RG-1992-143

Instans:	Eidsivating lagmannsrett - Overskjønn
Dato:	1991-05-22
Publisert:	RG-1992-143 (16-92)
Stikkord:	Ekspropriasjonsrett
Sammendrag:
Saksgang:	Asker og Bærum herredsrett - Eidsivating lagmannsrett LE-1990-00033 O.
Parter:	Bærum kommune v/ordføreren (advokat Ingolf Vislie) mot Andreas Haslum (advokat Bjørn Dalan).
Forfatter:	Lagdommer Egil F. Jensen med 4 skjønnsmenn
Lovhenvisninger:	Ekspropriasjonserstatningsloven (1984) §5, §6, Plan- og bygningsloven (1985) §35, Grunnloven (1814) §105, Skjønnsprosessloven (1917) §54, §54a, Jordloven (1955) §2, §54, §55, §105, §20-5, §27-1, §27-2

Bærum kommunestyre vedtok 31.5.1979 reguleringsplan for Gjønnes gård for fremføring av Høvikveiens forlengelse fra Kolsåsbanen til Gml. Ringeriksvei. Planen ble stadfestet av fylkesmannen i Oslo og Akershus den 16.8.1979. Veifremføringen i henhold til planen ble imidlertid ikke realisert, og kommunestyret egengodkjente 11.12.1987 to reguleringsplaner som forutsatte at den nye Høvikveien ble forskjøvet noe i østlig retning, særlig på strekningen lengst nord mot Gml. Ringeriksvei. Andreas Haslum, eier av Gjønnes gård, gnr. 18 bnr. 1, påklaget reguleringene, men fylkesmannen fant 4.10.1988 at klagen ikke kunne føre frem.

Hovedutvalget for plan- og utbygging i Bærum vedtok 30.6.1988, etter delegasjon fra kommunestyret, å begjære ekspropriasjonsskjønn for veianlegget med gang- og sykkelvei. Hjemmel for gjennomføringen av grunnerverv er plan- og bygningsloven §35 nr. 1.

Kommunen begjærte 26.10.1988 skjønn til gjennomføring av de aktuelle ekspropriasjoner. Skjønnsbegjæringen gjaldt i alt ti takstnummre. Asker og Bærum herredsrett avhjemlet skjønn 31.5.1990.

Andreas Haslum har i rett tid begjært overskjønn. Begjæringen omfatter alle erstatningskrav fremsatt for herredsretten. Kommunen har inngitt tilsvar. Overskjønnet omfatter bare Haslums eiendom.

Overskjønnsforhandlingene fant sted i Sandvika den 23., 24. og 25. april 1991. Partsrepresentasjonen og den foretatte dokumentasjon fremgår av rettsboken. Lagmannsretten foretok befaring av Gjønnes gård. Under befaringen kunne det konstateres at anleggsarbeidene var fullført.

Forhåndstiltredelse fant sted henholdsvis 1.8.1987 for et areal lengst i sør, og 1.6.1989 for det øvrige. Tilsammen eksproprieres det ca. 10 dekar fra Haslums eiendom.

Det er ikke fremkommet formelle innvendinger mot fremme av overskjønnet. Til grunn for overskjønnet legges de samme alminnelige og spesielle skjønnsforutsetninger som for underskjønnet, jfr. herredsrettens rettsbok side 4-11 og side 24. I tillegg er det oppstillet følgende spesielle skjønnsforutsetning som er ny for overskjønnet:

«3.1.: På stripe av gjenværende areal av eiendommen har Bærum kommune foretatt beplantning som vist på vedlagte «Landskapsplan I», utarbeidet av landskapsarkitekt Hindhamar-Sundt-Thomassen A/S, datert 13.6.90. (Kartutdrag bilag 5).

Det er en forutsetning at ordningen med beplantning ikke medfører erstatningskrav av noen art fra Haslums side. Beplantningen vedlikeholdes ikke av kommunen. Grunneieren må selv påse at beplantningen i oppvekstperioden ikke skades av hans beitedyr.

Side:145

3.2.: I tillegg til den ordning som er angitt under pkt. 3.1. er i forbindelse med senere fremføring av ledningsanlegg over Haslums eiendom inngått følgende avtale mellom ham og Bærum kommune:

«Som kompensasjon for de ulemper som anleggstrafikken påfører gårdsdriften anlegger BK en støyvoll som vist på plan fra Geoteam Terraplan a.s. av 10/12-90 med unntak av beplantning og eventuell nødvendig jordkultivering.

BK flytter matjorden tilside, tilkjører og planerer ut med overskuddsmasser fra ledningsanlegget, og tilbakefyller matjorden. Eksisterende beplantning på arealet der støyvollen anlegges erstattes med kr. 4.000,- (fire tusen).

AH sørger for å fremskaffe de nødvendige tillatelser til bygging av støyvoll.»

Saken står ellers i det alt vesentlige i samme stilling som for herredsretten. Om det nærmere saksforhold vises til underskjønnet og lagmannsrettens merknader nedenfor.

Saksøkeren - Bærum kommune - har i hovedtrekk gjort gjeldende:

Verdsettelsen av de ca. 10 dekar som saksøkte avstår, må baseres på en vurdering av hva som ville vært påregnelig utnytting dersom reguleringsplanene av 1987 ikke var kommet. Påregnelig utnytting ville fortsatt vært til jordbruksdrift. Det er ikke grunnlag for å gi erstatning etter tomte- eller strøkspris.

Det bestrides at det, slik saksøkte anfører, finnes noen «klassisk regel» som medfører at all grunn som erverves til gjennomføring av reguleringsplan i tettbygd strøk skal vurderes og erstattes som byggegrunn. Det er i denne forbindelse vist til Ot.prp. nr. 50 (1982-83) som ledet frem til ekspropriasjonserstatningsloven av 6.4.1984 nr. 17. På side 51 i proposisjonen er det redegjort for tidligere praksis med hensyn til erstatning etter strøkspris. Med henvisning til Østensjø-dommen ( Rt-1977-24) heter det her at det ikke er meningen å avskjære slik erstatning for et areal som blir utlagt til gate, park m.v. i et område som ellers skal bebygges i henhold til reguleringsplan. For verdsetting etter strøkspris kreves det følgelig at den grunn som eksproprieres er utlagt til et formål som skal tjene beboerne i det aktuelle utbyggingsområde, og ikke allmenne interesser. Samme krav må oppstilles for såvidt angår en vei i utkanten av et utbyggingsområde. Dette følger av Gommerud-dommen ( Rt-1983-700), og for friområder av Husebødommen ( Rt-1984-1331).

Den nye Høvikveien forbi Gjønnes gård er en gjennomfartsåre og således ikke trukket inn i noen utbygging av omkringliggende områder. Den ble dessuten anlagt ca. 10 år etter utbyggingen av boligfeltet på Gjønnes-skogen. Veien har status som fylkesvei, og den skal etterhvert føres ned til E18 og vil da fungere som en del av hovedveinettet i kommunen.

Selv om det er etablert gang- og sykkelvei, kan ikke hevdes at anlegget skal tjene særlige behov for beboerne i nærområdet. Også sykkelveien vil tjene som en gjennomfartsåre.

Side:146

I saken er fremlagt opplysninger om årsdøgntrafikk som kan tyde på at trafikkbelastningen på den nye Høvikveien ikke er større enn på kommunale veier i nærheten. Disse tallene er imidlertid ikke representative i det de først og fremst viser den relative betydning av utbygging øst- eller vestover i Bærum. Med tilknytning til E18 er det antatt at årsdøgntrafikken rundt år 2000 på ny Høvikvei Nord vil utgjøre 13.200.

Sakens forhistorie gir heller ikke grunnlag for erstatning etter tomtegrunn. Veifremføringen i reguleringsplanen fra 1979 ble ikke primært endret av hensyn til beboerne i området selv om endringen medførte at man sparte et bolighus. Av langt større betydning var det at man ved omleggingen i 1987 fikk en vesentlig bedre løsning av de trafikksikkerhetsmessige forhold.

Etter ekspropriasjonserstatningslovens §5 annet ledd skal erstatningsfastsettelsen baseres på den utnytting som det reelt er grunnlag for å regne med, jfr. proposisjonen side 49 og side 51. Gjønnes gård er i reguleringsplanen fra 1979, som fortsatt gjelder, utlagt som jordbruksareal. I en slik situasjon må det være opp til saksøkte å sannsynliggjøre - ikke bare påpeke som en mulighet - at utnyttelse i strid med planen ville blitt tillatt. Saksøkte har ikke klart å oppfylle dette beviskravet.

Ved vurderingen av den fremtidige utnytting vil kommunens behov stå sentralt. Kommunen har adgang til å regulere et område til jordbruk, også for å ivareta mer generelle miljøhensyn, uten at erstatningsplikt oppstår. Det er vist til Strandlov-dommen ( Rt-1970-67) og Tveiterås-dommen ( Rt-1987-311). Ingen har krav på å få nytte sin eiendom til byggegrunn, og da skal den rene byggemulighet heller ikke erstattes ved ekspropriasjon. Som følge av den sterke utbyggingen i området er det viktig å bevare Gjønnes som et levende gårdsmiljø - som en «grønn lunge» - uten hensyn til at det finnes store jordbruksområder ikke langt unna.

Gjønnes gård var opprinnelig på ca. 500 dekar. Ca. 360 dekar er etterhvert utparsellert eller ervervet av det offentlige etter tomtepris. At offentlige planer henviser saksøkte til å drive jordbruk på de gjenværende arealer, kan da ikke hevdes å være urimelig.

Ved vurderingen av muligheten for senere utbygging av Gjønnes gård, må en også se hen til jordlovens §54 og §55, eventuelt den adgang landbruksmyndighetene har etter plan- og bygningslovens §20-5 og §27-1, jfr. §27-2 nr. 2 til å fremkomme med innvendinger mot henholdsvis kommuneplan og reguleringsplaner. I forbindelse med utarbeidelsen av reguleringsplanene i 1987 viste landbruksmyndighetene at de fører en restriktiv linje. Av fylkeslandbruksstyret i Akershus er Gjønnes gård dessuten klassifisert som et såkalt B-område som det er av vesentlig betydning å reservere for fremtidig landbruksproduksjon. Utbyggingspress kan kanaliseres til et ubebygget område i sørvest som kommunen ervervet i 1968.

Når det som i dette tilfellet foreligger forhåndstiltredelse, må forholdene på dette tidspunktet legges til grunn ved påregnelighetsvurderingen, jfr. Viko-dommen ( Rt-1977-1065). Spørsmålet blir derfor hva som var påregnelig henholdsvis sommeren 1987 og 1989. Før sommeren 1987 forelå reguleringsplanen fra 1979, fylkeslandbruksstyrets vedtak om å betrakte Gjønnes gård som et B-område,

Side:147

samt finansrådmannens forslag til kommuneplan 1987. I sistnevnte fremlegg, som på dette punkt ikke ble endret under behandlingen i kommunestyret, heter det på side 36 at det kan være vanskelig å opprettholde enkelte inneklemte jordbruksarealer på grunn av «tråkk og forsøpling». Slike problemer gjorde seg imidlertid ikke gjeldende på Gjønnes. Kommunestyret så derfor neppe for seg en omdisponering av gårdens arealer.

Høsten 1987, dvs. etter tiltredelsen av det minste arealet, protesterte fylkeslandbruksstyret overfor kommunens forslag om endret fremføring av ny Høvikvei. Selv om det ble opplyst at endringen bare medførte at en ville legge beslag på ytterligere 4 dekar jordbruksareal, kom fylkeslandbruksstyret med sterke innvendinger og ga seg først etter at kommunen i et lengre brev hadde påpekt de mange og viktige samfunnsinteresser som tilsa at forslaget ble godtatt.

Skjønnsretten kan ellers ikke være avskåret fra å se hen til den utvikling som vitterlig har funnet sted etter tiltredelsen. Av betydning er således kommuneplan 1990 for perioden 1990-2010, vedtatt av kommunestyret 29.8.1990, der det på side 8 i arealdelen uttales at kommunestyret bl.a. vil prioritere vern av inneklemte jordbruksarealer.

Kommunen er enig med herredsretten i at det ikke er grunnlag for å gi erstatning etter en neddiskontert tomteverdi. På dette punkt vises til underskjønnet side 31.

Det kan ikke holdes som sannsynlig at saksøkte ville fått tillatelse til å utskille en eller flere enkelttomter i hjørnet mot nordvest. Det erkjennes at arealet helt i hjørnet - som kunne gitt plass for en tomt - var udyrket, men det var trolig dyrkbart og dermed omfattet av delingsforbudet i jordlovens §55. Med de sterke jordverninteresser som her forelå, er det ingen grunn til å anta at kommunen eller landbruksmyndighetene ville akseptert en slik løsning. I tillegg måtte det oppnås avkjørselstillatelse fra Gml. Ringeriksvei som er en fylkesvei. At det ble gitt tillatelse til å bruke turveien som avkjørsel for et bolighus på vestsiden av turveien, kan ikke tolkes slik at det ville vært kurant å gi nok en tillatelse.

Hele ekspropriasjonsfeltet må etter dette verdsettes som jordbruksareal slik underskjønnet kom til. Herredsretten satte prisen til kr. 16,- pr. m2 . Dette ligger klart høyere enn den pris som har vært lagt til grunn i sammenlignbare skjønn. Saksøkte har heller ikke fremlagt noe regnskap som viser resultatet av gårdsdriften. Beregninger fra saksøkte og vitnet Bernt Aas hevdes å være teoretiske fordi de i for liten grad tar hensyn til reelle kostnader ved alternative, mer arbeidskravende driftsopplegg. Skulle det vise seg at parsell- og/eller jordbærdyrkning til selvplukk gir de antydede inntekter, må en for øvrig forvente at flere jordbrukere vil velge slike driftsformer, noe som i neste omgang vil føre til en prisnedgang. Selv om det godtas at Gjønnes gård er veldrevet, må kr. 16,- pr. m2 derfor være tilstrekkelig.

Kapitaliseringsrenten bør i denne forbindelse passende settes til 6%. Det aksepteres at renten skal avspeile en langtids realrente. Realrenten er i dag ca. 7%, og ikke noe tyder på at den vil gå ned.

Saksøkte kan ikke ha krav på dekning av utgifter til oppsetting av

Side:148

gjerde. Saksøktes dyr befinner seg på et område som allerede er inngjerdet. Behov for gjerde oppstår ikke som følge av ekspropriasjonen. Også tidligere kunne det være behov for vern mot tråkk og forsøpling.

Avsavnsrenten bør være 13% uten tillegg av rentesrente som fastsatt av herredsretten.

Saksøkeren har nedlagt slik påstand:

«Overskjønnet fremmes.»

Saksøkte - Andreas Haslum - har i det vesentlige anført:

Etter reguleringsplanen fra 1979 var veien hovedsakelig lagt utenom Gjønnes gård. Kort tid senere avsto saksøkte til kommunen de grunnarealer som var nødvendige for å føre frem veien i henhold til planen, nemlig ca. 33 dekar - stort sett udyrket mark - til en pris av kr. 40,- pr. m2 . Gården ble deretter liggende igjen som et inneklemt jordbruksområde.

Ved reguleringene i 1987 tok saken en ny vending som medførte at kommunen fikk behov for ytterligere omlag 10 dekar fra Gjønnes gård. Mesteparten av dette var dyrket. Etter iherdig argumentasjon fra kommunens side fant fylkeslandbruksstyret å kunne samtykke i den nye traseen, men det synes som om kommunen opplyste at et mindre dyrket areal ville bli berørt enn det som faktisk var tilfelle. At fylkeslandbruksstyret i første omgang motsatte seg endringen, er det ikke grunn til å legge særlig vekt på. Jordbruksmyndighetene har til oppgave å verne dyrket jord. Konkrete løsninger kan imidlertid finnes der mer vesentlige interesser gjør seg gjeldende.

Ettersom Gjønnes gård ligger i tettbygd strøk, må en utbygging skje i samsvar med reguleringsplan. Ved omregulering har jordbruksmyndighetene anledning til å komme med innsigelser, men de har ingen vetorett, jfr. plan- og bygningslovens §27-2 nr. 2. Presser kommunen på, skal det mye til for at den ikke når frem med sitt syn. Med henvisning til jordlovens §2 hevdes for øvrig at denne lovs §54 og §55 ikke gjelder i nærværende sak.

Saksøkte må ha krav på erstatning utmålt etter verdien for tomtegrunn. Dette bygger på en mer enn 100 år gammel «klassisk regel» som er utviklet gjennom rettspraksis, og som nå har karakter av konstitusjonell sedvanerett, beskyttet av Grl. §105. Etter denne regel skal all grunn som eksproprieres til gjennomføring av en reguleringsplan i tettbygd strøk erstattes som tomtegrunn. Regelen er kommet til uttrykk i høyesterettsavgjørelser inntatt i Rt-1897-730, Rt-1900-273, Rt-1915-497, Rt-1925-47 (Rådhus-kjennelsen) og stadfestet i Rt-1926-559, jfr. Rt-1949-408. Rettstilstanden var etter dette klar, og det var ikke tale om noen unntaksregel. Dette fremgår av innstillingen fra Husaaskomiteen, Schjødt «Norsk ekspropriasjonsrett» side 262 og TfR 1960 6.

I forbindelse med vedtagelsen av den tidligere ekspropriasjonserstatningsloven av 26.1.1973 nr. 4 kom det opp endringsforslag, men resultatet ble at man vendte tilbake til den tidligere lære, hvilket ble akseptert blant annet av Vislie «Om erstatning ved ekspropriasjon» (1974) side 98 og side 103 med henvisning til Fleischer «Utvalgte emner II» side 143 flg. Fleischer konstruerte imidlertid en ny begrunnelse idet

Side:149

han mente at likhet og rimelighet betinget en slik regel. Det hevdes at dette synspunktet var uten dekning i de tidligere rettsavgjørelser som la avgjørende vekt på at all grunn som eksproprieres er like nødvendig for å gjennomføre planen. Av dette følger at all grunn skal erstattes på samme måte.

Fra den senere tid er prinsippet om erstatning etter tomtegrunn kommet til uttrykk i høyesterettsavgjørelser i Rt-1975-419 (Kolbeinsen I), jfr. Rt-1977-473 (Kolbeinsen II) og Rt-1976-464 (Skaar-dommen). I sistnevnte dom som gjaldt område utenfor bymessig strøk, ble bl.a. uttalt at det ved gjennomføring av ny reguleringsplan skal grunnen verdsettes som bebyggelig, selv om området etter planen gjøres ubebyggelig ved at det er regulert til vei eller friareal. Østensjødommen, Grinivei-dommen ( Rt-1981-700) og Gommerud-dommen medfører ingen endring av den klassiske lære. En kan imidlertid komme skjevt ut om en oppstiller et krav om at tomteerstatning bare skal gis innenfor et aktuelt utbyggingsområde. All grunn skal ikke bebygges, og samfunnsinstitusjoner o.l. oppføres ikke alltid bare for å tjene et mindre utbyggingsområde. En kan derfor ikke legge avgjørende vekt på hvilket område tiltaket skal tjene, i hvertfall ikke dersom det er tale om ekspropriasjon til annet enn friområde.

I Gommerud-dommen som gjaldt ekspropriasjon til friområde, kom Høyesterett til at det ikke var grunnlag for å se bort fra reguleringsplanen. Etter saksøktes syn må dette oppfattes som et unntak fra hovedregelen om at all grunn innenfor reguleringsfeltet skal anses bebyggelig. Spørsmålet om hvorvidt et areal må sies å være trukket inn i utbyggingen for å tilfredsstille de særlige behov som beboerne i selve feltet måtte ha, kan være et moment, men synspunktet har bare gyldighet så langt det rekker. For offentlig bebyggelse og veier som tjener allmenne interesser, har denne argumentasjonen ikke bærekraft.

De siste årene er det avsagt en rekke skjønn basert på den klassiske regel. Det er for eksempel vist til Asker og Bærum herredsretts skjønn av 11.10.1984, Eidsivating lagmannsretts overskjønn av 6.10.1986, Gulating lagmannsretts overskjønn av 20.10. og 24.10.1986 og Eidsivating lagmannsretts overskjønn av 31.8.1987. Om Molde Sementstøperidommen ( Rt-1988-120) bemerkes at det her ikke ble prosedert på den klassiske lære.

Legges nevnte lære til grunn, blir det ikke spørsmål om utnytting til tomteformål vil være påregnelig. Derimot må det vurderes hva slags bebyggelse som trolig ville kommet.

Dersom den klassiske lære ikke gis gjennomslagskraft, må retten vurdere om utnyttelse til tomteformål ville vært påregnelig, jfr. ekspropriasjonserstatningslovens §5. Retten skal da bygge på en fri bevisbedømmelse, idet departementet ikke kan binde opp vurderingstemaet gjennom noen merknader i lovforarbeidene. Spørsmålet blir i så fall om det er sannsynlig at de aktuelle inneklemte landbruksområder ville blitt tillatt omdisponert innen en viss tid. Herunder må tas i betraktning at reguleringsplaner kan endres, jfr. Rt-1980-443, og at en kommuneplan er gjenstand for løpende vurdering.

En videre utbygging av arealene på Gjønnes gård hevdes å være høyst påregnelig innen en periode på 20-30 år. Det er bl.a. vist til

Side:150

kommuneplan 1987 41 der Bekkestua er utpekt til områdesenter. Ytterligere utbygging i nærheten av Bekkestua må derfor forventes. Presset på dette området vil være sterkt, og her ligger forholdene godt til rette for boligbygging med lave kostnader. Den «grønne bølge» som nå har gjort seg gjeldende, vil trolig avta. Bærum har store arealer som sikrer landbruksdrift, naturopplevelser og friluftsliv. Til skade for saksøkte kan en heller ikke legge vekt på at han har ønsket å bevare jordbruksarealet på gården, jfr. Frostating lagmannsretts overskjønn av 16.12.1988 som fastslår at påregnelighetsvurderingen må objektiviseres.

Etter forholdene må en i hvertfall regne med at saksøkte ville fått utskilt tre - i det minste en - tomt i det hjørnet der rundkjøringen mellom ny Høvikvei og Gml. Ringeriksvei nå ligger. En stor del av dette arealet var å betrakte som impediment - udyrket, men med noe skog. Landbruksmyndighetene ville neppe hatt innvendinger mot at dette arealet var blitt omdisponert, jfr. Ørfiske-dommen ( Rt-1975-1041) der det fremgår at spørsmålet om mulig dispensasjon fra byggeforbud må vurderes konkret. Avkjørsel kunne vært ordnet via den tidligere turveien på samme måte som for boligen på vestsiden av denne veien.

Med hensyn til dagens tomtepriser i Asker og Bærum er vist til en del salg og skjønn i de senere år. På bakgrunn av dette materiale anføres at strøksprisen for opparbeidet tomt ligger mellom kr. 700-900, minst kr. 500 pr. m2 for en råtomt. Tar en utgangspunkt i en pris på kr. 500 og neddiskonterer over 30 år etter 5% rente, vil en få kr. 115 pr. m2 . Under dette beløp kan det ikke være grunnlag for å gå.

Subsidiært må erstatningen utmåles etter jordbruksverdi. Gården vil beholde ca. 130 dekar dyrket mark som ligger inneklemt, noe som tilsier en intensiv utnyttelse. Nærmiljøet gir gode muligheter for forskjellige alternative driftsmetoder.

Anslaget på omlag kr. 20,50 pr. m2 som det sakkyndige vitne Bernt Aas har kommet frem til, må oppfattes som et absolutt minimum. Aas har neppe regnet for lave utgifter til gjødsel. Avlingsresultatene kan derfor være bedre enn det han har forutsatt.

Saksøkte har fremlagt notater om alternative driftsformer - parselldyrking og jordbær for selvplukk. Med et blandet opplegg, dels basert på korn/frø, parselldyrking og jordbær, og med 5% kapitaliseringsrente, vil grunnverdien være omlag kr. 35,- pr. m2 . Bruksverdien bør for øvrig fastsettes på grunnlag av en marginalkalkyle, og kapitaliseringsrenten bør ikke settes høyere enn 5% som tilsvarer dagens realrente, jfr. fremlagt oversikt over rentesatser nyttet i skjønn avhjemlet i 1990.

Saksøkte må også ha krav på særskilt erstatning som følge av diverse ulemper på grunn av veiens nærhet. Etter ekspropriasjonen blir det for eksempel liggende igjen et skrånende areal på 685 m2 som er beplantet og som ikke kan dyrkes. Saksøkte har rett nok samtykket i beplantningen, men han har ikke fraskrevet seg retten til erstatning for den grunn som beslaglegges på denne måten.

Veianlegget vil dessuten medføre problemer i form av forsøpling og tråkk. Dette kan avhjelpes ved oppsetting av gjerde. Tidligere ville

Side:151

det vært lett for saksøkte å sette opp gjerde i det skogbevokste området ved turveien.

Underskjønnet satte avsavnsrenten til 13%. Dette er noe lavt når rentesrente anses inkludert, jfr. Rt-1985-257. Rentenivået i 1987-89 var ca. 12-13%, mens det gikk noe ned i 1990. Skal rentesrente inkluderes, bør satsen være 14%.

Saksøkte har nedlagt slik påstand:

«Prinsipalt:

Avstått areal ca. 10.000 m2 erstattes etter utbyggingsverdi (tomteverdi).

Subsidiært:

Areal for byggetomter, gang-/sykkelvei og fortau erstattes etter utbyggingsverdi.

Atter subsidiært:

1. Avstått areal erstattes etter marginal jordbruksverdi for intensiv utnyttelse i tettbygd strøk.

2. Eier tilkjennes erstatning for oppsetting av nytt gjerde langs hele Høvikvei nord og Gamle Ringeriksvei med framtidig vedlikehold.

3. Eieren tilkjennes ulempeserstatning for den nye vegens nærhet.

I alle tilfeller:

1. Eier tilkjennes avsavnsgodtgjørelse (renter med tillegg av rentesrente av erstatningen) fra tiltredelse 1.8.1987 og 1.6.1989 til rettskraftig skjønn foreligger. Deretter påløper morarente til betaling finner sted.

2. Eier tilkjennes erstatning for jordbrukssakkyndig og juridisk bistand for lagmannsretten

3. Saksøkeren pålegges å bære de lovbestemte omkostninger.»

Lagmannsretten bemerker:

Eiendommen gnr. 18 bnr. 1 - Gjønnes gård - besto opprinnelig av ca. 500 dekar. Fra tiden fra omkring 1. verdenskrig til 1981 er det utskilt ca. 360 dekar slik at restarealet er oppgitt til 147 dekar, hvorav omlag 130 dekar er dyrket. Den siste utskillelsen fant sted i 1981 da det ble overdratt ca. 33 dekar til Bærum kommune for en pris av kr. 40,- pr. m2 . Store deler av de utskilte områdene er bebygget.

Andreas Haslum overtok gården fra sin far i 1964, og han har senere stått for driften. Han eier også Vensås gård i Lommedalen på ca. 120 dekar. I tillegg leier han tilsammen 200 dekar av forskjellige eiendommer i kommunen. Overdragelse av Gjønnes til Haslums sønn skal være nært forestående. Sønnen vil bare overta denne gården, og han vil derfor måtte legge opp til en intensiv drift.

Etter at Haslum skaffet seg vanningsanlegg i 1980-årene, har han drevet med korn- og frøproduksjon. I 1990 ble det imidlertid gjort et forsøk med utleie av parseller til beboerne i området. Det ble leiet bort ca. 15 parseller, hver av 50 m2, til en leiepris kr. 200,- pr. parsell. Ifølge Haslum var forsøket vellykket. For inneværende år har han planer om å leie bort 25-30 parseller for kr. 250,- pr. parsell. Det foreligger også aktuelle planer om å starte med jordbærproduksjon for selvplukk.

Haslum har også holdt storfe for kjøttproduksjon. I enkelte perioder om sommeren settes dyrene på beite på et område sørvest for

Side:152

bygningsmassen på Gjønnes gård. Beiteområdet er inngjerdet ved hjelp av et elektrisk gjerde. For øvrig har det ikke vært satt opp gjerde mot Gml. Ringeriksvei eller den tidligere turvei i vest.

Ved reguleringsplanen i 1979 ble Høvikveiens forlengelse lagt inn over deler av gårdens arealer. Etter avståelsen av de nevnte 33 dekar, hadde kommunen sikret seg den grunn fra eiendommen som var nødvendig for veifremføringen. Grensen mellom kommunens del og Gjønnes gikk deretter langs den tidligere turveien. Området øst for veien og resten av Gjønnes gård var i reguleringsplanen utlagt til jordbruk. Såvel i kommuneplan 1987 som i planen fra 1990 er gården betegnet som et inneklemt jordbruksområde.

Ved reguleringsplanene i 1987 ble veitraseen flyttet noe mot øst, hvilket medførte at Haslum måtte avstå ytterligere omlag 10 dekar som nå eksproprieres. Kommunen har overtatt arealet i to etapper - ett område på 1.100 m2 ble tiltrådt 1.8.1987, mens det resterende på 8.878 m2 ble tiltrådt 1.6.1989. Etter de nye planene kan et areal på 127 m2 langs Gml. Ringeriksvei tilbakeføres til gården. Bortsett fra et lite område lengst i nord der rundkjøringen nå ligger, besto de eksproprierte områder av dyrket mark.

Som ny spesiell skjønnsforutsetning for lagmannsretten er avtalt at kommunen skal foreta beplantning i grenseområdet mellom det nye vei anlegget og gården som vist på en landskapsplan utarbeidet av landskapsarkitektene Hindhamar-Sundt-Thomassen A/S, datert 13.6.1990. Videre har kommunen forpliktet seg til å oppføre en støyvoll i en lengde av ca. 110 meter som vist på en plan fra Geoteam Terraplan A/S av 10.12.1990. Etter dette har saksøkte frafalt tidligere fremsatt krav om erstatning for støyulempe.

Erstatningen for grunnavståelsen skal fastsettes i samsvar med ekspropriasjonserstatningsloven av 6.4.1984 nr. 17, jfr. prinsippet i Grl. §105. Under henvisning til den nevnte «klassiske lære» har saksøkte prinsipalt anført at det for hele feltet må gis erstatning etter tomtepris. Saksøkeren hevder at erstatning skal gis ut fra en påregnelig utnytting av området. Ifølge saksøkeren finnes det ikke holdepunkter for å anta at de eksproprierte arealer ville bli brukt til annet enn jordbruk.

Lagmannsretten kan ikke se at det i gjeldende ekspropriasjonsrett er grunnlag for å oppstille et alminnelig prinsipp om at all grunn som eksproprieres i tettbygd strøk til gjennomføring av en reguleringsplan skal erstattes som om grunnen var bebyggelig. Et slikt alminnelig prinsipp vil etter rettens skjønn komme i direkte strid med den påregnelighetsvurdering som det er gitt anvisning på i ekspropriasjonserstatningsloven §5 annet ledd, lovforarbeidene - særlig Ot.prp. nr. 50 (1982-1983) side 48-52, samt høyesterettsdommer avsagt de senere år. Retten viser spesielt til Østensjø-dommen ( Rt-1977-24), Griniveidommen ( Rt-1981-700), Gommerud-dommen ( Rt-1983-700), Husebø-dommen ( Rt-1984-1331) og dommen om Molde Sementstøperi ( Rt-1988-120), og kan ikke se at noen av disse dommene gir dekning for det syn saksøkte har tatt til orde for. Tvert imot synes oppmerksomheten i flere av disse dommene konsentrert om hva som ut fra foreliggende offentlige planer m.v. ville vært den påregnelige

Side:153

utnytting av det området som eksproprieres, m.a.o. om området trolig ville blitt utbygget eller om det er søkt bevart til annet formål. Et særskilt og kompliserende moment i noen av avgjørelsene har for øvrig vært spørsmålet om hvorvidt en ved påregnelighetsvurderingen skal se bort fra den reguleringsplan som det eksproprieres i henhold til. Dette forhold gjør seg ikke gjeldende i nærværende sak idet lagmannsretten legger til grunn at det ved erstatningsfastsettelsen skal ses bort fra at ekspropriasjonsområdet er gjort ubebyggelig ved reguleringsplanene av 1987, jfr. Pedersen m.fl.: «Ekspropriasjon» (1990) side 190. Om den avgjørelse av nyere dato som eventuelt kunne tas til inntekt for saksøktes syn - Skaar-dommen ( Rt-1976-464) - vil lagmannsretten tilføye: På side 468 uttales at det ved gjennomføring av ny reguleringsplan - såvidt skjønnes også utenfor byer eller bymessige strøk - skal grunnen verdsettes som bebyggelig, selv om området etter planen gjøres ubebyggelig ved at det er regulert til vei eller friareal. Men i dommen heter det videre at erstatningen skal fastsettes «på grunnlag av det man kan kalle de naturlige og påregnelige utnyttelsesmuligheter». Nettopp dette bærende prinsipp er kommet klart til uttrykk i de senere rettsavgjørelser og i lovgivningen.

I rettspraksis er rett nok gjort visse modifikasjoner fra det alminnelige utgangspunkt for de tilfelle der et friområde, veier og andre offentlig pregede tiltak plasseres innenfor et aktuelt utbyggingsområde, herunder helt i utkanten av området. Det vises til Østensjø-dommen, Gommerud-dommen og Husebø-dommen. I så fall skal det gis erstatning etter tomte-/strøkspris uten hensyn til at ekspropriasjonsfeltet er gjort ubebyggelig som følge av den foreliggende plan. Men vilkåret for å gi strøkspris på dette grunnlag er at ekspropriasjonsarealet faktisk ligger innenfor utbyggingsområdet, eventuelt at tiltaket er trukket inn i utbyggingen for å tilfredsstille de særlige behov som beboerne i selve utbyggingsområdet måtte ha, jfr. særlig Gommeruddommen. Forholdene ligger ikke slik an i nærværende sak. Ekspropriasjonsfeltet ligger ikke innenfor noe utbyggingsområde, og Gjønnes gård skulle i henhold til reguleringsplanen av 1979 i sin helhet opprettholdes som et jordbruksområde. Det kan heller ikke hevdes at fremføringen av ny Høvikvei er gjort for å tilfredsstille de særlige behov som beboerne i nærområdene måtte ha. Veien har status som fylkesvei og er betegnet som en gjennomfartsåre. Den er verken planlagt eller anlagt med spesiell tanke på de som har bolig langs veien på denne strekningen. At disse beboerne rent faktisk kan ha en viss nytte av veien, kan ikke være tilstrekkelig for at prinsippet i Gommerud-dommen skal slå igjennom, heller ikke for så vidt angår den delen av det eksproprierte arealet som er nyttet til gang-/sykkelvei. Lagmannsretten kan for øvrig ikke se at det foreligger holdepunkter for å anta at nevnte retningslinjer bare skulle ha gyldighet for friområder og ikke veier.

Lagmannsretten finner etter dette ikke grunn til å gå nærmere inn på de tidligere rettsavgjørelser som har vært trukket inn og de hensyn som i den forbindelse har vært påberopt. Rettspraksis fra tiden før erstatningsloven av 1973 vil uansett ha begrenset interesse i dagens situasjon. For eksempel gis det i flere av avgjørelsene ikke klare opplysninger om det var grunn til å anta at de omhandlede områder

Side:154

ville blitt bebygget dersom den aktuelle regulering til vei eller andre offentlige formål ikke var kommet. Retten kan videre ikke se at det vil være i strid med prinsippet i Grl. §105 å basere erstatningsutmålingen på forventet utnytting. Eieren har krav på full erstatning dersom grunn avstås. Det får han såfremt det gis erstatning ut fra påregnelig utnytting. Heller ikke ved frivillig salg vil det være mulig å oppnå en pris utover det som tilsvarer den utnytting en kan regne med i fremtiden.

Ved vurderingen av den påregnelige utnytting etter ekspropriasjonserstatningslovens §5 annet ledd, tar retten utgangspunkt i tidspunktene for tiltredelse ettersom det her har skjedd forhåndstiltredelse, det vil si perioden 1987-89, jfr. Viko-dommen ( Rt-1977-1067). Men det må også være adgang til å se hen til senere vitterlige omstendigheter, i hvertfall slike som ligger innenfor en sannsynlig utvikling ut fra forholdene ved tiltredelsen. Vurderingen må objektiviseres i den forstand at retten ser bort fra at saksøkte har hatt ønske om å bevare jordbruksarealene. Bare den utnytting som det reelt er grunnlag for å regne med, skal tas i betraktning, jfr. proposisjonen side 49 og Pedersen 1.c. side 208-209. Den såkalte ventesjanse skal ikke erstattes.

I siste halvdel av 1980-årene hadde en reguleringsplanen av 1979 der hele Gjønnes gård var utlagt til jordbruk. Jordbruksarealene var avgrenset på en naturlig og hensiktsmessig måte i forhold til den tidligere turvei og Gml. Ringeriksvei. Det forelå ikke spesielle omstendigheter som tilsa omdisponering av gårdens arealer på den aktuelle strekningen. Ser en bort fra reguleringene i 1987, har det i løpet av 1980-årene aldri vært tale om å bruke den dyrkede marken til annet enn jordbruk.

I 1987 kom kommuneplan for perioden 1987-2000. I arealdelen til denne planen var Gjønnes gård betegnet som et inneklemt landbruksareal. Vel 1/3-del av disse arealene ble foreslått omdisponert til bolig m.v. i planperioden, men det er ikke fremkommet opplysninger som tyder på at man da hadde Gjønnes gård i tankene. I finansrådmannens forslag finnes det ellers en del merknader om Bekkestua som områdesenter og videre utbygging av dette området. Retten kan likevel ikke se at disse mer generelle synspunkter gir grunnlag for en slutning om at kommunen tenkte seg utbygging av Gjønnes gård.

Kommuneplan 1990 for perioden 1990-2010 ble vedtatt av kommunestyret den 29.8.1990. I arealdelen til denne planen er Gjønnes gård fortsatt betegnet som et inneklemt jordbruksareal. Om slike arealer heter det bl.a. i pkt. 8.4. «Grønne lunger»:

«Det er bred enighet om at Bærum skal ta vare på sitt grønne preg. Friområder, ubebygde fellesarealer, inneklemte jordbruksarealer, framstående landskapsdrag og områdene langs sjø og vassdrag må sikres gjennom planbestemmelser til kommuneplanen.»

Etter rettens skjønn gir de nevnte opplysninger og uttalelser en rimelig klar indikasjon om at kommunen for sin del har ønsket og fortsatt ønsker å bevare Gjønnes gård som jordbruksområde i overskuelig fremtid. At det gjør seg gjeldende et alminnelig byggepress i kommunen, og at ny bebyggelse vil komme i de nærmeste ti-år, gir ikke grunnlag for noen slutning om at kommunen kan tenke seg utbygging

Side:155

nettopp på Gjønnes gård.

Omdisponering av jordbruksarealer vil for øvrig være avhengig av medvirkning fra landbruksmyndighetene, jfr. jordlovens §54 og §55 sammenholdt med §2. Det fremgår at landbruksmyndighetene har vært opptatt av å verne jordarealer i Akershus og også den dyrkede marken på Gjønnes. Retten viser til fylkeslandbruksstyrets vedtak av 29. og 30. mai 1986 der gården er gitt status som et B-område med sterke landbruksinteresser. Fylkeslandbruksstyret har definert B-område på denne måten:

«Denne betegnelse gis til områder som inneholder velarronderte landbruksarealer av god kvalitet og som det er av vesentlig betydning å reservere for framtidig landbruksproduksjon. B-områdene kan skille seg fra A-områdene ved blant annet størrelse og markslagsfordeling, men viktigere er at avgrensningen av B-områdene ikke bygger på like sterke elementer som A-områdene. Mindre grensejusteringer kan derfor bli nødvendige.»

Fylkeslandbruksstyrets holdning til vern av Gjønnes gård kom videre til uttrykk ved behandlingen av reguleringsplanene i 1987. Til tross for at den nye veitrase bare ville legge beslag på noen få dekar mer dyrket jord enn forutsatt i planen fra 1979 - i et senere brev til fylkeslandbrukssjefen oppgitt til 4 dekar - og at det var tale om å finne en bedre trasé for en fylkesvei, ville fylkeslandbruksstyret ikke godta planforslaget. Først etter en lengre redegjørelse fra teknisk rådmann der det gis en utførlig argumentasjon for fordelene ved den nye planen, fant fylkeslandbruksstyret å kunne gi sin tilslutning til forslaget.

Lagmannsretten kan etter dette ikke se at det - i strid med reguleringen fra 1979 - ville vært påregnelig med omdisponering av ekspropriasjonsfeltet til tomtegrunn eller annen form for bebyggelse. Dette gjelder for den fremtidige periode som retten ut fra tilgjengelige opplysninger i dag har mulighet for å danne seg en begrunnet oppfatning om, det vil si frem til år 2010 som er tidsrammen for kommuneplan 1990. Hva som vil skje etter dette tidspunkt vil bero på rene hypoteser og gjetninger som ikke kan antas å ha gitt seg utslag i dagens omsetningsverdi, jfr. Rt-1990-410 og Pedersen l.c. side 178. Saksøkte kan etter dette ikke ha krav på erstatning basert på tomtegrunn for hele feltet, heller ikke i form av neddiskontert verdi.

Retten kan videre ikke se at det er grunnlag for å gi erstatning for tomtegrunn ut fra en antagelse om at en til tre tomter i det nordvestre hjørnet ville blitt tillatt utskilt. Også på dette punkt vises til merknadene foran om kommunens og landbruksmyndighetenes generelle holdning til vern av Gjønnes. Slike enkelttomter ville blitt liggende som et fremmedelement med turveien på den ene siden og jordbruksarealene på den andre. De ville bryte opp den naturlige arronderingen av jordarealene etter reguleringsplanen fra 1979 og skape en nærliggende mulighet for konflikt med jordbruksinteressene knyttet til gården. I denne forbindelse er det uten avgjørende betydning om en tomt kunne bebygges uten å beslaglegge nevneverdig dyrket mark, og om jordlovens §54 og §55 fortsatt gjelder for dette området. Retten legger nemlig til grunn at såvel kommunen som landbruksmyndighetene ville gått imot slike enkeltsøknader, hva enten forslag var kommet opp i

Side:156

form av reguleringsendring eller søknad om enkeltdispensasjoner, og at avslag ville vært saklig begrunnet. Dertil kommer at det også måtte ha vært gitt avkjørselstillatelse, enten fra turveien eller direkte fra Gml. Ringeriksvei. Begge alternativer vurderes som lite sannsynlige. Gml. Ringeriksvei er en fylkesvei der det i utgangspunktet ikke tillates separate løsninger. Og avkjørsel via turveien fremstår uten videre som lite heldig. Det er nok så at et bolighus fikk en slik løsning i begynnelsen av 1980-årene, men det kan ha hatt sammenheng med spesielle forhold vedrørende tomtens beliggenhet og reguleringsplanen.

Grunnerstatningen må følgelig utmåles etter den forutsetning at hele det eksproprierte areal i overskuelig fremtid var blitt nyttet til jordbruk. Vederlaget fastsettes på grunnlag av bruksverdibetraktninger etter ekspropriasjonserstatningslovens §6 idet det ikke er grunn til å regne med at det ville kunne oppnås høyere pris ved salg med tanke på jordbruksformål.

Saksøkte har i de senere år i det vesentlig drevet med korn- og frøproduksjon. Retten finner at dette i hovedsak også ville vært den sannsynlige driftsmåte i fremtiden. Ved utmålingen tar retten derfor utgangspunkt i de beregninger som er fremlagt av det sakkyndige vitnet Bernt Aas. Ut fra en beregning som ligger tett opp til en marginalkalkyle og med 5% rentefot, har Aas i en redegjørelse datert 2. februar 1989, delvis gjengitt i underskjønnet, kommet til en middelpris pr. m2 på kr. 20,68. Korrigerer en noe for at gjødselforbruket ved produksjon av bygg er satt litt for lavt samtidig som en legger inn en noe større besparelse ved frigjort arbeidsinnsats, kommer en ned mot kr. 20,-. Ved sin beregning har Aas tatt i betraktning at saksøkte har tilgang til et vanningsanlegg som tilsier en høyere produksjon, og at anlegget forsynes med rimelig vann fra kommunen.

Lagmannsretten bemerker at saksøkte ikke har fremlagt regnskapstall eller lignende som viser eiendommens konkrete avkastning. Med dette forbehold har retten i det alt vesentlige funnet å kunne slutte seg til de beregninger Aas har satt opp. På bakgrunn av dagens realrente og uten spesielle opplysninger om hvordan det kan være aktuelt for saksøkte å nytte erstatningsbeløpet, jfr. Rt-1986-178 og Pedersen l.c side 228-229, finnes det imidlertid mer passende å bruke en kapitaliseringsrentefot på 6% slik også herredsretten kom til. Det kan ellers ikke være tvilsomt at det fullt ut må gjøres fradrag for den arbeidsbesparelse som oppnås ved at ekspropriasjonsfeltet på ca. 10 dekar går ut av produksjon, jfr. at saksøkte er avhengig av å leie hjelp til arbeidet med jorda. Denne besparelsen vil imidlertid ikke ha nevneverdig betydning for erstatningsutmålingen.

Lagmannsretten legger ellers vekt på at Gjønnes gård i dag fremstår som et meget veldrevet gårdsbruk med god jordkvalitet. Retten finner videre å burde se hen til opplysningene om at gården må drives mer intensivt i fremtiden etter at overdragelse til sønnen har funnet sted, samt de fremlagte planer om delvis overgang til parselldyrking og jordbærproduksjon. Parselldyrking ble forsøkt med godt resultat i 1990, og for inneværende år legges det opp til utleie av flere parseller. Den betydelige befolkningstetthet som finnes i nærområdet og den sikre og billige vannforsyningen, gjør at forholdene skulle ligge vel til

Side:157

rette for parselidrift og eventuelt også jordbærdyrking. Dette i kombinasjon med korn- og frøproduksjon, betinger en høyere nettoavkastning. Under disse forutsetninger har saksøkte selv kommet til en veid grunnverdi på omlag kr. 35,- pr. m2 .

Retten finner det ikke realistisk å regne med en så høy bruksverdi. Blant annet medfører saksøktes tilpasningsplikt at han i utgangspunktet må henvises til å legge de alternative driftsformer til de gjenværende deler av eiendommen. Over en viss tid må en imidlertid forvente at større deler vil medgå til parselldyrking, jordbærproduksjon og eventuelt dyrking av grønnsaker. I en analyse utarbeidet av Bærum kommune i august 1989 med tittel «Landbruk i nærmiljøet», er det for eksempel foreslått en intensiv jordbruksdrift der en tenker seg at arealene nord og vest for gårdens bygningsmasse skal brukes til «grønnsaksdyrking for selvplukk». Ut fra en helhetsvurdering av de sannsynlige og realistiske driftsformer i fremtiden, finnes en pris pr. m2 for hele ekspropriasjonsfeltet på kr. 25,- å være passende. Det areal langs Gml. Ringeriksvei på 127 m2 som det er aktuelt å tilbakeføre til Gjønnes gård, bør betales med samme pris.

Lagmannsretten er oppmerksom på at dette representerer en relativt høy bruksverdi sammenlignet med det som er blitt utmålt i andre skjønn i Bærum den senere tid. Forholdene i nærværende sak finnes imidlertid å være såvidt spesielle at en slik pris må anses rimelig. Det vises særlig til kvaliteten på jorda og den generelle driften, betydningen av vanningsanlegget og kontrakten om rimelige vannleveranser fra kommunen, og endelig kommunens egne tanker om mer intensiv gårdsdrift med sterkere innslag av grønnsaksproduksjon.

Saksøkte har også krevd erstatning for diverse ulemper ved at veianlegget kommer nært opptil gården. Lagmannsretten kan ikke se at det er grunnlag for å gi erstatning for de 685 m2 som er blitt liggende i skråning mot veien og ikke kan dyrkes. I henhold til de spesielle skjønnsforutsetninger skal dette området beplantes med trær, noe saksøkte har ønsket og sagt seg innforstått med. På grunn av denne beplantningen kan disse arealer uansett ikke settes i produksjon, og noe tap har dermed ikke oppstått.

Derimot er lagmannsretten kommet til - om enn under noen tvil - at saksøkte bør tilkjennes erstatning for oppsetting av gjerde. Det nye veianlegget vil utvilsomt påføre saksøkte nye ulemper i form av forsøpling og trolig noe tråkk av uvedkommende, selv om beltet med beplantning og støyvollen vil gi en viss skjermende effekt. Veien vil også representere en fare for de husdyr som holdes på beite på gården i visse perioder. Rundt beiteområdet er det riktignok satt opp et elektrisk gjerde, men dette er svært enkelt og vil ikke fungere ved strømutkobling. Svikter dette gjerdet, vil dyrene lett kunne komme ut på den nye Høvikveien som ligger rett i nærheten. Problemet i så måte var mindre på denne strekningen tidligere, idet dyrene da ville komme inn på turveien og et skogbevokst friområde. Farene og ulempene er således en direkte følge av ekspropriasjonen.

Saksøkte har tidligere ikke hatt gjerde, verken langs turveien eller Gml. Ringeriksvei. Dette taler mot å gi erstatning for gjerdehold. Lagmannsretten kan likevel ikke se at dette kan avskjære kravet, jfr.

Side:158

at behovet for gjerde var langt mindre tidligere. Retten viser videre til at konflikten mellom veien, trafikantene og beboerne i nærområdet i forhold til gårdsdriften trolig vil bli forsterket i kommende ti-år i takt med den generelle utbygging som må forventes. Da synes det rimelig at kommunen, som skaper grunnlaget for slike konflikter gjennom sin arealplanlegging og ønsket om å beholde Gjønnes gård som et grøntareal i et ellers utbygd område, bidra økonomisk for å bøte på noen av ulempene. En samlet rett finner derfor at saksøkte bør tilkjennes erstatning for utgifter til oppsetting av gjerde, men ikke til fremtidig vedlikehold. Erstatningen fastsettes passende til omlag kr. 200,- pr. løpende meter gjerde.

Retten har delt seg i et flertall og et mindretall for så vidt angår den gjerdelengde som skal erstattes. Flertallet - samtlige skjønnsmenn - finner at saksøkte bør gis erstatning for hele strekningen langs ny Høvikvei og Gml. Ringeriksvei, det vil si ca. 680 meter. Flertallet viser til at denne veistrekningen i sin helhet er omfattet av ekspropriasjonen og skjønnssaken. Avrundet settes erstatningen til kr. 140.000,-. Beløpet forfaller til betaling 2 uker fra forkynnelsen av overskjønnet.

Mindretallet - rettens formann - finner at det bare bør gis erstatning for den delen av Gjønnes gård som blir liggende ut mot ny Høvikvei, inkludert rundkjøringen. For den gjenværende strekning mot Gml. Ringriksvei kan vanskelig hevdes at ulempene for saksøkte er blitt større på grunn av ekspropriasjonen. Tidligere grenset eiendommen her direkte mot veien, mens det nå er kommet en gang- og sykkelvei mellom eiendommen og Gml. Ringeriksvei.

Saksøktes begjæring om overskjønn omfatter også herredsrettens fastsettelse av avsavnsrenten. På dette punkt er lagmannsretten kommet til samme resultat som herredsretten. Renten settes følgelig til 13% som også inkluderer rentesrente. Ved fastsettelsen er det tatt utgangspunkt i de retningslinjer som er angitt i Rt-1984-476. Avsavnsrenten løper fra tiltredelsestidspunktene - 1. august 1987 for de første 1.100 m2 og 1. juni 1989 for de resterende 8.878 m2 - til forfallstidspunktet.

Overskjønn er alene begjært av saksøkte. Skjønnsprosesslovens §54a kommer derfor til anvendelse. Ved overskjønnet er erstatningen for avstått grunn øket, og saksøkte er også tilkjent erstatning for oppsetting av gjerde. Han har således oppnådd et bedre resultat og har derfor krav på erstatning for nødvendige utgifter i sakens anledning i medhold av lovens §54a første ledd, bokstav a), jfr. §54. H.r. advokat Dalan har innlevert omkostningsoppgave på kr. 66.440,-, der salæret utgjør kr. 60.000,- og der det blant utlegg er oppført kr. 4.820,- i salær til det jordbrukssakkyndige vitnet Bernt Aas. Salæret synes høyt hensett til at overskjønnsforhandlingene ble avviklet på tre dager. I forbindelse med saken er det imidlertid fremlagt meget omfangsrike juridiske utdrag som tilsier at det har medgått mer tid enn vanlig under saksforberedelsen. På denne bakgrunn og under henvisning til at det ikke er fremkommet innvendinger mot omkostningsoppgaven fra h.r.advokat Vislie, legges oppgaven til grunn for erstatningsfastsettelsen. Saksøkeren vil for øvrig bli pålagt å dekke behandlingsgebyr og utgiftene til skjønnsmenn. Disse forhold holdes utenfor

Side:159

erstatningsbeløpet som etter dette fastsettes til kr. 66.440,-.

Overskjønnet er enstemmig med unntak for dissensen vedrørende gjerdeerstatningen.

Slutning:

1. Bærum kommune betaler erstatning til Andreas Haslum for avståelse av grunn med 25 - tjuefem - kroner pr. m2 .

2. Bærum kommune betaler erstatning til Andreas Haslum med 140.000,- - etthundreogførtitusen - kroner for oppsetting av gjerde.

3. Beløpene under punkt 1 og 2 forfaller til betaling 2 - to - uker fra forkynnelsen av overskjønnet.

4. Avsavnsrenten av beløpet under punkt 1 fastsettes til 13 - tretten - prosent årlig fra de aktuelle tiltredelsestidspunkter.

5. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler Bærum kommune til Andreas Haslum v/h.r.advokat Bjørn Dalan 66.440 - sekstisekstusenfirehundreogførti - kroner innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av overskjønnet. I tillegg betaler Bærum kommune de lovbestemte utgifter i forbindelse med overskjønnet, herunder utgifter til skjønnsmenn.