ha krav på erstatning for tap han blir påført ved å måtte fjerne og flytte det han har bygget og installert i lokalene.

Retten antar at Tor Alvestad heller ikke tilkommer erstatning for at leieforholdet bringes til opphør. Grunnlaget for leieavtalen var at han kunne drive sin bakerivirksomhet der. Fortsettelse av bakerivirksomheten var imidlertid, etter det retten har antatt ovenfor, at ikke Hareid kommune gikk til ekspropriasjon, - noe såvel Norbert som Tor Alvestad måtte regne med. - - -

Av overskjønnet (sorenskriver Magnus Kristensen med skjønnsmenn): - - -

Takst nr. 1, Norbert Alvestad. - - -

Underskjønnet har satt erstatningen til Norbert Alvestad til kr. 100.000,00 og har bygget på gjenanskaffelsesprinsippet forsåvidt som det er lagt til grunn at han må ha krav på en erstatning som setter ham i stand til å gjenanskaffe en bolig som dekker hans eget boligbehov. Det er i tillegg gitt erstatning for den kapitaliserte leieverdi av den del av bygningen som disponeres av hans to sønner. - - -

Kommunens prosessfullmektig har heller ikke hatt noe å bemerke til de prinsipper som underskjønnet har lagt til grunn, men har anført at når man tar hensyn til de vanlige fradragsposter - reduserte utgifter til oppvarming, billigere vedlikehold, lenger varighet og nytt forbedret utstyr - må det antas at det fastsatte erstatningsbeløp er en rimelig erstatning. -

I det foreliggende tilfelle er det bare gjenanskaffelsesverdien av en bolig som dekker Alvestads individuelle behov som må legges til grunn. Alvestad og hans kone disponerer en leilighet på ca. 90 kum., og retten er blitt stående ved at et nytt hus med en boligflate på 80-90 kwm. vil dekke hans boligbehov og tar utgangspunkt i dette ved fastsettingen av erstatningen. På samme måte som underskjønnet gjøres fradrag som angitt i HRD i Rt-1960-568 og gis tillegg for kapitalisert leieverdi for butikklokalet, bakeriet og leiligheten i annen etasje. - - -

Takst nr. 2, Thor Alvestad.

Kjelleretasjen i bygningen inneholder som nevnt foran butikklokale og bakeri. Thor Alvestad har disponert disse lokaler siden 1963. Han søkte i 1971 bygningsmyndighetene om tillatelse til redning av lokalene, og det var dette som førte til at kommunen besluttet å gå til ekspropriasjon.

Thor Alvestad er bakermester. Han drev tidligere bakeri på Moltustranda, men flyttet til Hareid og måtte i 1963 fraflytte de lokaler han da disponerte. Han flyttet da inn i kjellerlokalene på farens eiendom.

Bygningen på farens eiendom ble ført opp i 1894 og allerede da ble

Side:1386

kjellerlokalene innredet til butikk og bakeri, men bakerivirksomheten opphørte i 1936-37.

Det var opprinnelig satt opp bakerovn av mur i bakeriet, men den ble fjernet antakelig i 1940-41. Da Thor Alvestad flyttet inn i lokalene i 1963, var det ikke noe bakeriutstyr i dem. For å kunne gjøre seg nytte av lokalene i sin virksomhet måtte han derfor installere forskjellig utstyr. Det meste av dette står løst, og kan uten videre flyttes. En elektrisk bakeriovn og en bollemaskin vil derimot ikke kunne flyttes uten at det påløper store utgifter. Bollemaskinen er faststøpt i golvet, men den kan flyttes. Den elektriske bakeriovnen lar seg derimot vanskelig flytte. Det er lagt fram en uttalelse fra firmaet Werner Pfleiderer Norsk A.S. som har avgitt en uttalelse om hva det vil koste å flytte utstyret hos Thor Alvestad. Om bakeriovnen heter det at den - som den står - har sin fulle bruksverdi, og at den muligens vil kunne gjøre tjeneste i mange år fremover, men at rivningsverdien praktisk talt er lik null. Prisen inklusive montasje av en ny bakeriovn er oppgitt til kr. 80.000 og utgiftene til flytting av utstyret forøvrig til ca. kr. 4.000. Det er videre pekt på at en flytning vil føre til elektriske installasjonsarbeider i nye lokaler, en utgift som anslås til ca. kr. 20.000.

Underskjønnet er kommet til at Alvestad ikke har krav på erstatning for det tap han blir påført hverken når det gjelder flytning av utstyret eller når det gjelder at leieforholdet må opphøre.

Alvestad mener at denne avgjørelse ikke er riktig og har anført at den virksomhet han har drevet på stedet ligger innen rammen av det formål lokalene var innredet for. Da han flyttet inn i lokalene, ble det ikke foretatt noen bygningsmessige endringer eller forandringer som endret byggets karakter og som førte til at han pliktet å innhente bygningsrådets godkjennelse. Det ble gitt melding til helserådet om at han aktet å gå i gang med bakerivirksomhet på stedet, men det ble ikke gitt noen melding til bygningsrådet. Det bestrides at det ble foretatt noe som førte til at han pliktet å gi en slik melding. Det fremholdes videre at han - dersom kommunen ikke var gått til ekspropriasjon - ville ha kunnet regne med å fortsette virksomheten på stedet. Han leiet lokalene av faren, og det må være rimelig grunn til å regne med at leieforholdet ville ha blitt av varig karakter. Det vises i denne sammenheng til en dom i Rt-1959-213, som omhandler et parallelt tilfelle.

Kommunens prosessfullmektig mener at underskjønnets avgjørelse er korrekt, og at Thor Alvestad ikke har krav på erstatning for det tap han blir påført. Det fremholdes at han - før han flyttet inn i lokalene - hadde en klar plikt til å melde forholdet til bygningsrådet fordi de installasjoner som ble foretatt var av en slik karakter at de må betraktes som bygningsmessige endringer. Det pekes spesielt på at den elektriske bakeriovn ved installeringen i lokalene må ansees å være blitt en del av bygningen og at det ved installasjonen måtte foretas slike bygningsmessige forandringer som førte til at det forelå anmeldelsesplikt. Det anføres videre at Alvestad - da han flyttet inn i lokalene - måtte være klar over reguleringsplanen, og at han derfor måtte regne med at leieforholdet ikke kunne bli av noen varighet.

Side:1387

Retten finner etter de opplysninger som foreligger noe tvilsomt om de bygningsmessige arbeider som ble utført da Alvestad overtok lokalene går ut over hva som må betraktes som vanlig vedlikehold. Retten finner det også noe tvilsomt om installeringen av bakeriovnen var en innredning som faller inn under §131 nr. 1 i bygningsloven av 1924 og derfor var anmeldelsespliktig. Men uansett hvorledes det måtte forholde seg med dette, må det ansees å være på det rene at det ville være forbundet med en viss risiko å gå til installering av en bakeriovn av den størrelse det her er tale om. Bygningsrådet var - når anmeldelse ikke ble gitt - avskåret fra å ta standpunkt til om kommunestyret skulle forelegges spørsmålet om erverv av eiendommen, og det må derfor ansees å være på det rene at kommunen ikke har påtatt seg noe ansvar for det som ble gjort.

Alvestad har i denne sammenheng gjort gjeldende at han kan bruke eiendommen som han ønsker, når han bare nytter eiendommen på samme måte som før reguleringen. Det er ikke bestridt at bygningen lå i strid med regulert gate på det tidspunkt Thor Alvestad foretok sine installasjoner i lokalene. Spørsmålet blir derfor i første rekke om de installasjoner som ble foretatt må ansees å være et rimelig og naturlig ledd i den virksomhet som ble drevet da reguleringen ble gjennomført.

Det er som allerede nevnt på det rene at det tidligere i mange år ble drevet bakerivirksomhet i de lokaler som Alvestad flyttet inn i i 1963. Den tidligere bakerivirksomhet opphørte imidlertid i 1936-37. Bakeriovnen var blitt fjernet i 1940-41, og det er på det rene at det ikke ble drevet noen bakerivirksomhet i lokalene da Alvestad overtok dem. Den bakerivirksomhet som Thor Alvestad etablerte i 1963 var derfor ikke noen direkte fortsettelse av en virksomhet som ble drevet på eiendommen. Den fikk derfor karakter av en nyetablert bakerivirksomhet.

Alvestad kan da etter rettens oppfatning ikke uten videre velte ulempene ved flytningen av bakeriutstyret over på kommunen når han måtte være klar over at det var et tidsspørsmål når kommunen ville gå til ekspropriasjon av eiendommen. Retten kan derfor ikke se at han har krav på erstatning for det tap han blir påført ved å måtte fjerne og flytte det utstyr han har installert i lokalene.

Retten antar videre - på samme måte som underskjønnet - at han heller ikke har krav på erstatning for at leieforholdet bringes til opphør. Det er på det rene at det ikke foreligger noen avtale mellom far og sønn om varigheten av leieforholdet. Det er videre på det rene at bygningen - da leieforholdet ble etablert - var plassert i strid med reguleringsplanen. Det må derfor etter rettens oppfatning være åpenbart at Norbert Alvestad og hans sønn Thor under disse omstendigheter ikke kunne bygge på at det kunne etableres et rettsbeskyttet leieforhold som ville vare lenger enn til kommunen gikk til ekspropriasjon Det foreligger i dette tilfelle intet som fører til at Thor Alvestad kunne ha en rimelig forventning om at leieforholdet skulle få en varig karakter. Forholdene i dette tilfelle ligger derfor annerledes an enn det som er omhandlet i Rt-1959-213, som Alvestads prosessfullmektig var vist til.

Side:1388

Overskjønnet er således kommet til - på samme måte som underskjønnet - at Thor Alvestad ikke har krav på erstatning for det tap han blir påført hverken når det gjelder flytning av utstyret eller når det gjelder at leieforholdet må opphøre. - - -